權威人士日前向中國證券報記者透露，銀行房貸比或成為今年央行MPA（宏觀審慎評估體系）考核的重要內容。該人士解釋稱，“MPA有七大類指標，其中就包括信貸政策執(zhí)行方面，而商業(yè)銀行的貸款行為是這當中的一項重要考核。貸款行為就包括銀行的信貸結構是否合理、對于某些過熱領域的信貸投放情況等，今年監(jiān)管部門將重點關注個人房貸這一塊。”據(jù)介紹，房貸占比有兩個指標，一個是余額占比，一個是新增占比。短期內主要控制的是新增占比。

近期有媒體報道稱，央行新下發(fā)的《關于做好2017年信貸政策工作的意見》（下簡稱《意見》）明確要求，央行各分支機構加強對商業(yè)銀行窗口指導，督促其優(yōu)化信貸結構，合理控制房貸比和增速。

專家和券商分析人士預計，按照目前的房地產調控政策，今年個人住房按揭貸款增速將明顯放緩。銀行差別化個人房貸政策也將更加顯著，尤其是房價過快上漲的一二線城市個人房貸政策將明顯收緊。

MPA考核的重要一環(huán)

《意見》要求，央行各分支機構要將住房信貸政策作為調控房地產一攬子政策的組成部分，合理搭配使用最低首付比例、貸款利率優(yōu)惠幅度和最長貸跨年限等住房信貸政策，嚴格按照相關程序及時對轄區(qū)內住房信貸政策做出適度調整。

上述權威人士對中國證券報記者表示，“2016年個人房貸增速較快，占比新增貸款也較大，已經引起了監(jiān)管部門的重視，今年要求商業(yè)銀行嚴格控制房貸比和增速。”該人士進一步表示，某些商業(yè)銀行2016年的房貸比甚至達到了70%、80%，這種貸款結構和貸款行為都“極不正常”。

上述人士告訴中國證券報記者，MPA按季度進行評估，參評機構被MPA分為A、B、C三檔。“比如今年某些銀行落實房地產宏觀政策不到位，個人房貸仍舊大幅增長，則很有可能直接被評為C檔，監(jiān)管部門也會有一些懲罰性措施。”

東北證券分析人士指出，目前MPA的結果影響各參評機構的法定存款準備金利率。央行對A檔機構的準備金利率上浮10%-30%（目前為10%），對B檔機構維持不變，對C檔機構下浮10%-30%（目前為10%）。同時，對于不符合MPA的銀行，央行會將其SLF的利率提高100BP。鑒于MPA是央行的核心評估體系，未來央行可能會針對該體系出臺更多的差異化監(jiān)管措施。

差別化政策更加顯著

《意見》要求，商業(yè)銀行做好房貸資源投放的區(qū)域分布，支持三四線城市去庫存，有效防控信貸風險，積極會同當?shù)劂y監(jiān)部門，將差別化住房信貸政策嚴格落實。此外，還要加大對首付資金來源和收入證明真實性審核。

銀行業(yè)內人士坦言，有了MPA這項“利器”，商業(yè)銀行在落實個人住房信貸政策方面絕對不敢怠慢。多位銀行個貸業(yè)務負責人表示，目前很多商業(yè)銀行收縮了個人住房按揭貸款的新增規(guī)模，各地方分行向總行匯報個人房貸數(shù)據(jù)和投放計劃的頻率也大幅提升。“未來北京、深圳這類房價過熱的一二線城市的房貸將趨緊，三四線城市的房貸政策將服務于去庫存，差別化房貸政策在今年的信貸市場將更加顯著。”

據(jù)了解，北京樓市“3·17新政”出臺后，北京地區(qū)大部分銀行已經上調首付比例。據(jù)昨晚的最新消息，工行、建行等16家銀行的北京分行一致決定，即日起收窄首套房貸款利率優(yōu)惠，最低折扣由9折調到9.5折。

中國證券報記者以首套個人住房按揭貸款200萬為例，貸款期限25年，利率9折計算，等額本息每個月的月供為11014.73元，總支付利息1304418.50元；而新政后的9.5折利率，月供為11299.06元，每個月增加284.33元，總支付利息增加85299.65元。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，現(xiàn)階段北京等一線城市的“認房又認貸”肯定嚴格執(zhí)行，短期內松動不了。從影響來看，不少人因為這個“認房認貸”不能買房了，暫時把需求擋在了市場之外，這對于平穩(wěn)當前樓市來講有作用。

個人房貸料降溫

央行營管部主任周學東此前接受中國證券報記者獨家采訪時表示，今年的個人住房貸款還會以較快速度發(fā)展，但確實要適當平衡，隨著住房產業(yè)政策調整，會適當平衡和放慢。今年的個人房貸在新增貸款中的占比會降下來，增速也會放慢。“放慢”是相對于去年過高的增速而言，但無論是相較于前幾年的速度，還是相較于信貸總的增速特別是制造業(yè)貸款增速，個人房貸的增速即使較去年下降，也還是比較高的。

周學東預計，就個人房貸在新增貸款的占比來看，預計今年會下降到30%以內，這相對于去年45%左右的占比來說，將是明顯下降。

多數(shù)專家和券商分析人士預計，2017年個人住房按揭貸款增速將大幅放緩。中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛直言，今年銀行在個人住房按揭貸款方面的政策將持續(xù)收緊，一方面是服從房地產宏觀調控的安排；另一方面從防風險抑制泡沫的角度來看，房地產是一個重點防控的領域。“從趨勢來看，銀行今年會限制個人住房按揭貸款的增速，個人房貸增速會明顯回落，2016年的速度實在太驚人。”

海通證券首席經濟學家姜超表示，“今年前兩個月地產銷量依然超預期，是因為前兩個月居民中長貸款1萬億；同比增長50%，但依然沒有超過前兩個月信貸總額的30%。如果今年全年房貸占比只有30%，相比2016年縮水了三分之一，而前兩個月的房貸又超發(fā)，那么未來的房貸一定會大幅萎縮。”

不少專家認為，中國居民部門的杠桿水平已經太高，到了“加無可加”的地步，這也是導致今年個人房貸增速放緩的重要原因之一。

中國人民大學副校長、中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長劉元春表示，我國居民的負債，主要是以房貸為主的中長期消費貸款，占比超過50%。從房貸增量來看，當前居民部門債務率快速攀升難以持續(xù)。從房貸增量來看，中國新增房貸占GDP比重從2015年快速上升，2016年二季度新增個人房貸占比一度達到了7.56%的高位；對于美國和日本，美國新增房貸占比在2008年金融危機前最高值為8%，日本在1989年泡沫破滅前歷史高值為3.5%。