每經(jīng)記者 袁東 每經(jīng)編輯 王曉波

你要買房，免不了要被開發(fā)商薅羊毛。作為勢單力薄的個體，開發(fā)商太過強大，想從他們身上摳點福利幾乎是不可能。

但也有一種方法，是可以從開發(fā)商身上賺錢的，比如買房產(chǎn)股，這是資本市場經(jīng)常談?wù)摰囊粋€話題——到底是炒房賺錢好還是直接買房產(chǎn)股更好。

▲圖片來源：視覺中國

在不同的時間點，炒房和買房地產(chǎn)股票各有優(yōu)劣，比如房地產(chǎn)股票估值通常更低（股息率VS房租回報率），房地產(chǎn)股票變現(xiàn)更強，房地產(chǎn)股票投資門檻更低；當(dāng)然，炒房也有優(yōu)勢，炒房可以加很高的杠桿獲得更高的回報，炒房的波動性更?。ㄏ鄬蓛r變動）。

對很多精明的資金來說，今年他們的選擇并不是炒房，而是買房產(chǎn)股，尤其是香港的房產(chǎn)股，這些股票對應(yīng)的開發(fā)商大家耳熟能詳，比如融創(chuàng)、碧桂園、恒大等等。在經(jīng)歷了昨天的大漲和今天的續(xù)漲后，這些精明錢的回報多則高達(dá)57%，平均也有26%，足以和炒房的收益相媲美。

內(nèi)地資金赴港股瘋狂掃貨

最近，一家來自內(nèi)地的公司以168億港元的高價拿下香港總價地王，成了大家熱議的話題。其實，這不僅說明了香港樓市的火爆程度，另一方面也反映了內(nèi)地資金對于香港樓市的追捧熱度。

在內(nèi)地資金赴港瘋狂拿地的同時，他們也在港股攻城略地。

港股市場的內(nèi)地房產(chǎn)股昨日集體放量走高，今日開盤仍然延續(xù)漲勢，雖然至午盤時有所回落，但仍然不影響這輪自1月份就已開始的上漲行情。

雅居樂集團（03383,HK）年初至今上漲了57.97%；碧桂園年初至今上漲了57.37%；中國恒大年初至今上漲了43.48%；融創(chuàng)中國年初至今上漲了43.41%；富力地產(chǎn)年初至今上漲了40.09%（以上為盤中數(shù)據(jù)，會有微小誤差）。整體來看，恒生內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)自年初至3月13日累計漲幅已達(dá)26.33%，而去年該指數(shù)全年累計下跌了13%。

▲雅居樂集團走勢

▲中國恒大走勢

▲融創(chuàng)中國走勢

漲勢如虹，當(dāng)然少不了資金的支撐，其中最重要的推動資金就來自內(nèi)地。每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者不完全統(tǒng)計，今年2月份以來有十多只內(nèi)地房產(chǎn)股上榜港股通十大成交活躍股名單，其中華潤置地、融創(chuàng)中國等最為活躍。

▲南下資金凈買入中資房產(chǎn)股情況（來源：中國證券網(wǎng)）

一分析人士表示，今年港股整個地產(chǎn)行情是比較確定的，可以看到幾家三四線城市的開發(fā)商，前兩個月的銷售額基本同比翻番了，所以今年他們?nèi)甑氖找嬉矔?，股價翻番也就很正常了。

那么內(nèi)地資金為何如此青睞內(nèi)地房產(chǎn)股呢？答案只有一個：便宜。

港股估值偏低已經(jīng)不是新鮮話題，比如萬達(dá)從港股退市欲回到A股市場，其中的一大原因就是認(rèn)為估值太低。再看房產(chǎn)股方面，即使今年以來香港上市的內(nèi)地房產(chǎn)股上漲幅度很大，但是一些知名公司的估值仍然很低。如：寶龍地產(chǎn)的市盈率（TTM）就只有5.08倍、龍湖地產(chǎn)的市盈率為7.71倍、融創(chuàng)中國和碧桂園今年來上漲很多，其市盈率也只有12.73倍和13.18倍。

港股市場上房產(chǎn)股的持續(xù)發(fā)力，也帶動了A股房地產(chǎn)板塊的走強。今日早盤，萬科A、嘉凱城的漲幅一度達(dá)到7%；金地集團、招商蛇口等房產(chǎn)股也都出現(xiàn)明顯的拉漲態(tài)勢。

▲A股地產(chǎn)指數(shù)早盤一度漲超2%

買房產(chǎn)股、買地雙管齊下

作為全球房價最高的城市之一，香港樓市歷來被很多投資者追捧。李嘉誠這樣的地產(chǎn)大亨在把自己的業(yè)務(wù)逐漸向歐洲、澳大利亞的同時，也沒有放棄香港的房地產(chǎn)市場。這足以說明香港樓市的吸引力。

就在上個月24日，香港地政總署還公布了一則天價賣地公告。麒灣（香港）投資有限公司以約168.56億港元的價格，拍下一幅位于香港鴨脷洲利南道的用地，批租期為五十年。而拍得土地的麒灣投資公司其實來自內(nèi)地，其母公司為龍光地產(chǎn)與合景泰富。

而這樣的內(nèi)地房企并不在少數(shù)。據(jù)克而瑞房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，2011至2016年，內(nèi)地房企在香港參與公開住宅用地出讓，累計共成交23幅，投資總額達(dá)764億港元。若加上龍光地產(chǎn)、合景泰富聯(lián)合體的此次交易，以及商業(yè)用地，則投資總額超過千億港元。

這些從內(nèi)地而來的“過江龍”，以“高價拿地”博得市場關(guān)注。根據(jù)仲量聯(lián)行相關(guān)報告，2013至2015年，內(nèi)地開發(fā)商競得地皮中，有73%超過了市場預(yù)期。而香港本地開發(fā)商的這一數(shù)字僅為59%。此外，據(jù)香港地政總署的數(shù)據(jù)顯示，2016年5月至2017年2月，香港賣地總面積為31.4萬平方米，賣地總價1020.6億港元，內(nèi)地企業(yè)占一半。

▲圖片來源：彭博

其實早在去年底，就有港媒曝出內(nèi)地資金南下香港買樓。據(jù)香港《經(jīng)濟日報》10月20日報道，據(jù)彭博社引述香港稅務(wù)局的數(shù)據(jù)顯示，2016年9月份，非香港永久居民買家共有250宗交易，升至14個月以來新高，較6至9月平均值高出36%；9月非香港永久居民買家支付的印花稅款高達(dá)5.06億港元，比過去4個月平均值高出26%。

香港稅務(wù)局沒有提供這些在港購買房產(chǎn)的非本地居民的身份，不過業(yè)界認(rèn)為，他們來自內(nèi)地。