“量?jī)r(jià)齊跌、回歸理性。”這是目前形容中國(guó)熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控新政后頻頻出現(xiàn)在各大網(wǎng)絡(luò)和媒體上的兩個(gè)詞語(yǔ)。

表面數(shù)據(jù)的理性，真的能代表樓市調(diào)控實(shí)效嗎？我們希冀通過(guò)解剖一只麻雀，來(lái)一窺真相。

昆山，中國(guó)百?gòu)?qiáng)縣的領(lǐng)頭羊，以毗鄰上海的獨(dú)特地理優(yōu)勢(shì)，吸引了大批的外來(lái)者。在這一波樓市大漲中，房?jī)r(jià)漲幅一直走在全國(guó)熱點(diǎn)城市前列，一度處于第二和第三的位置。

在樓市新政實(shí)施一個(gè)月之際，上證報(bào)記者奔赴昆山，明察暗訪近十天，力求通過(guò)此次草根調(diào)查還原一個(gè)真實(shí)的樓市現(xiàn)狀。

“昆山房?jī)r(jià)跌了？怎么可能！”近日，江蘇昆山某房企銷售經(jīng)理豐榮（化名）面對(duì)上海朋友的提問(wèn)，一臉詫異。

昆山市位于江蘇省東南部，與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，從上海驅(qū)車1小時(shí)左右便到，而乘高鐵則僅需十幾分鐘。便捷的交通，使昆山成為上海樓市輻射區(qū)域中的“價(jià)值洼地”。

中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，昆山房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)，從1月份的9513元/平方米均價(jià)漲至10月份的13871元/平方米，其中，4月份、8月份、9月份的漲幅分別位列全國(guó)第二、第三和第四。

但隨著“十一”前后調(diào)控新政的密集出臺(tái)，昆山火熱的樓市急速降溫，10月份總成交量環(huán)比暴跌75.4%。不過(guò)，量跌價(jià)沒(méi)跌，房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)上漲了2.58%。

但記者多方實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，量縮價(jià)穩(wěn)的背后，有一只有形之手在強(qiáng)有力地進(jìn)行干預(yù)與調(diào)控——嚴(yán)控一手房的網(wǎng)簽速度，嚴(yán)限二手房政府備案價(jià)。如此雙拳出擊，成交量暴跌立馬呈現(xiàn)。“但是這只是揚(yáng)湯止沸之舉，掩蓋了樓市真相。”有觀察人士如此認(rèn)為。

高冷的樓市

記者在花橋鎮(zhèn)轉(zhuǎn)了一圈，大小樓盤都冷冷清清、客戶寥寥，要么無(wú)房可賣，要么價(jià)格沒(méi)有松動(dòng)。20公里外的昆山市區(qū)的樓市情形同樣如此。

從上海坐地鐵11號(hào)線向西到底站便是昆山的花橋鎮(zhèn)。這里高樓林立，小區(qū)密布，儼然一座新興城市。

深秋的冷雨在花橋街道淅淅瀝瀝飄落。與當(dāng)?shù)貥鞘械?ldquo;高冷”（價(jià)高而成交清淡）姿態(tài)相映成趣。

作為昆山房?jī)r(jià)最高的區(qū)域，花橋一年前大部分樓盤在8000元/平方米左右，但今年一路猛漲，翻倍成了常態(tài)，而且一房難求。

記者冒雨走進(jìn)新城郡尚海，這是花橋目前幾個(gè)還在售的樓盤之一，豪華的接待大廳散坐著幾個(gè)客戶。一位中年女客戶告訴上證報(bào)記者，她是蘇北人，平時(shí)在上海做生意，這次來(lái)是簽購(gòu)房合同的。之所以選擇到昆山置業(yè)，是因?yàn)?ldquo;這里離上海近，房?jī)r(jià)比上海便宜許多。”

目前該樓盤銷售均價(jià)在2.8萬(wàn)元/平方米左右，“如果你有購(gòu)房資格又確定要買的話，我可以幫你向公司申請(qǐng)一點(diǎn)折扣。”售樓小姐說(shuō)。

公開(kāi)信息顯示，新城郡尚海是2015年年初拿的地，地價(jià)約5000元/平方米。2015年10月18日開(kāi)盤，首批推出5幢電梯洋房，均價(jià)在1萬(wàn)元/平方米至1.15萬(wàn)元/平方米。

記者問(wèn)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌時(shí)，售樓小姐笑了，“不可能。給你優(yōu)惠是因?yàn)槲覀兪巧鲜泄荆吡?，不然，我們可以像其他樓盤一樣等到明年再賣，明年房?jī)r(jià)還會(huì)漲。”

緊挨著新城郡尚海的是越秀地產(chǎn)和廣電地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的大型樓盤星匯蘭亭，記者進(jìn)去時(shí)沒(méi)有一個(gè)客戶，三兩個(gè)售樓小姐聚在一邊聊天，對(duì)記者的到來(lái)也是愛(ài)理不理：“只剩20幾套房了，而且只有一種戶型了，價(jià)格上沒(méi)有任何優(yōu)惠。”

記者在花橋鎮(zhèn)轉(zhuǎn)了一圈，雖然大小樓盤都冷冷清清、客戶寥寥，但要么無(wú)房可賣，要么價(jià)格沒(méi)有松動(dòng)，作為賣方的房企依舊顯得十分強(qiáng)勢(shì)。

20公里外的昆山市區(qū)樓市情形同樣如此。

昆山南站附近的碧桂園吉田國(guó)際廣場(chǎng)和象嶼瓏庭的住宅已銷售一空，僅象嶼瓏庭還剩部分辦公用房可賣。位于城西前進(jìn)路上的昆山華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)，雖有部分尾房在售，但均價(jià)為1.9萬(wàn)元/平方米左右，相比樓市新政前沒(méi)有絲毫的下跌。

記者發(fā)現(xiàn)，新政后開(kāi)盤和加推的樓盤，銷售價(jià)格和新政前基本相當(dāng)，仍然居高不下。

10月12日，張浦森隆滿園加推新房源，均價(jià)1.05萬(wàn)元/平方米。10月21日，純新盤長(zhǎng)順城際英倫首次開(kāi)盤，售價(jià)1.06萬(wàn)元/平方米至1.3萬(wàn)元/平方米。10月30日，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)優(yōu)悅SOHO開(kāi)盤，均價(jià)1.05萬(wàn)元/平方米。

花橋某房企銷售負(fù)責(zé)人認(rèn)為，現(xiàn)在房?jī)r(jià)很難降下來(lái)，庫(kù)存已清得差不多了。像華潤(rùn)、新城等大型開(kāi)發(fā)商有業(yè)績(jī)要求，價(jià)格可能有一點(diǎn)優(yōu)惠，小開(kāi)發(fā)商賣一套就是一套的利潤(rùn)，根本不會(huì)考慮降價(jià)。

昆山房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)顯示，10月份，昆山總成交1655套，相比9月份的6731套，下降75.4%。記者查閱了去年1月以來(lái)昆山各月成交數(shù)據(jù)，除去年春節(jié)所在的2月份以外，其他月份的成交量均遠(yuǎn)高于今年10月份。

按常理，量的暴跌，一般會(huì)帶動(dòng)價(jià)格的下降，可目前的現(xiàn)狀是昆山各區(qū)域的房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)松動(dòng)跡象，依舊十分堅(jiān)挺。根據(jù)《10月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》：10月昆山新房均價(jià)13871元/平方米，相比上月上漲了349元/平方米，環(huán)比上漲2.58%。

即便有個(gè)別區(qū)域房?jī)r(jià)相比新政前略微有些下降，主要原因還是一些樓盤處于封盤狀態(tài)，并沒(méi)有對(duì)外報(bào)價(jià)，影響了區(qū)域的均價(jià)。

昆山多家房企的營(yíng)銷人員表示，今年的年度營(yíng)銷計(jì)劃早已在前三個(gè)季度超額完成，開(kāi)發(fā)商沒(méi)必要在春節(jié)前降價(jià)出貨。

他們認(rèn)為，昆山房?jī)r(jià)主要受到上海和蘇州的影響。昆山作為上海經(jīng)濟(jì)圈的輻射地，外來(lái)人口大大超過(guò)本地，未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，昆山購(gòu)房者數(shù)量依舊龐大。

不過(guò)，他們也坦承，昆山樓市目前空置率較高，很多人在昆山購(gòu)置住房，但工作地點(diǎn)卻在上海，平時(shí)很少過(guò)來(lái)住。

神妙的“網(wǎng)簽水龍頭”

網(wǎng)簽這把利器，運(yùn)用神妙的話，不僅能讓樓市成交量“乖乖聽(tīng)話”，而且還能在一段時(shí)間內(nèi)抹平房?jī)r(jià)漲幅。

與眾多市場(chǎng)化的商品可極為自由地交易不同，房屋買賣需要通過(guò)政府部門來(lái)達(dá)成產(chǎn)權(quán)交割，其中“網(wǎng)簽過(guò)戶”這個(gè)關(guān)口成了政府調(diào)控房產(chǎn)交易流量最佳武器。

“網(wǎng)簽就好似一個(gè)水龍頭開(kāi)關(guān)，想快就開(kāi)大些，想慢就擰緊點(diǎn)。”有市場(chǎng)人士如此說(shuō)。

昆山是如何擰緊網(wǎng)簽水龍頭的呢？上證報(bào)記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，昆山樓市新政后，一方面是當(dāng)?shù)貥鞘谐山涣康募眲∠陆?，另一方面是一手房網(wǎng)簽的速度放慢，以及網(wǎng)簽門檻的大幅度提高，一些高價(jià)房很難獲得網(wǎng)簽或領(lǐng)到房源銷售許可。

“即使有人買了房子，現(xiàn)在也不是想網(wǎng)簽就能網(wǎng)簽得了的。”某央企昆山項(xiàng)目部的銷售人員林苗（化名）感嘆道，政府現(xiàn)在對(duì)房企的管控越來(lái)越嚴(yán)。

林苗說(shuō)，10月4日起，除了商業(yè)和辦公樓之外，昆山所有的網(wǎng)簽都停掉了，一手房合同要書(shū)面送給政府審查，并進(jìn)行價(jià)格備案。“現(xiàn)在能通過(guò)網(wǎng)簽的，都是新政之前的單子，10月4日后的單子，絕大多數(shù)還被卡著。”

以前缺個(gè)證或證照過(guò)期的，監(jiān)管部門很少來(lái)查，也不影響銷售和網(wǎng)簽?，F(xiàn)在不行了，物價(jià)、房管、工商等執(zhí)法部門都會(huì)來(lái)，對(duì)開(kāi)發(fā)商一整套證件進(jìn)行檢查，檢查通過(guò)了，才給網(wǎng)簽資格，但也只是給一個(gè)合同草稿，網(wǎng)簽備案要到住建局現(xiàn)場(chǎng)辦理。如果里面有一個(gè)細(xì)節(jié)存在問(wèn)題，網(wǎng)簽就不讓通過(guò)。

現(xiàn)在，大小房企都在應(yīng)付各種檢查，補(bǔ)充和完善政府所需的各種證件和材料。一些小型開(kāi)發(fā)商會(huì)把購(gòu)房者的認(rèn)購(gòu)周期拉得比較長(zhǎng)。

更值得注意的是，網(wǎng)簽這把利器，運(yùn)用神妙的話，不僅能讓樓市成交量“乖乖聽(tīng)話”，而且還能在一段時(shí)間內(nèi)抹平房?jī)r(jià)漲幅。“最簡(jiǎn)單粗暴的做法就是高價(jià)一手房不給你爽快網(wǎng)簽。”有中介如此表示。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)確實(shí)有此跡象。一些銷售均價(jià)較高的房子，網(wǎng)簽難度很大。昆山一家大型房企的銷售人員告訴上證報(bào)記者，目前價(jià)格高于1.8萬(wàn)元/平方米的住宅仍然無(wú)法網(wǎng)簽，這部分的房源數(shù)量不在少數(shù)，這也是10月份樓市成交量環(huán)比大幅下降的一個(gè)原因。

碧桂園吉田國(guó)際廣場(chǎng)的銷售人員表示，新政出臺(tái)后，價(jià)格超過(guò)1.8萬(wàn)元/平方米的一手房都不給網(wǎng)簽。如果要買新的房子，需要等到明年4、5月份，具體售價(jià)目前還不清楚。

10月21日開(kāi)盤的純新盤長(zhǎng)順城際英倫，開(kāi)盤均價(jià)為1.06萬(wàn)元/平方米至1.3萬(wàn)元/平方米。樓盤銷售人員說(shuō)，對(duì)這一售價(jià)，老板頗為無(wú)奈，因?yàn)樾抡拔飪r(jià)局準(zhǔn)許的均價(jià)是1.4萬(wàn)元/平方米至1.5萬(wàn)元/平方米，新政后，物價(jià)局又重新進(jìn)行了核價(jià)，將售價(jià)降至目前的開(kāi)盤價(jià)。

“如果不執(zhí)行新的價(jià)格，政府就不給網(wǎng)簽備案。” 銷售人員說(shuō)，政府通過(guò)新政卡住投資客，也把開(kāi)發(fā)商的價(jià)格壓了下來(lái)。

長(zhǎng)順城際英倫的銷控表顯示，此次開(kāi)盤推出的三棟樓幾乎售罄，目前僅剩下幾套樓層較差的房子。

當(dāng)?shù)匾患掖笮头科鬆I(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴上證報(bào)記者，他們的樓盤均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以上，最近準(zhǔn)備開(kāi)盤，但房源銷售許可一直沒(méi)有申領(lǐng)到。

這位負(fù)責(zé)人表示，全國(guó)樓市風(fēng)聲鶴唳，昆山市政府不可能沒(méi)有壓力。若房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)排在全國(guó)前列，后果可想而知，政府畢竟不希望市場(chǎng)被更嚴(yán)厲的政策一下拍死，在此時(shí)“手動(dòng)降價(jià)”，限制高價(jià)盤入市，也符合情理。

事實(shí)也證明上述調(diào)控效果明顯，昆山10月份房?jī)r(jià)漲幅在全國(guó)的排名一下子從9月份的第四位大幅度下滑到第十五位。

不過(guò)，昆山市住建局辦公室負(fù)責(zé)人否認(rèn)存在人為控制房?jī)r(jià)的情況。他在電話中告訴上證報(bào)記者，昆山的樓市政策全部按照蘇州市政府的有關(guān)要求來(lái)執(zhí)行，并沒(méi)有單獨(dú)的規(guī)定。他聲稱沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)售價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米以上的房子不讓網(wǎng)簽的情況。

據(jù)了解，昆山樓市新政9月28日下達(dá)，10月4日零點(diǎn)開(kāi)始實(shí)施，但執(zhí)行細(xì)則直到10月22日才正式落地，這期間，整個(gè)昆山樓市幾乎處于停滯狀態(tài)。10月22日后，新老執(zhí)行政策交替，市場(chǎng)進(jìn)入過(guò)渡調(diào)整期，早一批開(kāi)盤的房源在逐步清算。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，到11月中旬甚至年底，昆山樓市都將處于這樣的調(diào)整狀態(tài)，加上網(wǎng)簽和房源銷許的控制，接下來(lái)的四季度成交量將會(huì)繼續(xù)萎縮，價(jià)格漲幅也會(huì)隨之收窄。

值得一提的是，記者調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，昆山二手房的網(wǎng)簽階段，還夾雜著一些為加快交易進(jìn)程，花費(fèi)一兩千元買號(hào)過(guò)戶的現(xiàn)象。

泛濫的陰陽(yáng)合同

對(duì)于二手房市場(chǎng)陰陽(yáng)合同的情況，昆山市住建局辦公室負(fù)責(zé)人表示，這個(gè)現(xiàn)象是全國(guó)性的，不是昆山獨(dú)有的。

一手房的調(diào)控法寶是神奇的網(wǎng)簽關(guān)，二手房的調(diào)控法寶則是評(píng)估關(guān)。

炒樓的人都知道，二手房交易中陰陽(yáng)合同頗為普遍，這種“周瑜打黃蓋”造假現(xiàn)象背后，主要有兩大訴求——為了避稅或?yàn)榱俗龈邇r(jià)格套取銀行貸款。

但昆山二手房市場(chǎng)陰陽(yáng)合同之所以泛濫，還夾雜著更斑駁的行政色彩。

在昆山打工的安徽小伙楊軍（化名）上月在巴比倫廣場(chǎng)買了一套二手毛坯房，并于近日完成了過(guò)戶手續(xù)。交易合同顯示，該房面積為89.99平方米，總價(jià)款115萬(wàn)元，而房產(chǎn)交易中心開(kāi)出的增值稅發(fā)票顯示，89.99平方米，總價(jià)款80.09萬(wàn)元。

楊軍告訴記者，合同上的價(jià)格115萬(wàn)元是實(shí)際成交價(jià)，約1.27萬(wàn)元/平方米，增值稅發(fā)票上的價(jià)款是房產(chǎn)交易中心過(guò)戶時(shí)備案價(jià)，約9000元/平方米。

也就是說(shuō)，昆山市房產(chǎn)交易系統(tǒng)里該房的成交價(jià)要比楊軍實(shí)際購(gòu)買的價(jià)格低3000多元/平方米，總價(jià)少了約35萬(wàn)元。

楊軍表示，35萬(wàn)元的差價(jià)部分，他用現(xiàn)金支付給了賣家，也沒(méi)有發(fā)票，賣家只給了他一張手寫(xiě)的收條。

價(jià)格為何評(píng)估這么低？楊軍問(wèn)過(guò)房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)方的答復(fù)是按照有關(guān)部門制定的評(píng)估規(guī)定和定價(jià)依據(jù)來(lái)確定的，估價(jià)過(guò)高或過(guò)低，電腦備案系統(tǒng)都通不過(guò)。

江南理想小區(qū)附近的一家中介王先生告訴記者，銀行卡著貸款不能出問(wèn)題，政府限制過(guò)戶價(jià)，這就導(dǎo)致了形形色色陰陽(yáng)合同的出現(xiàn)。

在花橋經(jīng)營(yíng)著多家房產(chǎn)中介的李明（化名）告訴記者，二手房的陰陽(yáng)合同由來(lái)已久，以前交易雙方大多是為了逃稅。但這一輪房?jī)r(jià)暴漲后，有關(guān)部門認(rèn)為房?jī)r(jià)虛高，對(duì)一些二手房實(shí)際成交價(jià)并不認(rèn)可，尤其是有貸款的。

李明手指著公司附近的鑫苑國(guó)際花園小區(qū)說(shuō)，這里的二手房?jī)r(jià)格目前大多在1.8萬(wàn)元/平方米至2萬(wàn)元/平方米，但房產(chǎn)過(guò)戶時(shí)真正的備案價(jià)一般要比實(shí)際價(jià)每平方米差7000千元到1萬(wàn)元。

李明認(rèn)為，政府對(duì)樓市調(diào)控后，備案價(jià)基本是按照最低限價(jià)進(jìn)行的，可能是為了防范銀行放貸的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于二手房市場(chǎng)陰陽(yáng)合同的情況，昆山市住建局辦公室負(fù)責(zé)人表示，這個(gè)現(xiàn)象是全國(guó)性的，不是昆山獨(dú)有的。

小小昆山，并不能代表中國(guó)熱點(diǎn)城市樓市之全貌。但麻雀雖小，五臟俱全。“昆山毗鄰上海，從昆山樓市看上海樓市，是個(gè)很討巧的視角。”有房產(chǎn)中介如此表示。

在做了10多年房產(chǎn)中介的馬軍（化名） 看來(lái)，房?jī)r(jià)漲到一定時(shí)候就會(huì)被打壓。馬軍說(shuō)：“后市會(huì)如何，你得看打壓的手法是釜底抽薪還是揚(yáng)湯止沸。”就目前昆山調(diào)控手法而言，馬軍堅(jiān)定看好后市。