每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健    

每經(jīng)記者 胡健 

樓市因城施策的效果在進(jìn)一步顯現(xiàn)。

1月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2016年12月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。結(jié)果顯示，一二線城市房價(jià)走勢總體趨于平穩(wěn)，去年12月一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比由前月的上漲0.1%轉(zhuǎn)為持平。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾撸?016年第三季度開始，一線城市的環(huán)比漲幅回落的幅度更大，這和此類城市之前房價(jià)暴漲及近期政策管控嚴(yán)厲有關(guān)。

去年12月北上深環(huán)比房價(jià)下跌

具體來看，全國四個(gè)一線城市中，只有廣州房價(jià)12月環(huán)比仍錄得上漲，漲幅為0.7%，北京、上海和深圳則均有不同幅度的下跌，跌幅分別為0.1%、0.2%和0.4%。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2015年2月后，去年12月北京新建商品房住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)第一次出現(xiàn)了下調(diào)。而從2016年全年數(shù)據(jù)來看，北京環(huán)比房價(jià)漲幅最高的月份是9月，數(shù)值高達(dá)4.9%。

短短三個(gè)月時(shí)間由漲至跌，政策調(diào)控成為最大因素，一線城市表現(xiàn)十分明顯。以北京為例，2016年9月30日，北京銀監(jiān)局與北京市住建委等六部門聯(lián)合出臺《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策，要求購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。

這也被視作此輪全國樓市因城施策的開端。北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾?，北京率先啟?dòng)的調(diào)控舉措最為嚴(yán)厲，涉及到供地、自住房、信貸等多個(gè)領(lǐng)域。在一、二線城市中，北京房價(jià)漲幅居中等水平，但出臺的調(diào)控政策力度最大。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2015年以前，北京新建商品住房成交均價(jià)一直保持在3萬元以下，2015年12月為2.98萬元/平方米，2016年不但突破了3萬元大關(guān)，且從年初開始便一路高歌猛進(jìn)，到2016年9月達(dá)到了3.88萬元/平方米的歷史高點(diǎn)。

四季度市場在調(diào)控政策影響下出現(xiàn)了非常明顯的降溫：當(dāng)季北京合計(jì)成交商品房住宅只有11565套，這一成交量環(huán)比三季度下調(diào)幅度達(dá)到了42%。2016年12月，北京市新建商品住房成交均價(jià)已回調(diào)到每平方米3.82萬元的水平。

“市場在一系列調(diào)控政策影響下，明顯出現(xiàn)了退燒的特征。”張大偉說道。

房價(jià)上漲龍頭全面熄火

房價(jià)漲勢退潮的不止是一線城市，還包含南京、武漢等熱點(diǎn)二線城市。

上海易居報(bào)告顯示，2016年12月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅為0.3%，相比11月份0.6%的增幅有明顯回落態(tài)勢。

國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉還特別指出，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市因地制宜、因城施策實(shí)施調(diào)控政策以來，政策效果明顯，房價(jià)快速趨穩(wěn)回落。

其中，12個(gè)城市12月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，降幅在0.1至0.4個(gè)百分點(diǎn)之間；2個(gè)城市環(huán)比持平；廣州市環(huán)比上漲0.7%，但已連續(xù)三個(gè)月漲幅回落。

這意味著，熱點(diǎn)二線城市環(huán)比房價(jià)無一上漲，房價(jià)持平的城市分別是天津和杭州。

同比來看，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)3個(gè)月回落，12月份比11月份分別回落1.9和2.0個(gè)百分點(diǎn)；二線城市繼上月二手住宅價(jià)格同比漲幅回落后，本月新建商品住宅價(jià)格同比漲幅也出現(xiàn)回落，12月新建商品住宅價(jià)格漲幅比11月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)分析說，在連續(xù)15個(gè)月同比下跌后，2015年12月房價(jià)首次出現(xiàn)同比正增長。2016年1-11月份增幅處于不斷擴(kuò)大的態(tài)勢，到11月份增幅為10.8%。到了12月份則保持持平。從這個(gè)角度看，同比增幅曲線或也有觸頂?shù)目赡堋?/p>

他還表示，去年四季度各個(gè)月份限購等政策不斷升級、政策不斷加碼，所以房價(jià)環(huán)比增幅在不斷收窄，這也遏制了房價(jià)同比增幅的擴(kuò)大態(tài)勢?？傮w上說，觀察70個(gè)城市的數(shù)據(jù)，我們可以看到控制房價(jià)總體上屬于初戰(zhàn)告捷。

今年年中或出現(xiàn)房價(jià)下降拐點(diǎn)

去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“房子是用來住的、不是用來炒的”，要把防控金融風(fēng)險(xiǎn)放到更加重要的位置，下決心處置一批風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，著力防控資產(chǎn)泡沫，提高和改進(jìn)監(jiān)管能力，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

“房子是用來住的、不是用來炒的”，這句話也被多座熱點(diǎn)城市寫入今年的政府工作報(bào)告；而“從嚴(yán)調(diào)控”、強(qiáng)化“預(yù)期管理”則幾乎成為各地兩會(huì)提到房地產(chǎn)市場時(shí)的主基調(diào)。

比如態(tài)度鮮明的北京，就表態(tài)要嚴(yán)控中心六城區(qū)人口規(guī)模和開發(fā)強(qiáng)度，把握住房的居住屬性，探索建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制。

政策基調(diào)將直接影響到樓市成交和房價(jià)，張大偉分析說，從市場趨勢看，調(diào)控后市場成交量下調(diào)了30%以上，預(yù)期一二線城市在2017年成交量會(huì)維持調(diào)控后走勢。

而房價(jià)方面，他認(rèn)為，因?yàn)楣┬杞Y(jié)構(gòu)難以全面改變，信貸雖然收緊但幅度有限，所以整體市場趨勢還是量跌價(jià)微跌為主。

上海易居報(bào)告給出的分析是，2017年全國70個(gè)大中城市房價(jià)將呈現(xiàn)上下半年不同的走勢，預(yù)計(jì)上半年市場振蕩式緩慢降溫過程中，房價(jià)增幅會(huì)持續(xù)收窄。而到了2017年下半年，房價(jià)指數(shù)環(huán)比增幅將呈現(xiàn)負(fù)增長態(tài)勢。

該機(jī)構(gòu)指出，預(yù)計(jì)2017年7月前后，70城房價(jià)環(huán)比增幅由正轉(zhuǎn)負(fù)，也即出現(xiàn)短周期性質(zhì)的下跌拐點(diǎn)。

同比方面，上海易居分析：受房價(jià)指數(shù)環(huán)比增幅收窄進(jìn)而下跌的影響，預(yù)計(jì)70城房價(jià)同比增幅將在2017年第一季度見頂，預(yù)計(jì)峰值為11.4%左右，其后同比增幅將步入下行通道，預(yù)計(jì)到2017年第四季度從正增長轉(zhuǎn)變?yōu)樨?fù)增長。