今年以來，樓市洪荒之火越燒越旺，調控之劍越刺越猛，花劍、重劍、佩劍接連不斷，直刺、沖刺、交叉刺，層層遞進，唯一的目的就是按住各地房價、抑制資產(chǎn)泡沫。

兩會上，總理和部長們說了， “儲備了若干個調控政策，這些政策足夠我們調控市場所用”。 

究竟還有多少未出的儲備調控政策呢？ 

其實，想要猜測儲備調控政策不難，首先要理解中央政府和地方政府的不同視角和核心訴求，其次要看調控政策與效果之間的邏輯關系，然后梳理可能的政策工具并與調控邏輯相對應，問題就變得簡單了。

中央政府的核心訴求是什么呢？去年之前是穩(wěn)經(jīng)濟，今年當然還是，政府工作報告中“穩(wěn)”就有49個字，其中下半年就有38個字，“穩(wěn)中求進”的主基調顯示在“穩(wěn)”的基礎上才能有“進”，可見中央政府的核心訴求之所在。 

目前國內經(jīng)濟已經(jīng)在探底之中，雖未見底，但離底部已經(jīng)不遠。房地產(chǎn)只要基本穩(wěn)住，沒有大跌，不出大亂（必須契合去年中央經(jīng)濟工作會議“既要抑制資產(chǎn)泡沫，又要防止大起大落”的精神），就是對中國經(jīng)濟的最大支撐。 

引發(fā)國內市場不“穩(wěn)”的最大不確定性在海外，地緣政治、貿(mào)易之爭、金融大戰(zhàn)無一不威脅中國經(jīng)濟，中美貿(mào)易之間發(fā)生傷筋動骨、兩敗俱傷的大戰(zhàn)可能性大為降低，雖然我們現(xiàn)在還看不出中美金融戰(zhàn)的端倪，但央行收緊外匯政策不是沒有道理的，外匯儲備子彈多了，才能既起到阻嚇作用，又不懼真刀實槍干一場。 

“穩(wěn)”還特別包括金融系統(tǒng)的健康穩(wěn)定和風險可控，在房價可能出現(xiàn)下跌的情況下，依然需要保持金融系統(tǒng)的正常運行，不至形成多米諾骨牌效應，如今我們還沒有看到金融系統(tǒng)開始像2008年一樣做壓力測試，這至少印證了目前房價下跌的風險幾乎沒有，但“未雨綢繆、預防在先”才是調控的最高境界。 

調控之邏輯就是精準診療癥結、逐步升級調控、先吃藥后點滴再手術，最終抑制資產(chǎn)泡沫的膨脹。既不能操之過急、用藥過猛，造成市場大跌，也不能一藥久用、形成耐藥，造成市場認知反差和行為誤導。 

我們都知道物理學上有一個“共振”現(xiàn)象，曾經(jīng)有一隊歐洲軍人，以正步走的方式通過一座橋，因為整齊的步伐帶來橋梁的共振，最終橋被震斷。 

據(jù)媒體報道，有的城市已經(jīng)出現(xiàn)全民購房熱潮，連清潔工、廣場舞大媽都想著進入樓市，其情其景與曾經(jīng)“千股跌停”之前的股市何其相似，樓市已經(jīng)出現(xiàn)蔓延的“瘋狂”跡象。 

如何抑制樓市可能的再次瘋狂？ 

控制房價最基本的邏輯應該就是： 

1、均衡供求關系；

2、抑制廉價投資。 

換句話說，最好的辦法就是：多供地、少給錢。 

多供地，才能降低供不應求的市場預期，滿足“房子是用來住的”需求，進而抑制房價上漲預期，減緩因擔心房價上漲而提前入市搶購形成的“共振”。供地是地方政府的責任，因此，中央政府把調控房價的責任落實在地方政府身上。有人說，地方政府沒有指標，或許你想不到的是，有的地方政府居然還主動申請減少供地指標。 

少給誰錢？當然是少給購房者加杠桿，讓套利者的錢變得更貴，減少追漲時的羊群效應。同時還應該多給生產(chǎn)者錢，讓市場供給更加充分。這是央行的責任，差異化的信貸政策和貨幣流向還是央媽說了才算。 

說起來簡單，其實不那么簡單。 

因為，主觀上地方政府并不愿意放棄饑餓營銷帶來的土地單產(chǎn)更大價值，客觀上核心城區(qū)可供土地稀缺，而控制城市邊界的國策又限制了城市建設攤大餅的老路，所以我們看到，一二線城市的住宅用地供應幾乎是逐年下降的。

而金融機構其實也不愿真正放棄房貸這塊優(yōu)質蛋糕，央行窗口指導縮減房貸規(guī)模，也逼得銀行通過提高房貸利率來穩(wěn)住自己的收益，所以我們看到房貸增速將快速下降，而房貸利率將明顯提升。

金融機構也更愿意多給生產(chǎn)者錢，但是，開發(fā)商錢多了，就會有人抑制不住地創(chuàng)造“地王”、推高房價、破壞調控，監(jiān)管者只好收緊不規(guī)范的信貸，收緊房企IPO和發(fā)債，收緊熱點城市資金投放，未來一二線城市的信貸額度和條件或將繼續(xù)收緊，三四線城市的信貸條件或有可能優(yōu)于一二線城市，以助力去庫存。

 

我們可以進一步梳理一下住房市場調控政策的脈絡和邏輯，包括已經(jīng)使用和未曾使用的，大致可以分為兩類： 

第一類是抑制需求端的，包括本地人和外地人。 

首先是能買不能買？其次是買多少？再次是怎么買？ 

限購的本質就是抑制需求，在供應不足的情況下，延后需求使之與供應相匹配，達成低水平的供求基本平衡，從而實現(xiàn)房價的相對平穩(wěn)。

從購房區(qū)域來看，從核心區(qū)、熱點區(qū)，到全市區(qū)、郊區(qū)縣，局部到全域限購，逐漸升級，比如未來河北張家口市幾乎肯定會全市區(qū)限購（雖然不是現(xiàn)在），因為2022年冬奧會將在那里舉辦。 

從限購力度上看，從限購兩套到限購一套，到單身限購、離婚一年內限購，是從松到緊的不斷加力。

對外地人口，購房資格條件從社保公積金2年延長到3年、5年甚至更長時間，從納稅1年到3年、5年，從社保公積金或納稅“二選一”到社保公積金和納稅并聯(lián)執(zhí)行。

限貸既有抑制需求的作用，也有規(guī)避杠桿風險的作用。剛剛說了， 按揭貸款（也包括公積金）的收緊和貸款利率的上升顯然已成為政策的延伸，因此，貸款首付比例從25% 到30% 、到50% 、70%，逐步提檔。

目前來看，三四線城市普遍提高首付比例的概率不大，但都市圈區(qū)域內的中小城市還會繼續(xù)定向提高首付比。

而一二線城市什么時候會出現(xiàn)二套房90%-100%首付？什么時候會出現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)限貸？如果某個城市市場的熱度真的不減，這樣的辣招也許真的近在眼前。

貸款利率全面取消9折以下的優(yōu)惠是顯而易見的，不過從去庫存角度講，中央政府肯定希望對一二線和三四線城市實行差別化的更優(yōu)惠利率政策，因此，對特定城市、特定人群實行基準利率1.1倍、 1.2倍、1.3倍甚至更高的“定向加息”懲罰不是不可能的，而非熱點城市和三四線城市或剛需首套房或將保留9折、95折優(yōu)惠，不過期望值不能太高，恢復基準利率是極有可能的，因為央行加息或許就是轉眼的事兒。

每一次錢荒都只是央媽的測試，但是如果真的不會發(fā)生錢荒，央行又何必嚇唬市場呢？

央行加息不僅僅是因為美國加息，資金荒是因素之一，雖然M2增速依然不低，但流通中的錢卻似乎在減少，既然不搞大水漫灌，自然就要勒緊一點。3月20日，中國銀行業(yè)上演了驚心動魄的的48小時！傳言各大銀行到處跪求資金，中小機構更是出現(xiàn)了實質性違約，更有機構甚至以10%的價格融入當天的隔夜資金，市場上一時風聲鶴唳。雖然有人說，每一次錢荒都只是央媽的測試，但是如果真的不會發(fā)生錢荒，央行又何必嚇唬市場呢？

通脹預期越來越近是另一個因素，PPI大幅上升，CPI也延續(xù)了去年的溫和上漲態(tài)勢，預防通脹想必也已經(jīng)提上央行的決策議程。而通脹預期也強化了公眾資產(chǎn)保值的市場共識。

未來央行加息不一定采取美聯(lián)儲一刀切式的統(tǒng)一步伐，調控方式可以更加細膩、精準，局部靶向、定向加息、循序微調，就如微創(chuàng)手術一般，因地制宜、因城施策，因此，日本式崩盤的擔憂其實大可不必。

在抑制購房需求中需要特別關注需求過度問題，一些供房供應并不短缺、需求也并不旺盛的城市，也出現(xiàn)了全民炒房，其背后的根本原因還在于擔心通脹預期和城市輪動效應而錯過了財富增長機會，當供求關系出現(xiàn)短暫失衡、房價明顯上漲就引發(fā)了居民集體購房的“共振”效應，進而促動房價快速上漲，帶動新一波居民的集體購房。

不同于以往，這樣的城市并不一定是由外來投資者引發(fā)了共振，本地居民同樣也成為了投資者甚至投機者，這些購房需求大多不是用來住的，因此，在這些戶均住房可能超過1.05套的城市，這種浪潮只會曇花一現(xiàn)，只不過在大浪涌起之時，政府的正確引導和調控管制還是有必要的。

從2015年國務院發(fā)文鼓勵企業(yè)、個人買房用于租賃到限制購買住宅的政策轉向，用意就是消除新進入住房市場的投資者，哪怕是全款買房（也會消耗越來越少的住房供應），但是，我們看到企業(yè)購房之門依然開著，在供求嚴重失衡的超大特大城市，也許這扇門遲早會有城市先行關上，隨后出現(xiàn)效仿者。

二手房市場會不會出臺調控政策？我想，一線城市政府肯定是特別想的，但是，礙于二手房市場是買賣雙方自己的事，政府難以直接介入，在房地產(chǎn)稅法出臺之前，對評估價格、契稅稅率或許也會“動動手指”的。

當然，政策是可以疊加的，疊加的政策組合就更多了，但依然逃不出抑制需求的邏輯框架。

在交易端，既然“房子是用來住的，不是用來炒的”，限制交易時間也是有可能，比如購房后3年、甚至5年才能交易，并分別征收高于正常水平的契稅標準，這樣雖然會減少市場供應，但將套牢投機者的資金，加大其現(xiàn)金流危機和投資風險，使之望而生畏。

第二類類針對供給端的。

我們去年就多次說過：熱點一二線城市房價上漲過快的根源是“人地錢”三者之間的資源錯配，新華社說了：住房既要“管住炒”，也要“保障住”，因此，加大人口和資金流入的熱點一二線城市的土地供應，才是解決這些城市供求嚴重失衡的根本之道。

政策方向或將從供地對象、供地數(shù)量、土地價格、住房上市時間及其價格等五個方面著手：

一是增加土地供應數(shù)量，按照“房子是用來住的”定位和政府工作報告“房價上漲過快城市要合理增加土地供應”的要求，以滿足剛性需求為底線適當增加土地供應數(shù)量，比如按照每年戶籍新婚人口為底數(shù)，加上城鎮(zhèn)化率帶來的非戶籍人口增加數(shù)量，按照“人地掛鉤”的原則，確定土地供應計劃，雖然這個土地供應計劃沒有考慮改善性需求的數(shù)量，但是考慮到城鎮(zhèn)化率非戶籍人口增加數(shù)量中有相當一部分還不能滿足購房資格，供求關系大致可以平衡。至于是不是真的能夠增加供應，恐怕不能對這些超大特大城市報以太多幻想。

二是控制土地價格，與政府房價年度控制目標為基準，扣除稅費、建安成本、三項費用和基準利潤之后，倒算土地價格，實行熔斷和抽簽。有人可能會說，這是倒退回計劃經(jīng)濟，其實這并不重要，我們并不是完全的市場經(jīng)濟，政府的目標在于抑制樓市資產(chǎn)泡沫，防止系統(tǒng)性的金融風險，這才是最重要的。企業(yè)利潤當然是要服從政治正確的。 

三是管理住房上市時間，要打破房價上漲過快城市供不應求的市場預期，加快住房上市時間，彌補供不應求的市場空間，也是一個政策選項。如果真的在土地出讓合同中規(guī)定開工時間、開盤時間、銷售進度、竣工交付時間，那些跑得慢的企業(yè)或者想靠時間來換取漲價空間的項目，將不會再有機會。而對土地溢價率高于50%的項目要求現(xiàn)房銷售，本質上是在延緩住房上市時間，加劇短期供求失衡矛盾，實不可取。

四是合理控制房價，限價本是為了防止樓市泡沫和系統(tǒng)性金融風險，但是，卻造成了房價的扭曲，難以持久。消彌泡沫的根本路徑是控制房價的上漲速度，使其低于人均收入的增長速度，最終使得收入房價比處于合理區(qū)間。 

長期來看，唯有用增加供應來均衡市場供需。短期來看，限價是解決包括全民炒房在內的不合理需求擴張的無奈之舉。合理控制房價意味著房價可以上漲，但既不能放任上漲速度過快，也不能助推上漲預期，更不能持久限價，以免造成遠郊盤房價高于近郊盤房價、毛坯房房價高于裝修房房價、二手房房價高于一手房房價的扭曲現(xiàn)象。 

五是供地向大房企傾斜，通過提高購地企業(yè)資格條件，減少競拍企業(yè)數(shù)量，提高企業(yè)的規(guī)范度和誠信度，有利于降低土地競拍的激烈程度和土地價格上漲預期，控制地價的過快上漲，進而減輕房價上漲壓力。 

在供給端，其實政府還有一項最重要的工作，就是管理市場預期，通過提高政策方向透明度，不斷改善市場對政策的預期，如同美聯(lián)儲在加息進程所做的一樣，這次兩會上，部長集體亮相發(fā)聲就是最好的預期管理，這是預防市場形成房價上漲共識，避免出現(xiàn)集體購房的市場共振的最優(yōu)策略之一。 

黨的十七大報告首次確定“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財產(chǎn)性收入”，十八大報告進一步提出“多渠道增加居民財產(chǎn)性收入”，住房恰恰是居民看得見、摸得著的可租可售可自住的財產(chǎn)并可以穩(wěn)定增加收入。沒有需求，就沒有投資，即便是投資用來租賃的住房，也是符合“房子是用來住的”定位，合理合法、合乎政策，政策應該打擊投機而不應消滅投資。 

調控政策不僅要在短期穩(wěn)定樓市上做文章，更需要在長效機制上下功夫，下個月我們也會來聊聊長效機制的。