記者 張鳳玲 實(shí)習(xí)記者 姚瑾玲

新政滿(mǎn)月，北京樓市行情正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者通過(guò)多渠道走訪(fǎng)獲悉，北京部分二手住宅出現(xiàn)降價(jià)，同一樓盤(pán)中個(gè)別房源降價(jià)幅度超過(guò)10%；多家大牌二手房中介關(guān)閉了一些自家門(mén)店。

鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示：北京13個(gè)區(qū)中有8個(gè)區(qū)的房屋均價(jià)已下跌，東城區(qū)、西城區(qū)、石景山、朝陽(yáng)、豐臺(tái)、通州房?jī)r(jià)均價(jià)下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%，其中在鏈家系統(tǒng)內(nèi)成交量排名前20小區(qū)已有9個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)下跌，如新龍城、加州水郡、蘋(píng)果派房?jī)r(jià)已下跌8.2%、5.1%、3%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，市場(chǎng)價(jià)格暫時(shí)處于橫盤(pán)狀態(tài)，政策對(duì)價(jià)格的大面積影響需要3-6個(gè)月時(shí)間顯現(xiàn)，北京樓市很可能在第二季度出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整。

個(gè)別房源降價(jià)400萬(wàn)元

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者在北京市區(qū)東北部的酒仙橋地區(qū)采訪(fǎng)獲悉：和喬麗晶、麗都水岸、陽(yáng)光上東等小區(qū)已出現(xiàn)明顯降價(jià)。在和喬麗晶小區(qū)，一套面積167平方米的兩居室已由過(guò)去報(bào)價(jià)1300萬(wàn)元降到現(xiàn)在的1050萬(wàn)元。和喬麗晶二期，一套285平方米的3居室，已由過(guò)去報(bào)價(jià)的2200萬(wàn)元降到現(xiàn)在的1800萬(wàn)元。

“這邊有一業(yè)主月供5萬(wàn)元，已出現(xiàn)無(wú)法供應(yīng)月供的局面，資金鏈非常緊張，所以出現(xiàn)了大面積降價(jià)。”負(fù)責(zé)酒仙橋地區(qū)二手房的經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。

同一區(qū)域的二手樓盤(pán)麗都水岸的房屋掛牌價(jià)也出現(xiàn)下降，一套180平方米的3居室由過(guò)去報(bào)價(jià)的1900萬(wàn)元降至現(xiàn)在的1600萬(wàn)元，條件是買(mǎi)房者需幫客戶(hù)先還款600萬(wàn)元抵押，每平方米8.8萬(wàn)元，已跌破了這一小區(qū)每平方米9.78萬(wàn)元的均價(jià)。

該區(qū)域更多的二手樓盤(pán)房?jī)r(jià)出現(xiàn)微調(diào)，比如陽(yáng)光上東澳洲組團(tuán)一套180平方米2居室已由過(guò)去報(bào)價(jià)的1800萬(wàn)元降價(jià)現(xiàn)在報(bào)價(jià)1650萬(wàn)元。

一位長(zhǎng)期關(guān)注酒仙橋地區(qū)樓盤(pán)的購(gòu)房者表示，自從317新政后，這一區(qū)域有些樓盤(pán)報(bào)價(jià)出現(xiàn)了普遍下調(diào)，有些是業(yè)主急于出手回籠資金，有些是業(yè)主心理上漲的預(yù)期減弱。

前述負(fù)責(zé)酒仙橋的二手房經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，買(mǎi)方議價(jià)能力走強(qiáng)，具體表現(xiàn)在新增房源掛牌價(jià)已跌破前期成交價(jià)，買(mǎi)方的價(jià)格博弈空間增強(qiáng)。

“一下子就變了，一個(gè)月前，我找業(yè)主要鑰匙預(yù)約看房等之類(lèi)的，他們顯得不耐煩，除了漲房?jī)r(jià)和簽約，一般都不主動(dòng)聯(lián)系我們，現(xiàn)在，他們變得非常熱情。”該區(qū)域的另一位經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。

在北京北部的回龍觀和西三旗地區(qū)，很多二手房源的掛牌價(jià)格和實(shí)際成交價(jià)格也出現(xiàn)了明顯的下降。

記者實(shí)地采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，西三旗地區(qū)活躍樓盤(pán)育新花園近期的掛牌量大增，但成交量較新政前大幅下滑。而價(jià)格方面更是出現(xiàn)議價(jià)空間，其中一個(gè)比較突出的案例是，一套曾報(bào)價(jià)998萬(wàn)元的90平方米公房，現(xiàn)在掛牌價(jià)格為868萬(wàn)元。育新花園周邊的一些樓盤(pán)也出現(xiàn)同樣的現(xiàn)象，一套知本時(shí)代約90平方米的房源掛牌價(jià)從660萬(wàn)元降到635萬(wàn)元，中介稱(chēng)價(jià)位還可以談。

多家房屋中介告訴記者，雖然受調(diào)控影響買(mǎi)家數(shù)量減少，很多房源的價(jià)格出現(xiàn)了實(shí)際的降低。一些優(yōu)質(zhì)小區(qū)受到的波及較小、房源仍供不應(yīng)求，但議價(jià)空間確實(shí)出現(xiàn)。鏈家數(shù)據(jù)顯示：4月第二周，新增房源掛牌價(jià)環(huán)比小幅下跌0.02%，66.9%業(yè)主選擇降價(jià)。

中介關(guān)閉門(mén)店

房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整背后，是二手房成交量的大幅度下滑。

鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示：最近一周（4.10-4.16）鏈家成交692套，為2016年以來(lái)除去特殊長(zhǎng)假以外的最低值，調(diào)控后鏈家二手房共成交5258套，較調(diào)控前一月下降71%，成交量下滑幅度最大的是通州，下滑82%。在新政一個(gè)月后，占據(jù)鏈家成交量三成的核心500盤(pán)整體成交量下滑74.9%，調(diào)控后近三成的小區(qū)無(wú)成交。

在多條新政效應(yīng)疊加、二手成交量下降的情況下，一些中介公司已開(kāi)始出現(xiàn)關(guān)店。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者通過(guò)實(shí)地調(diào)查獲悉：位于朝陽(yáng)大悅城西北的鏈家門(mén)店已于近日關(guān)閉，門(mén)店內(nèi)外的物件已經(jīng)搬空，經(jīng)紀(jì)人都已離開(kāi)。

位于朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)北路呼家樓店門(mén)店也已經(jīng)關(guān)店，經(jīng)紀(jì)人已轉(zhuǎn)移到周邊其他門(mén)店辦公。豐臺(tái)地區(qū)、通州地區(qū)的少數(shù)中介門(mén)店也“消失”了。

根據(jù)房天下經(jīng)紀(jì)人透露，房天下正在關(guān)閉部分線(xiàn)下門(mén)店，預(yù)計(jì)關(guān)店總數(shù)是300多家，這300多家門(mén)店主要分布在環(huán)京地區(qū)和北京市，“我之前賣(mài)商住，現(xiàn)在準(zhǔn)備賣(mài)海南的房子。”一位房天下經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。

鏈家管理層向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)透露，如果成交量持續(xù)低迷，中介公司肯定會(huì)關(guān)閉門(mén)店。

多重原因疊加

317樓市新政，20天內(nèi)8條調(diào)控措施讓北京樓市進(jìn)入冰封期，最重要的原因是“認(rèn)房認(rèn)貸”，2013年4月北京曾經(jīng)出臺(tái)過(guò)“認(rèn)房認(rèn)貸”政策，當(dāng)時(shí)北京當(dāng)月房?jī)r(jià)下跌2.1%，而目前的“認(rèn)房認(rèn)貸”，又增加了流動(dòng)性緊縮的背景。

那么，降價(jià)為何從中高端樓盤(pán)下調(diào)呢？經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者調(diào)查獲悉：此輪房?jī)r(jià)上漲背景是資產(chǎn)荒、改善性需求爆發(fā)，而相對(duì)應(yīng)的房屋總價(jià)在800萬(wàn)-2000萬(wàn)元間。

鏈家研究院發(fā)現(xiàn)：北京房產(chǎn)成交中有70%成交需求是改善性需求，這些物業(yè)總價(jià)更高、對(duì)貸款的依賴(lài)度更強(qiáng)，在以“認(rèn)房認(rèn)貸”為代表的調(diào)控政策中，影響最大是這類(lèi)人群和改善性產(chǎn)品。

“剛需房目前沒(méi)有怎么降價(jià)，主要是改善產(chǎn)品，降的不是價(jià)格，降的是泡沫。”一位中介公司區(qū)域負(fù)責(zé)人說(shuō)。

“半年前，流動(dòng)性過(guò)剩，房?jī)r(jià)上漲快，房?jī)r(jià)增值空間可以填補(bǔ)杠桿成本，我月供4萬(wàn)元，用其他金融產(chǎn)品套利來(lái)覆蓋利息?，F(xiàn)在不一樣了，錢(qián)緊，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。”一位已降價(jià)掛牌出售的業(yè)主告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。