前一段時(shí)間，一篇“100萬(wàn)能在美國(guó)買(mǎi)什么樣的房子”的帖子火了。這讓不少不明就里的網(wǎng)友們開(kāi)始相信，與其奮斗幾十年在北京二環(huán)買(mǎi)個(gè)廁所，不如拿這些錢(qián)在美國(guó)買(mǎi)一棟小別墅，而且還是永久產(chǎn)權(quán)。事實(shí)真是這樣的嗎？

據(jù)一位長(zhǎng)期在舊金山居住的朋友透露，在美國(guó)，買(mǎi)房容易養(yǎng)房難。在買(mǎi)房之前，除了要備足買(mǎi)房的錢(qián)外，還要提前預(yù)留買(mǎi)房之后要繳納的稅，因?yàn)殚L(zhǎng)期欠繳房產(chǎn)稅，自己的房子就可能被當(dāng)?shù)卣馁u(mài)。在美國(guó)養(yǎng)房到底需要多少錢(qián)？今天小M就為大家揭開(kāi)謎底。

沒(méi)有綠卡的外籍人能在美國(guó)買(mǎi)房嗎？在購(gòu)房資格、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、稅收政策方面，美國(guó)政府對(duì)外國(guó)人與本國(guó)本地居民一視同仁。也就是說(shuō)，外籍人想在美國(guó)買(mǎi)房，在購(gòu)房之前，除了要支付律師費(fèi)、勘察費(fèi)、房屋檢測(cè)費(fèi)、房屋估計(jì)費(fèi)、登記費(fèi)、預(yù)繳所得稅等諸多費(fèi)用外，在買(mǎi)房之后，同樣要支付房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)、小區(qū)費(fèi)或物業(yè)費(fèi)、房屋保養(yǎng)費(fèi)等。

先看房地產(chǎn)稅。在美國(guó)，房地產(chǎn)稅始終是州級(jí)以下地方政府的主要財(cái)政來(lái)源，例如美國(guó)的公立學(xué)校主要是由各郡市征收的房地產(chǎn)稅來(lái)運(yùn)行的，所以美國(guó)房地產(chǎn)稅沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，各州的房地產(chǎn)稅各不相同（房地產(chǎn)稅＝稅率 X 政府對(duì)地產(chǎn)的估價(jià)， 估價(jià)(Assessed Value) 一般為市價(jià)(Fair Market Value) 的80-90%）。據(jù)美國(guó)地產(chǎn)投資資訊平臺(tái)“優(yōu)投房UTOFUN”顯示，全美的房產(chǎn)稅大都在1%左右浮動(dòng)，只有極少地區(qū)達(dá)到3%。2016年美國(guó)各州房產(chǎn)稅中，新澤西州位列榜首，高達(dá)2.29%，而夏威夷州房產(chǎn)稅最低，只有0.28%。

房屋保險(xiǎn)費(fèi)用（Homeowner Insurance）是買(mǎi)房者為自己的房子購(gòu)買(mǎi)的保險(xiǎn)，以保障屋主在房子遭遇意外或突發(fā)災(zāi)難時(shí)，可得到補(bǔ)償理賠來(lái)降低因?yàn)?zāi)害造成的財(cái)產(chǎn)損失。據(jù)Affordable-Home-Insurance.org網(wǎng)站顯示，房屋保險(xiǎn)費(fèi)用的多少，很大程度上取決于房子的位置，受颶風(fēng)和地震等自然災(zāi)害的影響。據(jù)“世居海外置業(yè)”公號(hào)顯示，定價(jià)30到35萬(wàn)美元的房產(chǎn)，每年大概需要支付500美元左右的房屋保險(xiǎn)費(fèi)用。需要注意的是地震險(xiǎn)需要根據(jù)房主的需求另外購(gòu)買(mǎi)，每年費(fèi)用大概為1000—2000美元。

小區(qū)費(fèi)和物業(yè)費(fèi)是也一筆不小的開(kāi)支。小區(qū)費(fèi)和物業(yè)費(fèi)一般用來(lái)支付小區(qū)公共設(shè)施建設(shè)和維護(hù)，不同的小區(qū)費(fèi)用有所不同。據(jù)“世居海外置業(yè)”公號(hào)顯示，小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用一般在聯(lián)排別墅和公寓中收取，每月200—600美元不等。

房屋保養(yǎng)費(fèi)。房屋保養(yǎng)費(fèi)主要是房屋整體的管理，例如如殺白蚊、換屋頂（屋頂?shù)膲勖ǔＪ?5-40年）或其他維修費(fèi)用。只做簡(jiǎn)單的房屋維護(hù)每年幾百美金即可。

除了以上養(yǎng)房的費(fèi)用外，如果外籍買(mǎi)家想把房屋出租，還要繳納個(gè)人所得稅，這部分的費(fèi)用是業(yè)主出租物業(yè)獲利后所需繳納的稅款。個(gè)人所得稅分為聯(lián)邦和州立／地方兩種，不同地方稅費(fèi)也有所不同。例如，北卡羅萊納州政府稅率大約在2%至3%之間。需要注意的是，所有跟租賃物業(yè)相關(guān)的花費(fèi)都可以用來(lái)抵稅。例如，可以用維護(hù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、供應(yīng)費(fèi)補(bǔ)助、房產(chǎn)稅和水電費(fèi)等費(fèi)用來(lái)抵稅。

如果外籍買(mǎi)家想把美國(guó)的房子賣(mài)出還要交資本所得稅。資本所得稅是針對(duì)業(yè)主出售房屋后所得到的利潤(rùn)而產(chǎn)生的費(fèi)用。一般而言，業(yè)主持有物業(yè)超過(guò)一年再出售的話，屬于長(zhǎng)期持有，需支付最多15%的資本所得稅；如果持有時(shí)間不超過(guò)1年，屬于短期持有，須繳納較高的稅款，因出售而賺取的利潤(rùn)也會(huì)按所得稅標(biāo)準(zhǔn)納稅10%~35%。

此外，如果中國(guó)買(mǎi)家想把美國(guó)的房產(chǎn)贈(zèng)與自己的孩子，還需要繳納高額的贈(zèng)與稅。對(duì)于美國(guó)公民，2016年其一生有共有545萬(wàn)美元的生前贈(zèng)與額，不同的州又有不同的最高免稅額。但是沒(méi)有美國(guó)綠卡的外籍人并不能享受這個(gè)免稅額度，也就是說(shuō)如果外籍人士想把美國(guó)的房產(chǎn)贈(zèng)與給孩子，還要繳納最高40%的贈(zèng)與稅。

細(xì)思恐極！從買(mǎi)房前的準(zhǔn)備工作，到買(mǎi)房、養(yǎng)房，及后來(lái)的出租和賣(mài)房等各個(gè)環(huán)節(jié)涉及到的稅費(fèi)，在美國(guó)買(mǎi)房是否合算，相信大家心理都有一桿秤了。