每經(jīng)編輯 每經(jīng)地產(chǎn)評論員 楊羚強 每經(jīng)編輯 楊 軍    

每經(jīng)地產(chǎn)評論員 楊羚強 每經(jīng)編輯 楊 軍

近幾年來，霧霾成為公眾的熱點、焦點話題，也引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)人士思考，尤其是開發(fā)商，在行業(yè)進(jìn)入白銀時代之后，在調(diào)控之下行情承受下行壓力的背景下，還有什么可以帶來增量業(yè)績，哪里還能拓展出一片藍(lán)海？

綠色地產(chǎn)理念及運作順勢而生，但行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)存在亂象，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)界共識呼之欲出，一場綠色地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的話語權(quán)之爭成為房地產(chǎn)行業(yè)的新話題。從葛洲壩地產(chǎn)、金茂到朗詩，所有參與綠色地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)話語權(quán)爭奪的房企，看重的都是霧霾侵城后帶來的綠色產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會，誰能奪得這個行業(yè)的話語權(quán)，誰就可以最大程度地占領(lǐng)未來的房地產(chǎn)市場。

近日，葛洲壩地產(chǎn)已經(jīng)組建5G科技住宅委員會，計劃推出全國最高等級的綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，老牌綠色房企朗詩也提出“深綠”概念，以綠色科技住宅聞名的金茂與同方泰德擬創(chuàng)建綠色地產(chǎn)生態(tài)圈。在人們對健康和綠色環(huán)境的高度重視下，新一代的行業(yè)領(lǐng)軍者，很可能會是一家綠色地產(chǎn)商。

日前，中央氣象臺發(fā)布今年首個大霧紅色預(yù)警和霾橙色預(yù)警，北京、天津、河北等地遭特強濃霧侵襲，涉及面積達(dá)15萬平方公里。持續(xù)時間長、程度嚴(yán)重的霧霾令公眾憂慮。而治污染，不僅可以帶來能源結(jié)構(gòu)、城市布局的優(yōu)化，也將深刻影響房地產(chǎn)行業(yè)。

盡管地產(chǎn)行業(yè)三家龍頭房企（恒大、萬科、碧桂園）的銷售額都超過了3000億元，但這并不代表目前行業(yè)龍頭企業(yè)的位置就十分安穩(wěn)。

如同當(dāng)年iPhone改變手機行業(yè)的規(guī)則，并致諾基亞和摩托羅拉出局一樣，當(dāng)下房地產(chǎn)市場的格局，也可能因為規(guī)則的重新訂立，而發(fā)生改變。

這場巨變的“主謀”，很有可能不是現(xiàn)時的龍頭企業(yè)，更有可能是行業(yè)中的小公司，甚至是幾年前才殺入行業(yè)的外來者。

●一個顛覆行業(yè)規(guī)則的契機

就像通訊技術(shù)的高速發(fā)展和移動互聯(lián)網(wǎng)的普及造就了智能手機時代一樣，對房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則的顛覆者來說，如今也有一次非常重要的契機，那就是人們對防控霧霾的迫切需要。

之前，根據(jù)澎湃新聞報道，從2016年12月16日至21日，京津冀以及周邊地區(qū)發(fā)生了入秋以來最嚴(yán)重的一輪重霧霾天氣過程。據(jù)環(huán)保部遙感監(jiān)測數(shù)據(jù)，灰霾面積為188萬平方公里，其中，重霾面積為92萬平方公里，全國空氣質(zhì)量日均值達(dá)到重度及以上污染程度的城市共有90個。

“霧霾中的顆粒物對人體的健康是有害的，因此人們進(jìn)行一些科學(xué)的防控是非常必要的。”國家衛(wèi)計委副主任馬曉偉在國務(wù)院新聞辦舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上表示，目前國家衛(wèi)計委正在就霧霾對人體的影響，以及霧霾程度對人體健康的相關(guān)性等問題進(jìn)行研究，并且已啟動“霧霾天氣人均健康風(fēng)險評估”和預(yù)警關(guān)鍵技術(shù)項目，以識別霧霾天氣對健康影響的特征污染物及其成分，探索建立霧霾天氣對健康影響的評價指標(biāo)體系。

盡管人們可以用室內(nèi)空氣凈化器等手段有效凈化空氣，但大部分空氣凈化器會因為沒有及時清洗過濾網(wǎng)，而出現(xiàn)二次空氣污染等問題，甚至可能比室外的空氣更臟。

如果嚴(yán)格使用氣密性好的門窗設(shè)施，又會出現(xiàn)室內(nèi)空氣含氧量不足的問題。空氣的含氧量不足，不僅容易產(chǎn)生各種心血管疾病，還容易讓成人產(chǎn)生疲倦感，更會遲滯兒童大腦發(fā)育。

在上述背景下，亟待整治的環(huán)境，為中小地產(chǎn)商創(chuàng)造了一個極為難得的逆襲機遇，這個機遇就是綠色地產(chǎn)——一個前幾年還歸類為小眾的市場。

●從綠色地產(chǎn)到健康地產(chǎn)

事實上，綠色地產(chǎn)進(jìn)入中國市場已有十幾年歷史。最早涉足綠色地產(chǎn)領(lǐng)域的朗詩等企業(yè)在這一市場耕耘已久。

綠色地產(chǎn)的前身是保溫類的地產(chǎn)，主要停留在“恒溫、節(jié)能、恒濕”層面，雖然也裝有換氣的新風(fēng)系統(tǒng)，但卻沒有凈化功能，有些房子甚至連新風(fēng)都不安裝，導(dǎo)致冬季室內(nèi)燥熱，呼吸困難。

由于技術(shù)原因，當(dāng)時的綠色地產(chǎn)其實并不具有真正意義的環(huán)保功能，有很多房子需要常年使用中央空調(diào)和地暖系統(tǒng)來實現(xiàn)恒溫，碳排放并未真正減輕。

2008年以后，國內(nèi)對環(huán)保的重視度越來越高，具有綠色環(huán)保概念的房地產(chǎn)項目才真正開始出現(xiàn)。當(dāng)時的綠色地產(chǎn)主要停留在建筑的低能耗，對空氣的凈化、水循環(huán)的再利用、建材的采購等方面，但建筑和周圍環(huán)境的關(guān)系還較少考慮。

消費者也更多出于社會公眾的責(zé)任感，而不是為了自己和家人的身體健康和生活質(zhì)量，才選擇購買綠色地產(chǎn)，這也使得這一市場的發(fā)展速度非常緩慢。

2014年之前，包括綠色地產(chǎn)的先鋒——朗詩在內(nèi)，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的年度銷售規(guī)模沒有進(jìn)入行業(yè)前50強。綠色地產(chǎn)仍然是一個小眾市場。

最近幾年，綠色地產(chǎn)發(fā)展迅速。各房地產(chǎn)企業(yè)除了在建筑建造、設(shè)計、使用過程中，更多考慮低碳、環(huán)保、節(jié)能等因素外，也越來越注重消費者的人體健康，從建材采購到后期的室內(nèi)精裝，再到各種科技設(shè)備的設(shè)計、使用，會更多考慮到客戶的生活質(zhì)量和家庭成員的健康。

中國建筑科學(xué)研究院副院長王清勤在中國葛洲壩地產(chǎn)5G科技專家委員會成立大會上表示，健康建筑是綠色建筑發(fā)展的更深層次需求。從國家戰(zhàn)略層面來說，健康建筑是為健康中國服務(wù)的。世界衛(wèi)生組織給出了現(xiàn)代健康比較完整的概念，一個人健康與否，是心理上、生理上和社會上完整的狀態(tài)。健康建筑的性能也應(yīng)該涵蓋生理、心理、社會三者所需求的要素。國外有一些標(biāo)準(zhǔn)，像美國的WELL比較貼近健康建筑的標(biāo)準(zhǔn)，包括空氣、水、營養(yǎng)、光、健身、舒適和精神。

正在等待中國建筑協(xié)會批準(zhǔn)發(fā)布的中國健康建筑評價標(biāo)準(zhǔn)有六大指標(biāo)體系：空氣、水、舒適、健身、人文、服務(wù)。

●綠色地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)制定權(quán)之爭

據(jù)王清勤介紹，對健康建筑標(biāo)準(zhǔn)的編制，葛洲壩地產(chǎn)是副主編單位。

葛洲壩地產(chǎn)還邀請了中國工程院院士劉加平、中國葛洲壩地產(chǎn)董事長何金鋼、中國建筑科學(xué)研究院副院長王清勤、中國綠色建筑委員會主任王有為、清華大學(xué)建筑學(xué)院院長莊惟敏、中國建筑科學(xué)研究院專業(yè)總工程師徐偉、北京市室內(nèi)空氣質(zhì)量評價與控制重點實驗室主任張寅平、清華大學(xué)建筑學(xué)院院長助理林波榮、世界綠色建筑委員會主席戴禮翔、德國可持續(xù)建筑委員會（DGNB）主席亞歷山大·魯?shù)婪?、中國葛洲壩地產(chǎn)總工程師焦家海成立5G科技專家委員會，未來計劃與德國DGNB體系深入合作編纂推出“中國版DGNB”。

如此一來，葛洲壩地產(chǎn)就可以以行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定者的身份，在綠色地產(chǎn)市場開疆辟土，在這一領(lǐng)域建立“王者地位”，并為最終顛覆整個房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有格局打下基礎(chǔ)。

在葛洲壩地產(chǎn)爭取行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)權(quán)時，其他的綠色地產(chǎn)企業(yè)也沒有閑著。

2016年6月5日，朗詩與萬科共同發(fā)布了“房地產(chǎn)行業(yè)綠色供應(yīng)鏈行動”，探討如何堅持綠色采購，撬動上游供應(yīng)商減少排污，降低行業(yè)整體價值鏈對環(huán)境的負(fù)面影響。IPE數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)采購占鋼鐵行業(yè)銷售量的50%、水泥的25%、鋁合金的40%、玻璃的70%。

朗詩和萬科的綠色采購，不僅會讓下游供應(yīng)商變得更為綠色，也為自己的綠色建材采購標(biāo)準(zhǔn)向全行業(yè)推廣奠定了基礎(chǔ)。

北京金茂綠建科技有限公司與同方泰德國際科技（北京）有限公司2016年9月簽訂了《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，圍繞建筑能效管理平臺、科技住宅運維、區(qū)域集中能源站及物業(yè)能源托管等領(lǐng)域，在技術(shù)、市場、資本三個方面展開深入合作，以“互聯(lián)網(wǎng)+能源”的方式，創(chuàng)建綠色地產(chǎn)生態(tài)圈。

通過綠色地產(chǎn)生態(tài)圈的建設(shè)，把金茂開發(fā)的業(yè)態(tài)包括生態(tài)城、綠色辦公建筑、綠色超高綜合體、綠色酒店、綠色校園和綠色住宅等領(lǐng)域的標(biāo)準(zhǔn)全面推廣，甚至涉足存量建筑的更新。

這場綠色地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)制定權(quán)的爭奪，從建筑標(biāo)準(zhǔn)本身，到建材采購，再到存量建筑、建筑能耗、建筑金融等各個細(xì)分領(lǐng)域，幾乎是全面開花。既有國家專業(yè)領(lǐng)域協(xié)會層面的建議，也有通過市場實現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)推廣。

目前尚看不清楚誰會是這場“戰(zhàn)爭”的勝利者，但可以肯定的是，最大的受益者將是所有人。