3月14日，初春的北京艷陽高照，在海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地大牛坊村原址上，大片叢生的雜草覆蓋土地上，幾輛小型汽車不時把一車車鐵架卸載在空地上，另一頭，幾名工作人員正在測量、標(biāo)記號，用石灰粉描出一條條白線。“這是萬科的住宅項目，馬上就要動工了。”一位工作人員表示，這塊土地南側(cè)部分為萬科土地。2016年12月份，萬科在這里獲得了18號地，并和住總聯(lián)合拿下了臨近的19號地塊，荒地北部的20號地被首創(chuàng)天恒中糧獲取。

有消息稱，萬科將與小米合作開發(fā)永豐自持地塊，主要供小米公司高管和員工購買。多位小米員工向經(jīng)濟觀察報確認(rèn)，公司內(nèi)部已經(jīng)開始全員自愿認(rèn)購，“從上個星期就開始登記了”。

對于雙方合作建房的消息，北京萬科方面表示，目前還不方便透露相關(guān)情況；小米公司負(fù)責(zé)媒體對接人士表示，其“多方打聽”，并沒有聽說此事。

沒有產(chǎn)權(quán) 價格是市場價一半？

小米公司一位員工透露，萬科和小米合作建房事宜從春節(jié)后就開始商談，3月上旬正式確定合作意向。目前小米公司已經(jīng)啟動認(rèn)購登記工作，全體員工均可認(rèn)購。

有兩種項目類型可供選擇，一種為普通住宅，以70-90平方米兩居為主，均價大約為5.5萬元/平方米；一種為疊拼，面積為178平方米，售價在950萬-1000萬元。

另一位小米員工介紹，合作項目檔次和定位甚至?xí)哂谌f科翡翠系，目前永豐產(chǎn)業(yè)基地周邊二手房價格普遍超過8萬元，這意味著合作項目如果做成可銷售的商品房，價格很可能會超過10萬元/平方米。

不過，按照雙方合作意向，小米員工雖然能夠以市場價一半的價格購房，但無法獲得產(chǎn)權(quán)和房本，也不能在公開市場自由交易，只能在小米公司內(nèi)部交易，也不能落戶北京市戶口。

上述小米員工透露，目前公布的價格為初期預(yù)算價格，最終價格仍未確定，萬科方面負(fù)責(zé)和金融機構(gòu)協(xié)調(diào)按揭，目前初步談下來的首付比例為50%。“我原來想認(rèn)購一套疊拼，但物業(yè)費比較貴，而且沒有產(chǎn)權(quán)，也不能落戶，就放棄了。”

內(nèi)部員工認(rèn)購登記完成后，小米公司將根據(jù)認(rèn)購數(shù)量確定與萬科的合作范圍和面積，如果認(rèn)購人數(shù)超過萬科能夠提供的最大額度，可能將通過抽簽方式?jīng)Q定最終購房資格；相反則可能縮減合作面積。

據(jù)悉，除小米外，包括神州數(shù)碼等企業(yè)也與萬科有合作意向。萬科將根據(jù)合作方意向認(rèn)購面積確定具體合作事宜。萬科和合作企業(yè)共同籌集開發(fā)和運營資金，合作方可能是一家企業(yè)，也可能是多家企業(yè)。

項目建成后，一部分交給像小米這樣的合作投資企業(yè)，一部分將以股權(quán)合作方式出售給企業(yè)，剩余部分由萬科對外出租或出售使用權(quán)。根據(jù)自持要求，項目產(chǎn)權(quán)不能分割，未來萬科將和合作方共同成立合資公司持有產(chǎn)權(quán)。

不過，“現(xiàn)在僅僅是登記，其他的事還沒有落定呢。”小米員工表示。

與高精尖企業(yè)合作

其實，對房地產(chǎn)領(lǐng)域合作建房的模式，萬科早已經(jīng)進(jìn)行嘗試，2015年底，北京萬科出資3.21億元與神舟數(shù)碼共同開發(fā)海淀區(qū)唐家?guī)X一幅商業(yè)用地，該幅土地由神舟數(shù)碼獲得，要求50%自持。

2016年12月1日，萬科獲得永豐兩個自持項目地塊，根據(jù)土地出讓要求，兩幅土地的住宅限價53400元/平方米，項目建成需全部自持。這也是北京土地招拍掛史上首宗100%自持土地。

拿下兩幅土地不久后，針對外界“算不過賬”等質(zhì)疑，萬科高級副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖曾表示，兩幅土地將通過眾籌方式破題，從傳統(tǒng)開發(fā)銷售模式轉(zhuǎn)變到經(jīng)營服務(wù)模式，由政府、眾籌企業(yè)和開發(fā)商協(xié)同聯(lián)動。

劉肖還透露，拿到土地的第一時間，他給海淀區(qū)幾個大型企業(yè)打電話商談眾籌合作想法，“70%接到電話的企業(yè)都表示有興趣參與。”上述北京房地產(chǎn)界人士也表示，拿到土地不久后，萬科大客戶部對永豐周邊企業(yè)做過調(diào)研。

按照劉肖的表述，合作企業(yè)產(chǎn)業(yè)定位必須與《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》對北京功能定位相符，必須為符合海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的信息服務(wù)、科技金融、智能硬件、知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)業(yè)等為代表的高精尖企業(yè)。

對于具體合作模式，萬科以兩個地塊為基礎(chǔ)建立相應(yīng)眾籌平臺，根據(jù)合作對象數(shù)量確定眾籌份額，邀請眾籌企業(yè)共同來開發(fā)這塊土地，然后把開發(fā)的項目交給企業(yè)，再由企業(yè)租給他們的核心員工。

根據(jù)規(guī)定，眾籌單位不能以戶進(jìn)行分割，但眾籌單位可能是一個住房單元，也可能是一棟樓，還可能是幾棟樓。具體根據(jù)眾籌方實際需要進(jìn)行配置。

在這一模式中，萬科和合作方分工明確，萬科主要負(fù)責(zé)項目建設(shè)和配套引進(jìn)，并提供相應(yīng)的物業(yè)等服務(wù)；合作方進(jìn)行眾籌投資、向萬科交納項目開發(fā)和運營費用，項目建成后員工租賃或購買房源，租金或銷售金通過眾籌平臺返還給合作企業(yè)。

一位北京房地產(chǎn)人士透露，因為擔(dān)憂房價上漲可能帶來的人才和產(chǎn)業(yè)流失，未來北京市政府可能將大力支持開發(fā)商自持土地建設(shè)和經(jīng)營，并引進(jìn)優(yōu)質(zhì)學(xué)校形成學(xué)區(qū)房。“政府希望這種模式能夠占據(jù)一定比例，來完善租賃市場。”

當(dāng)時，劉肖還透露，小米、神州數(shù)碼和華為均有合作意向。

房價緩沖帶

對開發(fā)商萬科而言，通過合作可以快速回籠土地支出成本，而且可以通過為項目提供物業(yè)服務(wù)、商業(yè)等配套服務(wù)獲得穩(wěn)定的收益。不僅可以提高企業(yè)周轉(zhuǎn)率和開發(fā)效率，也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開辟一條理想的輕資產(chǎn)運營之路。

對政府而言，通過這一模式，避免了地王、高房價等標(biāo)簽的困擾。

對于房地產(chǎn)市場而言，雖然這一合作方式整體上減少了投放到公開市場的房源數(shù)量，但是由于自持租賃項目不能自由流通，投機性資金難以進(jìn)入，減輕了部分城市建設(shè)人才的住房壓力，對房價過快上漲形成市場過熱局面形成緩沖效果。

上述北京房地產(chǎn)人士認(rèn)為，“政府也希望通過這一模式留住和吸引高精尖企業(yè)，為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和促進(jìn)實體經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造環(huán)境。”

上述人士表示，如果這一模式可行，未來北京市政府或?qū)迅嗾?、土地等資源向自持合作建房方面傾斜，“據(jù)說北京市很堅決，即便犧牲了土地出讓金收入，也要保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”。