購房資金何處去？在環(huán)京100公里圈幾乎全面限購后，它們似乎在唐山、秦皇島和遼寧東戴河等地找到落腳點。

以唐山為例，2016年7月以來，唐山新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比和同比皆止跌上揚。自11月份起樓市漲幅明顯：其新建商品住宅價格環(huán)比創(chuàng)下最高1.1%的漲幅，同比漲幅維持在2%-3%；今年3月份樓市熱情延續(xù)，環(huán)比與同比分別達到了0.9%和4.4%。

4月份，唐山出臺限購政策，但在很多外地投資客眼中被視為“溫和”。

“10年庫存1個月消化”

唐山地處華北與東北通道的咽喉，是京津唐工業(yè)基地中心城市、京津冀城市群東北部副中心城市，老工業(yè)基地。

但近年隨著經(jīng)濟下行其發(fā)展一度乏力。而唐山樓市也是經(jīng)過幾度更迭。2007年，唐山市區(qū)的房價便達到了7000元/平方米，2008年樓市低迷，市區(qū)的均價掉到5000元/平方米，不過隨著2008年年末政府推出4萬億元的經(jīng)濟刺激計劃，讓唐山的房價重啟上漲。但隨后由于整體經(jīng)濟環(huán)境改變，唐山這種資源型重工業(yè)城市的經(jīng)濟發(fā)展也陷入了困難，房價從2013年一直下滑到2015年。一時間，唐山現(xiàn)房遍地，更多的期房項目出現(xiàn)數(shù)年不交房的情況。是時，多個項目的負責人都曾經(jīng)通過經(jīng)濟觀察報記者希望找人接手。

當時一些專家甚至放言，唐山房屋庫存去化周期可能需要5~10年。

至今，在北京工作多年，一年回不了幾次家的唐山人張陽習(xí)慣性認為，當?shù)胤績r仍停留在每平方米5000-6000元的房價。

然而這一切都在去年7月份之后被打破。

2016年京津冀一體化協(xié)同發(fā)展大方針的提出以來，曾經(jīng)定位為京津冀地區(qū)重要發(fā)展軸的京津唐一線被重新重視。比如，京唐城際鐵路作為其中重要工程于當年12月29日宣告動工，從唐山到北京通勤距離將縮短為35分鐘左右。

而從2017年3月份起，圍繞雄安新區(qū)與北京市近郊，河北多地如高碑店、涿州、霸州紛紛被納入限購，唐山雖然屬于限購區(qū)域，但實際限購力度并不大。

在多重因素的綜合作用下，唐山新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比和同比皆止跌上揚，投資客需求幾乎是被擠壓到唐山。

近日經(jīng)濟觀察報記者實地探訪發(fā)現(xiàn)，唐山市中心城區(qū)，包括路南、路北區(qū)，新建商品房均價已經(jīng)破萬元。位于路北區(qū)的茂華中心府，二期90平方米以下的戶型已不見蹤影；剩余98平方米戶型均價1.2萬元左右，首付需40余萬元。茂華銷售稱，來自外地的投資客和本地客戶占到一半左右。

與其一街之隔的“渤海豪庭”項目，所有戶型都被要求捆綁地下室進行銷售。售樓處人員嫻熟地介紹起均價1.6萬元左右的剩余房源，82平方米的小戶型一房難求。

當?shù)劁N售人士笑稱：“一月消化了幾年的庫存。”

“再不買就沒有了”

茂華中心府銷售張偉告訴記者，唐山樓市在去年春節(jié)之后明顯趨熱。與去年5月份同期相對比，房價漲幅在30%-50%左右；而在過去的三月和四月，有的房產(chǎn)銷售月收入達4萬元。銷售的火爆讓中介直接對客戶喊話，“別再猶豫了，我們的房子都不愁賣”。

即便在唐山非市中心區(qū)域，也有投資需求涌入。記者探訪距離唐山市中心8公里左右的開平區(qū)兩處小區(qū)，一處毗鄰商業(yè)綜合體，擁有學(xué)區(qū)資源的名仕雅園，期房價格達到7300元/平方米。另一處交通便利的期房，均價在6300元-6800元，房源僅剩2套。

渠道中介告訴記者，這兩個區(qū)域春節(jié)前每平方米均價也僅在5000元上下，到目前漲幅超過20%，即便是短線投資，在網(wǎng)簽之前將房源在10月份進行轉(zhuǎn)手，3個月的收益也非常可觀。

外地投資客的果斷出手也被渲染，一位代理分銷的中介稱，100平方米以下的戶型非常好賣，甚至有心急的客戶“都不需要到現(xiàn)場，打錢到卡里讓我們直接定”。據(jù)了解，這些外地買家除了較近的北京、天津、東北外，還有深圳、廣州等地的投資客。

對于市場的樂觀預(yù)期，讓所有銷售都一致強調(diào)：再不買，連這些都沒有了。

實際上，4月14日，唐山已經(jīng)出臺限購政策，規(guī)定非本市戶籍居民家庭在市中心區(qū)（路南區(qū)、路北區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）已擁有1套及以上住房的，暫不得在市中心區(qū)購買新建商品住房和二手住房。

在中介們看來，這一措施極為溫和。位于唐山市中心40公里左右的豐潤區(qū)，新房價格也到達每平方米5000元，仍有人進場。甚至更偏遠的曹妃甸、樂亭和古冶區(qū)，也出現(xiàn)了炒房客的身影。

一位本地出租車司機告訴經(jīng)濟觀察報記者，自己幾年前均價4800元在豐南區(qū)買的85平方米左右的房子，自去年下半年起已經(jīng)漲價20萬元左右。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，唐山熱主要是因為房屋絕對價值低，有炒作市場空間；其次北京周邊100公里限購圈已經(jīng)形成，唐山雖然發(fā)布了限購，但政策相對寬松；在資金沒有出路的情況下，許多投資客選擇去了唐山。

涌入“最后的洼地”

盡管政策趨嚴，買房客仍在尋求京津冀大城市圈最后的“價值洼地”。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，3月份新建商品住宅價格，京津冀地區(qū)的天津、石家莊、秦皇島同比分別上漲21.5%、19%、8.1%；環(huán)比價格，天津、石家莊、秦皇島分別上漲0.2%、0.9%、0.7%。二手住宅價格變動方面，天津、石家莊、秦皇島同比分別上漲21.9%、16.5%、7.0%；環(huán)比價格，天津、石家莊、秦皇島分別上漲1.6%、0.5%、1.5%。

在剛剛過去的五一假期，主打“海岸中關(guān)村”和海景休閑的遼寧東戴河概念被大肆宣傳。一些自媒體甚至打出“僅在4月22日這一天，8個東戴河在售樓盤就接待了看房大巴116輛，這還不包括接待車的數(shù)量，部分項目周末平均成交量約200套”的廣告。

剛剛帶團去完東戴河、長年活躍在北京市草房-常營區(qū)域的中介李力告訴經(jīng)濟觀察報記者，東戴河便宜的海景房也 已 經(jīng) 漲 到 每 平 方 米3000-4000元，其中最知名的項目佳兆業(yè)和海天翼，均價已經(jīng)達到了每平方米8000元-11000元。而他們帶看的區(qū)域已經(jīng)輻射到了遼寧沈陽，山東威海，煙臺等地。

李力稱，北京買家的心理是，“不管哪里的房子都行，錢放在手里不踏實，貶值太厲害”。在2016年7月份京津冀一體化規(guī)劃出臺之前，“首付20萬在北京周邊隨便挑，現(xiàn)在50萬買不到房子”。

而據(jù)相關(guān)媒體報道，早在2010年前后，在前所未有的政策利好與資金補助下，東戴河新區(qū)一度進入開發(fā)高峰期，買房人蜂擁而入。然而，自我熱鬧幾年后，2013年以后東戴河因為入住率過低多次被評為“鬼城”，不少新盤項目陷入了庫存積壓與資金鏈斷裂旋渦，一些樓盤甚至一度爛尾，直到如今市場轉(zhuǎn)熱才剛剛緩過勁來。

張大偉認為，環(huán)京限購之后，投資客熱情仍不減，歸根結(jié)底還是資金潮下的資產(chǎn)荒；投資客到現(xiàn)在還沒有被教訓(xùn)，甚至反而賺錢了。“導(dǎo)致投資泛濫，一個區(qū)域不讓買就去周圍，這一輪的典型特征就是投資需求蔓延”。

（應(yīng)受訪者要求，張偉，李力皆為化名）