尹伯成

中央經(jīng)濟工作會議提出要建立房地產(chǎn)市場長效機制出于兩個原因：一是房價漲勢難逆轉(zhuǎn)；二是“控”、“松”怪圈走不出，即房價漲就限購，需求不足和經(jīng)濟下行壓力增大就放松限購，房價再漲再限購，如此循環(huán)往復。造成這種結(jié)果的根本原因是：供給計劃性和需求市場性嚴重不對稱。

供給計劃性，指房屋建設(shè)土地供給受政府計劃控制。目前，我國中央政府根據(jù)行政區(qū)劃實行建設(shè)用地目標管理，各地政府根據(jù)指標確立年度建設(shè)用地指標。其中，除去基礎(chǔ)設(shè)施用地和工業(yè)用地后，商品房市場化用地比例不到30%，存在高度的計劃性。

需求的市場性，指商品住房買賣是自由的，包括自住、投資、投機等。改革開放后一部分先富裕起來的人，由于要讓手中的貨幣保值升值，熱衷于投資價格一路上漲的房產(chǎn)市場，使我國房地產(chǎn)投資需求持續(xù)升溫，房價不斷上升，造成房價嚴重脫離廣大居民實際購買能力，房地產(chǎn)泡沫越來越大。

多年來，針對我國樓市形勢出臺的調(diào)控政策，注重的只是需求方面，且主要采取限購、限貸、限價等行政手段，從未注重供給方面，也很少采用市場經(jīng)濟政策手段。這不僅沒有抑制住房價上漲趨勢，且為居民帶來了一種預期，即任何一次包括限購、限貸在內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控都是暫時的，只要經(jīng)濟出現(xiàn)下行壓力就要房地產(chǎn)救助，調(diào)控就會松動，房價又會上漲。盡管早有人士呼吁開征“房地產(chǎn)持有稅”以抑制投資、投機需求，中央層面也進行過討論，但因種種原因遲遲未出臺，立法也至今未提上議程。

2015年三季度末起，隨著GDP增速放緩，除了北京、上海等幾個城市沒有取消限購，其他城市均取消限購，房地產(chǎn)信貸等政策順應松動，投資、投機需求迅速再起，部分城市房價立刻暴漲，人們爭先恐后搶房。正是這種情況下，黨中央在2016年底的中央經(jīng)濟工作會議上提出，要“加快研究符合國情、適應市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制”并確定了“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。這預示著房地產(chǎn)市場將迎來全面改革。

過去的調(diào)控政策為什么失效？第一，房地產(chǎn)政策目標定位不當。長期以來，各級各地政府將房地產(chǎn)政策當做經(jīng)濟政策來看，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是為了拉動經(jīng)濟發(fā)展，房價上漲失控就限購，房地產(chǎn)市場低靡影響經(jīng)濟就放松調(diào)控，從而使居民形成房產(chǎn)調(diào)控政策是短期措施的預期，進而影響到房地產(chǎn)消費、投資、投機行為。第二，房地產(chǎn)調(diào)控政策只調(diào)需求，不調(diào)供給，而且重行政手段，輕市場辦法。用行政手段時又沒有說清楚原因，例如限購政策就因“用計劃手段代替市場手段”而一直受到非議。這種非議，忘記了中國房地產(chǎn)市場的供給側(cè)是計劃性的，這決定了必須用“限購”的行政手段來管理過于旺盛的投資和投機需求。因此，在房產(chǎn)持有稅出臺以前，“限購”就不應當取消，否則調(diào)控政策的效果又會走過去的老路。

未來如何建立適合國情的長效機制？一要增加土地供給，包括可否考慮打破政府壟斷土地一級市場格局，同時在目前城市規(guī)劃中適當增加土地供應以降低土地供應成本；二要切實增加保障性住房建設(shè)和供應，解決買不起房的工薪階層和進城務(wù)工人員的住房困難；三要大力發(fā)展住房租賃市場，增加房源，降低房租；四要重新認識“限購”必要性，將限購制度化，改變?nèi)藗儗ο拶徥钦{(diào)控“臨時措施”的預期；五要進一步在信貸和其他方面抑制房地產(chǎn)投資、投機需求；六要加緊房產(chǎn)稅立法的準備工作，并提高房產(chǎn)交易所得稅稅率，將投機所得大部分轉(zhuǎn)為社會所有；七要根據(jù)各地實際情況，實施“分類調(diào)控”“因城施策”，將房地產(chǎn)的去泡沫和去庫存結(jié)合好；八要進一步整頓和規(guī)范市場秩序，真正做到信息公開，買賣公平。

總之，要長短兼顧，疏堵結(jié)合，供求并舉，逐步建立一套長效機制，以形成人們對房地產(chǎn)市場未來健康發(fā)展的預期，推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

（作者系復旦大學教授、復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任）