每經(jīng)編輯 戈安黎    

一塊土地的拍賣(mài)能吸引眾多注意力，不外乎幾種因素：

1. 地塊處于黃金地段，多個(gè)大佬之前就垂涎三尺；

2. 拍賣(mài)之間輪番加價(jià)，刀光劍影，吃瓜群眾，喜聞樂(lè)見(jiàn)；

3. 高額的土地出讓金，締造出新的“地王”；

然而西安一塊土地，在拍賣(mài)之前就引起眾多關(guān)注。甚至從報(bào)名時(shí)間起，就有西安主流媒體與自媒體追蹤。

更勁爆的是，西安國(guó)土資源局官網(wǎng)消息稱(chēng)，網(wǎng)掛系統(tǒng)故障，12月14日交易的記錄和結(jié)果無(wú)效，15日進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。

粉巷君（微信ID：粉巷財(cái)經(jīng)）注意到，這宗土地招拍掛，事先張揚(yáng)，事后追蹤，其實(shí)是西安多年以來(lái)少有的、真正意義上的競(jìng)拍。

那么問(wèn)題來(lái)了：西安的土地為什么就不能像拍賣(mài)會(huì)的古董一樣，輪番舉牌競(jìng)拍呢？往下看！

一樁事先張揚(yáng)的招拍掛

西安東二環(huán)一宗地籍編號(hào)為XC3-4-571地塊的招拍掛信息一招掛，就備受矚目。這樁12月14日16時(shí)截止的招拍掛，早在12日16時(shí)報(bào)名時(shí)間一經(jīng)公布，就有媒體聞風(fēng)而動(dòng)。為什么？先看地塊的“成色”！

位置：西安新城區(qū)華清西路以南、金花北路以西

面積：折合137.42畝（居住用地）

容積率：≤2.8；綠地率：≥35%；建筑密度：≤20%

出讓年限：70年

保證金：3.5億元；起始價(jià)：6.9億元；沒(méi)有設(shè)定最高限價(jià)

最重要的信息：該地塊是陜建機(jī)廠地塊的一部分，非城改地塊

上面信息可以解讀為：

① 主城區(qū)幾無(wú)凈地的情況下，忽然出讓新城區(qū)超過(guò)100畝地塊——絕對(duì)的肥肉。

② 這是一塊非城改地，對(duì)外來(lái)房企來(lái)講，不用摻和城改的程序——絕佳的選擇。

③ 3.5億元保證金、近7億元的起始價(jià)，意味著已經(jīng)在客觀上將絕大多數(shù)中小房企推在門(mén)檻之外——大佬們廝殺了，還不來(lái)吃瓜看戲？

④ 未設(shè)定最高限價(jià)，業(yè)內(nèi)估計(jì)這塊成交價(jià)會(huì)超過(guò)10億元——西安新“地王”。

由此看來(lái)，這塊地事先張揚(yáng)、備受關(guān)注，也在情理之中。

詭異一幕：系統(tǒng)出現(xiàn)故障  重新現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍

這宗土地采用網(wǎng)拍，截止時(shí)間是12月14日16時(shí)。

12月14日14時(shí)35分左右，第29輪的價(jià)格已經(jīng)到了12.7億元，一直到了14時(shí)58分的第40輪，價(jià)格已經(jīng)到了16.3億元。

隨后的事情，粉巷君（微信ID：粉巷財(cái)經(jīng)）不知道了，因?yàn)榫W(wǎng)頁(yè)打不開(kāi)了。西安市國(guó)土局的公告給出的解釋是：國(guó)土局網(wǎng)掛系統(tǒng)出現(xiàn)臨時(shí)故障。

如果按16.3億元報(bào)價(jià)計(jì)算，這個(gè)地塊溢價(jià)率達(dá)136.23%，折合每畝地價(jià)1186.32萬(wàn)元，最低樓面單價(jià)約6354.5元。

12月14日午夜，西安市國(guó)土局忽然發(fā)出通知，稱(chēng)XC3-4-571地塊“由于網(wǎng)掛系統(tǒng)故障，宗地未完成交易”，并擬12月15日對(duì)該宗地組織現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。

“事先約定”的西安土地招拍掛市場(chǎng)

我們?cè)倩氐介_(kāi)頭，為什么一個(gè)普通的招拍掛，在西安都能上演得轟轟烈烈？答案是，西安近年來(lái)的土地招拍掛市場(chǎng)，很少有真正意義上的競(jìng)拍。少見(jiàn)自然多怪！

一塊凈地，開(kāi)發(fā)商掏了錢(qián)，辦了手續(xù)，蓋房子，這當(dāng)然是最順利的。然而在西安，情況要復(fù)雜得多。

西安主城區(qū)幾乎沒(méi)有凈地的情況下，開(kāi)發(fā)商面臨兩個(gè)選擇： 要么主城區(qū)之外摘地，要么參與城改。

如果要選擇一，別忘了李嘉誠(chéng)說(shuō)過(guò)地產(chǎn)項(xiàng)目最重要的要素：地段、地段，還是地段。主城區(qū)之外的地塊絕大多數(shù)不及主城區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)。

如果要選擇二，則意味著參與城改，就要面臨繁復(fù)的城改手續(xù)和不確定的拆遷和安置難題。而就近10年來(lái)講，西安土地出讓市場(chǎng)最大的特點(diǎn)就是城改地塊占比極大。

此前有房管部門(mén)的負(fù)責(zé)人對(duì)粉巷君（微信ID：粉巷財(cái)經(jīng)）分析稱(chēng)，在上述情況下，開(kāi)發(fā)商要參與城改項(xiàng)目，地方政府就要給予一定的補(bǔ)償，無(wú)論政策還是土地出讓金方面。（這已經(jīng)是公開(kāi)的秘密。）

在拿地之前的環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商一般先和政府協(xié)商好，開(kāi)始征地、拆遷、安置、土地平整、地塊推廣，然后才是正式招拍掛。

而參與招拍掛的開(kāi)發(fā)商當(dāng)然洞悉其中門(mén)道，自然不會(huì)參與加價(jià)。所以就出現(xiàn)了幾乎全是底價(jià)拿地的情形。

如果有人打破“潛規(guī)則”會(huì)出現(xiàn)什么情形？

試想一下，如果A開(kāi)發(fā)商做了征地、拆遷、安置等工作（事實(shí)上，上述工作也是最難的環(huán)節(jié)），在招拍掛的環(huán)節(jié)中，被B開(kāi)發(fā)商摘走了地塊，會(huì)出現(xiàn)什么情形？

粉巷君（微信ID：粉巷財(cái)經(jīng)）記憶中，西安土地招拍掛市場(chǎng)未出現(xiàn)過(guò)類(lèi)似場(chǎng)景，不過(guò)與西安比鄰的鄭州今年就出現(xiàn)過(guò)“拍飛”的情況。

和西安一樣，鄭州城改項(xiàng)目的手續(xù)與遇到的拆遷、安置等問(wèn)題并不比西安輕松。2016年7月7日，在鄭州某本土開(kāi)發(fā)商先前介入的地塊招拍掛之后，一個(gè)名為“k2”的北京開(kāi)發(fā)商忽然加入土地拍賣(mài)行列。

好戲來(lái)了！

平時(shí)你們不是低價(jià)交易嗎？對(duì)不起，那是沒(méi)遇到我k2！不客氣地講，k2用“顯規(guī)則”打敗了“潛規(guī)則”——它拿到了地塊。

對(duì)鄭州本土開(kāi)發(fā)商（或者習(xí)慣鄭州土地出讓習(xí)慣的開(kāi)發(fā)商）來(lái)講，默認(rèn)了此前拿地的“潛規(guī)則”，在他們眼里，k2是攪局者：別人征地、拆遷、安置、土地平整、地塊推廣一系列難辦的環(huán)節(jié)辦完了，k2坐享其成。

但對(duì)k2來(lái)講：我所有拿地的手續(xù)、資金、程序是合法的，為什么不能參與摘地？

然而“強(qiáng)龍壓不過(guò)地頭蛇”，k2在鄭州的最新動(dòng)態(tài)：k2暫時(shí)中止了在鄭州市場(chǎng)拿地。

k2暫時(shí)離開(kāi)了鄭州土地市場(chǎng)，但遺留的土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓的頑疾并沒(méi)有消除。相對(duì)于西安來(lái)講，雖然真正招拍掛有可能締造一個(gè)新的地王，但整個(gè)形同虛設(shè)的土地招拍掛市場(chǎng)，其頑疾同樣沒(méi)有消除。