每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 隋丕寧

隨著行業(yè)大鱷的涌入，長(zhǎng)租公寓作為商業(yè)地產(chǎn)中現(xiàn)金流比較好的產(chǎn)品，受到高度關(guān)注。此前世聯(lián)行通過定增募集20億元集中投資長(zhǎng)租公寓。綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良也在年初的媒體會(huì)上表示將利用自持物業(yè)加碼長(zhǎng)租公寓。早期已進(jìn)入這一領(lǐng)域的企業(yè)，如鏈家的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)“自如”截止2016年9月初管理房屋資產(chǎn)已超3000億元。

1月24日，魔方生活服務(wù)集團(tuán)與中航信托股份有限公司在魔方集團(tuán)總部舉行了“上海藍(lán)山資產(chǎn)管理有限公司”（以下簡(jiǎn)稱藍(lán)山資產(chǎn)）成立儀式。由中信信托擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問的“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”也于1月10日成功設(shè)立，各投資者已完成認(rèn)購(gòu)交易，募集資金總額為3.5億元。這也是中國(guó)ABS發(fā)行歷史上的首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

“發(fā)行首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，成立藍(lán)山資產(chǎn)，都是對(duì)這個(gè)市場(chǎng)深度開發(fā)的嘗試。”魔方公寓表示。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在公寓領(lǐng)域融資難、估值偏低、盈利模式有待成熟的局面下，上述嘗試或能給以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主的公寓行業(yè)，提供一些新的融資渠道和發(fā)展空間。

租約資產(chǎn)證券化緩解融資難

據(jù)悉，魔方公寓是“信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”的原始權(quán)益人，本次項(xiàng)目發(fā)行總金額為3.5億元，產(chǎn)品期限為1-3年，采用優(yōu)先級(jí)/次級(jí)支付機(jī)制，其中優(yōu)先級(jí)共設(shè)三檔，均獲得中誠(chéng)信證評(píng)授予的AAA評(píng)級(jí)。

據(jù)介紹，該項(xiàng)目的底層資產(chǎn)為魔方中國(guó)及其魔方北京、魔方上海、魔方廣州3個(gè)子公司經(jīng)營(yíng)的30處物業(yè)的部分公寓未來三年租金收入。

根據(jù)《房屋所有權(quán)證》顯示，上述30處物業(yè)合計(jì)租賃面積為12.9萬平方米，入池房間數(shù)為4014間，以“特定門牌號(hào)的公寓”所產(chǎn)生的租金收入作為入池資產(chǎn)。

魔方公寓告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這相當(dāng)于租約貼現(xiàn)，是基于企業(yè)對(duì)于未來房間的收益進(jìn)行打包，將應(yīng)收賬款可能產(chǎn)生的收益，用債的方式發(fā)放給企業(yè)。

據(jù)了解，目前市面上比較流行的是類Reits的房租分期和股權(quán)眾籌。租約證券化就是將業(yè)主的合同和租客的合同打包成一個(gè)資產(chǎn)包，來向銀行換取等值的資金，提前收回應(yīng)收款，把一次性租金打到運(yùn)營(yíng)商處。然后銀行或者理財(cái)機(jī)構(gòu)通過房租分期的方式，向租房者按期收取費(fèi)用，用高額授信來?yè)Q取房租分期。此種做法的復(fù)合年化利率太高，據(jù)悉，租約證劵化的利率普遍在12%以上。魔方公寓通過籌建上述ABS項(xiàng)目，優(yōu)先級(jí)平均利率僅約為年化5%。

因?yàn)殚L(zhǎng)租公寓持續(xù)面臨融資難的問題，該項(xiàng)ABS的融資效果引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。無論是銀行還是機(jī)構(gòu)，沒有抵押物就難以貸款，而因?yàn)槿狈Φ盅何?，以及唯一可作為信用支撐的租金收益，可能因?yàn)槲磥硎杖霟o法保證具有不確定性，所以長(zhǎng)租公寓企業(yè)的融資能力有限。

“往往長(zhǎng)租公寓的融資渠道只有P2P或高利貸平臺(tái)，利率也非常高，往往高達(dá)15%。魔方公寓ABS優(yōu)先級(jí)平均利率能低至年化5%的水平。”魔方公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

另?yè)?jù)藍(lán)山資產(chǎn)介紹，魔方的重要股東美國(guó)華平投資集團(tuán)在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的資源側(cè)重和收購(gòu)交易的經(jīng)驗(yàn)豐富，能夠引入國(guó)際長(zhǎng)期低息資本或養(yǎng)老基金。中航信托管理信托資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)4747億元，在投資和融資方面也具有突出優(yōu)勢(shì)。

綜合看來，通過聯(lián)合資源企業(yè)成立專門的資管公司，發(fā)行創(chuàng)新金融產(chǎn)品，魔方公寓降低融資成本的方式或?qū)π袠I(yè)有所啟發(fā)。

二房東變身大房東自持運(yùn)營(yíng)解決利潤(rùn)問題？

目前，普遍的長(zhǎng)租公寓運(yùn)行方式是“包租制度”，也由此，長(zhǎng)租公寓一直被視為“輕資產(chǎn)”行業(yè)。實(shí)際上，長(zhǎng)租公寓的運(yùn)作成本不低。有公寓行業(yè)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，長(zhǎng)租公寓一間房間要裝修完善、設(shè)施齊全，成本一般在五六萬元，一整棟下來，成本可能要四五千萬元。品牌化裝修改造，意味著必須要有一筆不低的裝修家具家電等“重資產(chǎn)”的成本投入。

另外，運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓需要具備較高的物業(yè)管理、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場(chǎng)推廣的綜合能力，這些都需要資金的支持。

與此同時(shí)，以“包租”的方式獲取房源，在上海復(fù)世投資管理有限公司合伙人鄒毅看來，這是類似“二房東”的產(chǎn)品，基本只能通過租金模式獲取收益。

根據(jù)華創(chuàng)證券報(bào)告，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓租金回報(bào)率僅在3%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國(guó)8%~10%的水平，部分項(xiàng)目甚至達(dá)不到融資成本的水平，這意味著得長(zhǎng)租公寓的利潤(rùn)率偏低，資金回報(bào)周期卻偏長(zhǎng)。

成本高、資金緊、利潤(rùn)低也讓很多公寓企業(yè)在規(guī)模擴(kuò)張時(shí)不堪重負(fù)。

成立“藍(lán)山資產(chǎn)管理”，魔方公寓地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)部華東區(qū)域總經(jīng)理任宇告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這意味著魔方公寓是從“二房東”變成“大房東”，正在由資產(chǎn)管理者向資產(chǎn)持有者的角色進(jìn)行轉(zhuǎn)換。

“以前魔方公寓是替資產(chǎn)擁有者打工，主要獲益來源是資產(chǎn)升值，運(yùn)營(yíng)所創(chuàng)造的收益并不高，尤其是在一線城市資產(chǎn)價(jià)格如此高的情況下，相對(duì)而言是很低的。合資公司的成立能夠增加商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的收益，同時(shí)利于未來實(shí)現(xiàn)合縱連橫的布局，即把金融機(jī)構(gòu)、風(fēng)投資本、產(chǎn)業(yè)鏈上下游、增值服務(wù)供應(yīng)商凝聚在一起。”

任宇表示，接下來魔方公寓會(huì)瞄準(zhǔn)一線城市尋找合作標(biāo)的，收購(gòu)有價(jià)值的樓宇來自主經(jīng)營(yíng)。“這樣做主要是因?yàn)楸鄙蠌V深等一線城市，商辦類型物業(yè)空置率較高、存量高，去化日益困難，未來房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入細(xì)分時(shí)代，大規(guī)模的存量房亟待盤活，一線城市仍然有相當(dāng)多的閑置房源未流入租賃領(lǐng)域，很多商辦產(chǎn)品已經(jīng)開始考慮轉(zhuǎn)向公寓租賃。”

在地產(chǎn)專家薛建雄看來，在房?jī)r(jià)不斷升值的背景下，瞄準(zhǔn)一線城市，資產(chǎn)升值潛力能保證，而且還有一個(gè)好處是，只要資產(chǎn)升值，就可以無限制發(fā)債，未來還可以做Reits，發(fā)無限期的債，解決投融資問題。

據(jù)藍(lán)山資產(chǎn)介紹，華平將提供公司治理、人員安排、戰(zhàn)略制定等關(guān)鍵性要素的支持，魔方公寓將輸送公寓領(lǐng)域高效的項(xiàng)目辨別、改建、設(shè)計(jì)及施工的一整套經(jīng)驗(yàn)，聯(lián)合打造閉環(huán)。

中國(guó)能否誕生巨無霸公寓企業(yè)

實(shí)際上，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域存在一個(gè)矛盾的現(xiàn)象。

早期風(fēng)投資金是長(zhǎng)租公寓最主要和最核心的資金來源，行業(yè)整體融資渠道相對(duì)單一，無法獲得較高估值。“主要依靠租金回報(bào)，資本市場(chǎng)對(duì)于‘二房東’這個(gè)角色也不會(huì)給出太高的估值。”鄒毅表示。

另一方面，粗略估計(jì)，中國(guó)的租賃市場(chǎng)規(guī)模超過萬億元；《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》里中國(guó)已達(dá)2.36億的流動(dòng)人口規(guī)模，特大城市占比85.9%且聚集態(tài)勢(shì)明顯，這預(yù)示著長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)潛在空間。就魔方公寓而言，其提供的數(shù)據(jù)顯示，2012-2015年開業(yè)房間數(shù)復(fù)合增長(zhǎng)率為102%，2013-2015年?duì)I業(yè)收入復(fù)合增長(zhǎng)率為149%。

“對(duì)于長(zhǎng)租公寓來說，并非資本市場(chǎng)不看好，而是行業(yè)具備高估值的企業(yè)不多。”有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓最重要的是運(yùn)營(yíng)商的拿房議價(jià)能力、產(chǎn)品成本的控制能力等，同時(shí)需要形成成熟的模式復(fù)制，快速擴(kuò)張，具有足夠大的規(guī)模效應(yīng)，才會(huì)獲得資本的青睞和長(zhǎng)足的發(fā)展。

據(jù)了解，魔方公寓目前門店覆蓋全國(guó)15座城市，數(shù)量超200家，房量約3萬間，服務(wù)住戶約5萬人。

目前美國(guó)規(guī)模最大的公平住屋信托EQR(Equity residential properties)，公寓覆蓋全美，市值達(dá)300億美元。

“目前國(guó)內(nèi)還沒有成熟模式和規(guī)模明顯領(lǐng)先的龍頭企業(yè)，所以沒有太驚人的估值。”上述人士表示。

藍(lán)山資產(chǎn)方面則認(rèn)為，有專業(yè)數(shù)據(jù)評(píng)估，中國(guó)的公寓運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)規(guī)模是美國(guó)的3至4倍，在行業(yè)逐漸成熟的過程中，很有可能誕生巨無霸公寓企業(yè)，能夠在資本市場(chǎng)得到的估值也值得期待。

但估值之外，業(yè)內(nèi)還是提醒，要想真正獲得這個(gè)市場(chǎng)的規(guī)?；麧?rùn)不容易，資金多了，競(jìng)爭(zhēng)激烈了，只會(huì)把獲取項(xiàng)目的成本炒高，利潤(rùn)空間自然縮減。長(zhǎng)足的運(yùn)營(yíng)和成熟的模式才是分享城市存量資產(chǎn)價(jià)值的辦法。