每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰 每經(jīng)編輯 隋丕寧

日前，河南鄭州市因“1元”房價(jià)，引發(fā)輿論關(guān)注。2月7日，鄭州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好國有建設(shè)用地(住宅)使用權(quán)網(wǎng)上掛牌交易限價(jià)競買工作的通知》,劍指“1元”房價(jià)問題。

為何會(huì)出現(xiàn)“1元”房價(jià)？鄭州土地市場未來還有哪些漏洞需要堵？這個(gè)火熱的土地市場是否還會(huì)高價(jià)地頻出？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查。

“1元”房價(jià)的由來

2016年，鄭州樓市可謂火爆。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年9月6日之前鄭州已在土地市場拍出九宗高價(jià)地塊，恒大、萬科、雅居樂、榮盛、碧桂園等地產(chǎn)商均刷新過鄭州土地市場的單價(jià)紀(jì)錄。

樓市方面，2016年，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，鄭州環(huán)比價(jià)格漲幅5.6%，居全國第一位。

為給樓市、土地市場降溫，早在去年9月14日，鄭州市出臺(tái)了九項(xiàng)措施，其中一條就是限制土地價(jià)格的飆高，提出“限地價(jià)，競房價(jià)”：鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過50%溢價(jià)率，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，此即土地價(jià)格“熔斷”，之后參與網(wǎng)掛的競買人現(xiàn)場競綜合房價(jià)，價(jià)低者得。

2016年10月27日，鄭州市又發(fā)布《國有建設(shè)用地（住宅）使用權(quán)網(wǎng)上掛牌交易限價(jià)競買暫行辦法》，規(guī)定出讓鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的住宅用地使用權(quán)時(shí)，競買人先競地價(jià)，地價(jià)如達(dá)到熔斷（熔斷價(jià)為起始價(jià)的150%），再競房價(jià)，即競買人承諾銷售房價(jià)不得高于規(guī)定的所處區(qū)域的綜合房價(jià)，且其所報(bào)的綜合房價(jià)最低者為土地競得人。土地競得人不得高于競得房價(jià)進(jìn)行銷售。

為搶到土地，房企想盡了辦法。

1月22日，鄭州市鄭東新區(qū)掛牌出讓7宗住宅用地，其中，多宗土地觸發(fā)“熔斷”價(jià)格。成交記錄顯示，牟政出【2016】198號(hào)土地綜合房價(jià)僅為1元/平方米，地價(jià)5.4億元，競得者為河南好喜地置業(yè)有限公司。這意味著如果該地塊成功出讓，房屋的銷售價(jià)格為1元/平方米。

鄭東15號(hào)地塊以23631元/平方米的最低房價(jià)報(bào)價(jià)拍出，這一綜合房價(jià)僅比樓面價(jià)高了2元/平方米。牟政出【2016】199號(hào)地塊的綜合房價(jià)報(bào)價(jià)為4100元/平方米，低于樓面價(jià)333元/平方米。

新政劍指不正當(dāng)競爭

房企瘋了嗎？“1元房價(jià)”、“2元利潤”，未來如何操作？房地產(chǎn)評(píng)論人王毅敏表示，這種出讓規(guī)則不符合市場規(guī)則，也不符合價(jià)值規(guī)律。“1元房價(jià)”的操作有多種途徑，開發(fā)商可以把房子賣給自己單位的員工，讓他們?cè)僮龆址拷灰?。開發(fā)商還可以買車位送房子，每個(gè)車位上百萬元，但這種在操作過程中是違法的。

面對(duì)“1元房價(jià)”、“2元利潤”，當(dāng)?shù)刂鞴懿块T也意識(shí)到問題的嚴(yán)重性，在當(dāng)晚予以緊急叫停上述5宗土地交易。

2月7日，鄭州市人民政府網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好國有建設(shè)用地(住宅)使用權(quán)網(wǎng)上掛牌交易限價(jià)競買工作的通知》,制止不正當(dāng)競爭行為。

通知明確指出：一、鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)國有建設(shè)用地(住宅)使用權(quán)出讓前需確定該宗地綜合房價(jià)最高限價(jià),并按照熔斷地價(jià)和房屋建安費(fèi)用、各類稅費(fèi)等確定房屋成本指導(dǎo)價(jià),以保護(hù)公平競爭。地價(jià)達(dá)到熔斷價(jià)格后,進(jìn)行網(wǎng)上一次性競綜合房價(jià)，按報(bào)價(jià)最接近房價(jià)平均值原則確定土地競得人,土地競買人報(bào)價(jià)低于房屋成本指導(dǎo)價(jià)視為無效報(bào)價(jià)。二、為防止土地競買過程中的惡意競價(jià)行為以及房屋銷售過程中的暗箱操作,通過“限地價(jià)、競房價(jià)”方式取得土地的新建商品住房項(xiàng)目銷售時(shí),需在嚴(yán)格監(jiān)督下公開面向社會(huì)銷售,確保商品住房銷售的公平、公正。

王毅敏表示，“新政”是對(duì)之前不完善的地方進(jìn)行完善。決定地價(jià)高低的主要是供應(yīng)的節(jié)奏還有拆遷成本高低。目前拆遷成本很高，土地降溫不易。“熔斷”機(jī)制只是不讓房企把地價(jià)抬得過高。