在陸續(xù)出臺(tái)的一系列調(diào)控政策之下，熱點(diǎn)城市樓市降溫明顯，但個(gè)別城市亦有調(diào)控后房?jī)r(jià)“補(bǔ)漲”跡象。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前全國(guó)商品房成交量同比增速已呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，未來(lái)樓市調(diào)整速度料加快，熱點(diǎn)區(qū)域的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)可能在下半年出現(xiàn)。

熱點(diǎn)城市陸續(xù)開始降溫

5月1日中午，在北京南五環(huán)一處樓盤的售樓處，某售樓員告訴中國(guó)證券報(bào)記者，該樓盤主要是大戶型，客戶大多是“賣一買一”的改善型需求，而且二套房的利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率的1.2倍，首付比例也調(diào)到了80%，受調(diào)控政策的影響比較大。因此，五一假期來(lái)看房的客戶不多。

在半個(gè)多小時(shí)內(nèi)，中國(guó)證券報(bào)記者只看到一組購(gòu)房人來(lái)看房。該售樓員表示，目前樓盤價(jià)格保持穩(wěn)定，沒(méi)有打折或特價(jià)房等促銷打算。后續(xù)還有新盤將對(duì)外銷售，價(jià)格應(yīng)該不會(huì)有太大變化。

在此輪樓市調(diào)控收緊過(guò)程中，北京的收緊力度最大，樓市成交萎縮態(tài)勢(shì)已很明顯。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，4月北京二手住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，全市二手住宅共完成網(wǎng)簽16902套，環(huán)比3月的25952套減少35%，同比2016年4月的26374套減少36%；成交均價(jià)環(huán)比轉(zhuǎn)降，跌幅達(dá)6%。

在二線熱點(diǎn)城市，樓市降溫態(tài)勢(shì)也有所體現(xiàn)。南京的房屋中介人員告訴中國(guó)證券報(bào)記者，去年五月以來(lái)南京房?jī)r(jià)是直線拉升，現(xiàn)在情況不同了，價(jià)格平穩(wěn)。在南京市房地產(chǎn)交易登記中心，前來(lái)辦理業(yè)務(wù)的某購(gòu)房人說(shuō)：“現(xiàn)在炒房比較難，好多人沒(méi)資格，并且新入市的樓盤也比較多。因?yàn)檎{(diào)控肯定會(huì)越來(lái)越嚴(yán)，不敢輕易下手。”

“未來(lái)會(huì)不會(huì)出臺(tái)新的政策，還要看五六月份市場(chǎng)的變化。如果市場(chǎng)繼續(xù)供不應(yīng)求，炒房的熱情不變，參考其他城市措施和南京實(shí)際情況，南京政策有進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整的空間。”網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)研究員虞珠指出，比如提高首付比例、限制交易時(shí)間等等。

南京市統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，一季度全市商品房銷售面積234.87萬(wàn)平方米，同比下降30.8%，降幅比1-2月收窄5.6個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額396.5億元，同比下降25%，降幅比1-2月收窄14.5個(gè)百分點(diǎn)。去年下半年以來(lái)，受房地產(chǎn)新政和同期基數(shù)影響，全市商品房銷售面積增幅持續(xù)下降，今年1-2月下降幅度達(dá)到36.4%，三月份樓盤加推，降幅有所收窄。

調(diào)控有進(jìn)一步收緊空間

對(duì)于近期房?jī)r(jià)仍有一定漲幅的城市，業(yè)內(nèi)人士預(yù)期調(diào)控有繼續(xù)收緊的可能。以西安為例，西安市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度，全市商品房銷售面積354.14萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.4%；商品房銷售額264.55億元，同比增長(zhǎng)52.3%。

位于西安北郊的某樓盤在五一期間并無(wú)現(xiàn)房。五一后開盤，標(biāo)價(jià)在7800元/平方米至8000元/平方米，前期則是7200元/平方米。有售樓員介紹，春節(jié)后至今，很多樓盤的房?jī)r(jià)都有不同程度上漲。

實(shí)際上，西安早在4月中旬就已頒布樓市新政。明確商業(yè)貸款首套房首付不低于30%，二套房不低于40%，三套不能貸款。限購(gòu)區(qū)域內(nèi)買的商業(yè)住房及二手住房，需取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后滿2年方可上市交易（買賣、贈(zèng)與）。

五一假期前，西安市房管局暫停了萬(wàn)科集團(tuán)所屬公司開發(fā)的12個(gè)項(xiàng)目的網(wǎng)簽銷售，暫停受理其新項(xiàng)目的預(yù)售許可申請(qǐng)。同時(shí)，也暫停了與上述項(xiàng)目相關(guān)的西安世聯(lián)投資咨詢有限公司、陜西合富輝煌地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司、西安創(chuàng)典全程地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司在西安市的代理銷售活動(dòng)。

“西安樓市當(dāng)前之所以呈現(xiàn)出這樣的特點(diǎn)，主要有兩個(gè)原因。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，一是外溢因素，比如周邊鄭州等城市收緊購(gòu)房政策，投資、投機(jī)需求開始進(jìn)入西安市場(chǎng)，對(duì)房?jī)r(jià)上漲或有一定推動(dòng)作用；二是市場(chǎng)預(yù)期，政策持續(xù)調(diào)控使得后續(xù)繼續(xù)收緊的預(yù)期強(qiáng)化，尤其是在商業(yè)銀行貸款方面。

明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策認(rèn)為：“西安樓市一直以來(lái)處于去庫(kù)存的階段?，F(xiàn)在在供求改善后迎來(lái)補(bǔ)漲。當(dāng)然，也有外部投資者看到西安在目前各個(gè)省會(huì)中價(jià)格相對(duì)較低，處于具有投資價(jià)值的價(jià)格洼地之一。因此，內(nèi)外因素拉動(dòng)造成了價(jià)格上漲。”

嚴(yán)躍進(jìn)表示，房?jī)r(jià)的上漲是由于各種因素造成的。比如，即便是全國(guó)實(shí)現(xiàn)限購(gòu)，但也主要是針對(duì)當(dāng)?shù)爻鞘?，還未在全國(guó)范圍內(nèi)全面實(shí)行。但資金流動(dòng)具有一定隨意性，只是目前還達(dá)不到對(duì)購(gòu)房資金進(jìn)行管控。

“未來(lái)在新房和二手房市場(chǎng)都有調(diào)控繼續(xù)收緊的空間。”劉策認(rèn)為，比如，提高首付、提高契稅等。

跳出房地產(chǎn)周期“怪圈”

“近期房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)降溫，新房和二手房成交量均下滑，房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)后效果不錯(cuò)。”國(guó)信證券分析師董德志表示，根據(jù)大部分熱點(diǎn)和非熱點(diǎn)城市的銷售數(shù)據(jù)，4月以來(lái)新房和二手房銷量同比下滑較明顯。

首創(chuàng)證券分析師王劍輝表示，當(dāng)前全國(guó)商品房成交量已經(jīng)出現(xiàn)同比增速下滑，考慮當(dāng)前的信貸環(huán)境以及調(diào)控政策的空前力度，調(diào)整速度會(huì)有所加快，但是價(jià)格回落依然可能在下半年才會(huì)出現(xiàn)。期間注意觀察成交量負(fù)增長(zhǎng)月份的出現(xiàn)，可能是價(jià)格調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，短期內(nèi)不排除針對(duì)二手房調(diào)控升級(jí)的可能。

從目前來(lái)看，房地產(chǎn)政策收緊的效應(yīng)正在延續(xù)。愛建證券研究員劉孫亮表示，受到政策的限制，房?jī)r(jià)震蕩以及成交量萎縮是大勢(shì)所趨。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨去庫(kù)存的壓力，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)將依舊保持去庫(kù)存的政策主線，房?jī)r(jià)在“實(shí)質(zhì)”下跌后，短期內(nèi)將維持震蕩態(tài)勢(shì)。

“下半年可能出現(xiàn)回調(diào)，周期怪圈能否打破有待觀察。”東吳證券分析師丁文韜表示，繼限購(gòu)和限貸政策出臺(tái)之后，3月以來(lái)全國(guó)已有14個(gè)城市發(fā)布住房“限賣”政策，通過(guò)一定年限的限制轉(zhuǎn)讓政策可以有效地打擊投機(jī)行為。預(yù)期隨著更多城市加入調(diào)控再升級(jí)行列，短周期內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)回調(diào)很可能在下半年出現(xiàn)。丁文韜表示，政策周期性的“松緊”變化只能作為短期內(nèi)的應(yīng)急手段，如果想要真正跳出房地產(chǎn)周期的“怪圈”，還是需要看到真正的長(zhǎng)效機(jī)制。