盡管延遲交易數(shù)據(jù)使得1月房貸數(shù)額再攀高峰，但更多購(gòu)房者已經(jīng)感受到了信貸的收緊。春節(jié)過(guò)后，有多位購(gòu)房者向北京商報(bào)記者反映，銀行將放貸時(shí)間拉長(zhǎng)，從過(guò)去的一個(gè)多月變?yōu)?個(gè)月或更久，時(shí)間成本的增加，也打亂了很多購(gòu)房者的計(jì)劃。“一等就是兩個(gè)月，銀行根本說(shuō)不出來(lái)什么時(shí)候能放，理由就是沒(méi)額度。”

短短半年時(shí)間，在經(jīng)歷了首付比例提高、貸款折扣減少等政策變化后，購(gòu)房者的購(gòu)房成本還在變相增加中，但隨著節(jié)后二手房交易量的再度攀升，北京房貸的調(diào)控窗口也再度打開。

“難產(chǎn)”的貸款

工作了五年的褚女士，去年步入婚姻殿堂，與先生合計(jì)要買一套婚房。褚女士介紹，她的先生家里有一套舊房，已經(jīng)找好了買家，雙方在多番協(xié)商后，確定了交易價(jià)格。對(duì)方在去年底也已經(jīng)付了一部分房款，并找到一家股份制銀行辦理了房貸。雙方即將辦理過(guò)戶手續(xù)。

不料，“買家在春節(jié)后突然告知，自己現(xiàn)在付不了剩余的房款”。褚女士稱，對(duì)方向銀行提供的貸款材料已經(jīng)審批完，但銀行說(shuō)現(xiàn)在放不了貸，要等3個(gè)月之后。

褚女士的計(jì)劃完全被打亂。她告訴北京商報(bào)記者，自己買的新房也只是剛交了定金，本打算用一部分賣舊房的錢來(lái)付首付，但現(xiàn)在卻面臨違約。褚女士和他們的買家都四處托人向銀行打聽為什么現(xiàn)在放不出貸款，得到的回應(yīng)是“總行沒(méi)有額度”。褚女士表示，現(xiàn)在他們夫妻二人只能先從身邊親朋處借一些錢，把新房的首付交了，之后就是“等待買家拿到房貸”。

像褚女士一樣被卡在放貸環(huán)節(jié)上的還有蕭女士。蕭女士透露，自己年前在某國(guó)有大行申請(qǐng)的首套房貸目前還沒(méi)有任何進(jìn)展，中介和銀行信貸人員給的消息都是額度還沒(méi)有，“據(jù)說(shuō)我排在這波的第一個(gè)，但什么時(shí)候有額度，誰(shuí)都不知道”。

購(gòu)房者安先生直言，“政策變化太快了”。來(lái)京工作近七年的他，有了一些自己的積蓄，去年下半年開始四處看房準(zhǔn)備安家。“沒(méi)想到北京市很快就出臺(tái)了首付比例提高的政策，我覺(jué)得自己還能承受，而且余下貸款的部分少了，還可以減少還款的負(fù)擔(dān)。”

不過(guò)，讓安先生難以承受的，是接下來(lái)的政策變化。他介紹，去年底的時(shí)候就有銀行已經(jīng)不放貸了，有銀行人士告訴他，從往年的情況來(lái)看，年末銀行貸款額度一般會(huì)比較緊，到年初就會(huì)松快了。安先生表示，雖然當(dāng)時(shí)也有一些銀行人士持保守的態(tài)度，預(yù)計(jì)政策還會(huì)收緊，建議他盡早辦理，但加上年末工作較為繁忙等原因，安先生在今年初才到銀行申請(qǐng)貸款。

“銀行貸款折扣從8.5折上升到了9折。”安先生透露，如此一來(lái)貸款200萬(wàn)元，30年下來(lái)，利息要增加10萬(wàn)元左右，但他想，如果銀行能夠很快放貸，10萬(wàn)元平攤到30年也沒(méi)關(guān)系。“過(guò)完春節(jié)，銀行卻突然說(shuō)沒(méi)有額度，需要繼續(xù)等待了。”安先生頗為無(wú)奈地說(shuō)道。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，春節(jié)后，各家銀行貸款都出現(xiàn)了收緊趨勢(shì)，放貸周期出現(xiàn)延長(zhǎng)現(xiàn)象。

相比之下，購(gòu)房者楊先生算是比較“幸運(yùn)”的，他透露，自己去年底在北京某城商行申請(qǐng)的房貸已經(jīng)有了消息，銀行通知自己有了額度，最快下月初就可以放貸。

銀行：“我們也在等”

和購(gòu)房者一樣，多家銀行信貸人員介紹，“我們也在等”。北京商報(bào)記者了解到，銀行放款時(shí)間被延長(zhǎng)，主要有兩個(gè)原因，除了上述購(gòu)房者普遍指出的銀行額度被收緊，還有一個(gè)是建委審批的節(jié)奏放緩。

一家股份制銀行的信貸人員表示，該行目前有貸款額度，但放款至少也要兩個(gè)月。據(jù)介紹，按照該行的放款流程，5-7個(gè)工作日就能批貸，批完貸申請(qǐng)人去做過(guò)戶，“這個(gè)階段要看雙方過(guò)戶的快慢，由買賣雙方協(xié)定”；接下來(lái)就是銀行拿著房本去建委做抵押，抵押后銀行3個(gè)工作日就能放款。

按照這位信貸人員的介紹，如果過(guò)戶較快，算上銀行批貸和放貸的時(shí)間，一共也只會(huì)用去大半個(gè)月時(shí)間，“慢就慢在抵押登記環(huán)節(jié)，建委現(xiàn)在壓著速度”。

這一說(shuō)法也得到多位銀行信貸人員的證實(shí)。另一家股份制銀行的人士告訴北京商報(bào)記者，建委的批復(fù)是根據(jù)交易量的，假設(shè)朝陽(yáng)區(qū)去年存量多，積壓到現(xiàn)在，朝陽(yáng)區(qū)建委審批的速度就會(huì)放緩，有的郊區(qū)交易量小，抵押登記的速度就快。

對(duì)于放款何時(shí)能提速，多位受訪的銀行信貸人員都表示“說(shuō)不準(zhǔn)，還得等通知”。一位國(guó)有銀行的信貸人員坦言，現(xiàn)在不論是在銀行額度方面，還是建委的審批速度方面，其實(shí)都是國(guó)家在要求收緊，還是為了給樓市降溫，和之前的政策一脈相承。

多項(xiàng)政策疊加的效果也已顯現(xiàn)。據(jù)偉嘉安捷最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月京城個(gè)貸市場(chǎng)交易量和上月相比繼續(xù)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，環(huán)比下滑22%左右。偉嘉安捷分析稱，成交下滑一方面是受到春節(jié)假期因素的影響，促使上半月購(gòu)房人的消費(fèi)意愿擱置，使得成交量下降明顯；另一方面是從年初開始便收緊的貸款利率優(yōu)惠折扣，讓一部分“剛性需求”陷入觀望或“轉(zhuǎn)買為租”，加上二套房貸款年限的縮短，也影響了占據(jù)市場(chǎng)大部分成交結(jié)構(gòu)的改善置業(yè)人群，使得成交預(yù)期相比上月進(jìn)一步回落，促使成交量下跌。

放貸時(shí)間的延長(zhǎng)更進(jìn)一步起到“扼喉”的作用。“信貸總額收緊，銀行不放貸，購(gòu)房者沒(méi)有錢怎么買房？”張大偉說(shuō)道。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，成交量下滑說(shuō)明政策管控確實(shí)使得部分潛在購(gòu)房需求被遏制了，貸款方面不好貸，也確實(shí)會(huì)有所影響。從后續(xù)實(shí)際情況看，信貸政策成為了決定市場(chǎng)交易冷熱的一個(gè)非常關(guān)鍵的變量。

再收緊窗口打開

說(shuō)到信貸政策，不得不提的是最新的信貸數(shù)據(jù)。根據(jù)央行近日公布的1月信貸數(shù)據(jù)顯示，住戶部門的中長(zhǎng)期貸款仍為銀行的主要貸款投向，意味著銀行放貸的熱情依舊較高。1月，住戶部門貸款增加7521億元，其中多為住房按揭貸款的中長(zhǎng)期貸款增加6293億元，比上月多增2076億元，比去年同期多增1510億元，刷新了歷史紀(jì)錄。

“這表明房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減。”招商銀行資產(chǎn)管理部高級(jí)分析師劉東亮分析稱。嚴(yán)躍進(jìn)也表示，貸款規(guī)模只增不減已經(jīng)是行業(yè)默認(rèn)的，這個(gè)基調(diào)是去年四季度定下來(lái)的，而且銀行本身也是要考慮盈利的，所以預(yù)計(jì)貸款數(shù)據(jù)依然有繼續(xù)上升的可能。

不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士提出不同觀點(diǎn)。浙商銀行經(jīng)濟(jì)分析師楊躍表示，房地產(chǎn)貸款仍保持高速慣性增長(zhǎng)，主要因?yàn)?月存在集中信貸投放的季節(jié)因素，個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款規(guī)模仍保持慣性增長(zhǎng)屬于正?，F(xiàn)象，由此判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)依然過(guò)度火熱的觀點(diǎn)并不成立。張大偉補(bǔ)充提出，房貸放貸時(shí)間相對(duì)滯后，所以目前的高點(diǎn)數(shù)據(jù)基本體現(xiàn)的是半年之前新建住宅成交與1-2個(gè)月前的二手房成交數(shù)據(jù)。目前來(lái)看，樓市已經(jīng)比去年8-9月降溫不少。

但業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)可的是，信貸是決定樓市冷熱的最關(guān)鍵因素。監(jiān)管層在春節(jié)前后多次在公開市場(chǎng)操作上變相“加息”，抬高資金成本，也是為了進(jìn)一步給市場(chǎng)去杠桿、擠泡沫。

外部的環(huán)境因素同樣在給我國(guó)樓市的過(guò)熱“施壓”。張大偉表示，美聯(lián)儲(chǔ)去年12月加息并給予今年3次加息預(yù)期，給我國(guó)資本流出帶來(lái)巨大壓力，采取加息的策略可以有效遏制資本流出。“當(dāng)然，一旦加息或者資金價(jià)格上漲過(guò)速，代表了金融政策的取向出現(xiàn)變化，房?jī)r(jià)的跌幅將有失控的可能性。”黃金錢包首席研究員肖磊在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)也提到，美元處于強(qiáng)勢(shì)加息周期，帶動(dòng)美國(guó)樓市、股市的上漲，與此同時(shí)我國(guó)的股市卻沒(méi)有大的起色，房?jī)r(jià)也居高不下的話，勢(shì)必對(duì)資本沒(méi)有吸引力。從這個(gè)角度來(lái)看，也會(huì)抑制樓市的過(guò)熱。

因此，未來(lái)信貸政策還有進(jìn)一步收緊的趨勢(shì)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，后續(xù)信貸政策或有三個(gè)收緊動(dòng)作。第一是對(duì)于二套購(gòu)房方面，首付比例或繼續(xù)加一層，比如原先是50%，后續(xù)可能會(huì)提高到60%；第二是加大對(duì)購(gòu)房資質(zhì)的審查，尤其是購(gòu)房者收入證明、近期的銀行各類記錄等，因?yàn)榻诔霈F(xiàn)了類似深圳炒房客斷供的說(shuō)法，所以把控按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)顯得很關(guān)鍵；第三是壓縮貸款年限和提高二套房公積金貸款的難度等。

此前已在北京等地出現(xiàn)的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，或許也將是一記大招。張大偉表示，判斷2017年北京或者全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)可以說(shuō)主要看資金價(jià)格和是否“認(rèn)房又認(rèn)貸”，這個(gè)政策是否會(huì)出現(xiàn)影響非常大。如果“認(rèn)房又認(rèn)貸”，可以預(yù)期的是成交量還將有20%以上的下跌空間，而房?jī)r(jià)的跌幅甚至?xí)咏?014年。

不過(guò)也有機(jī)構(gòu)保持觀望態(tài)度。偉嘉安捷將即將召開的“兩會(huì)”作為一個(gè)時(shí)間分界點(diǎn)，如果沒(méi)有更為趨緊的信貸政策出臺(tái)，購(gòu)房人可能會(huì)逐步出手入市，因此預(yù)計(jì)3月個(gè)貸市場(chǎng)的成交量也許將面臨小幅回升。