每經(jīng)編輯｜王婷婷

每經(jīng)楊羚強/文

“限購前昆山房價一年漲了60%，然而接下來大批投資客要撤離昆山！”、“破局！房價下跌可能要開始了！”、“危險！樓市已見頂？房價暴漲背后的元兇已經(jīng)被揪出！”國慶以來，朋友圈到處都是唱衰房價的信息。

20多個城市的限購、限貸、限價政策，讓房價的預(yù)期有了“驚天之變”，投資者正在迅速撤離一二線城市的樓市，轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他領(lǐng)域。

上海、深圳、蘇州、昆山、鄭州等多地，都出現(xiàn)了個別房東、個別樓盤大幅跌價賣房的傳聞。有些微信群還在轉(zhuǎn)發(fā)無法辨明真?zhèn)蔚钠髽I(yè)應(yīng)對調(diào)控的紀(jì)要，說都是“要求房地產(chǎn)項目做好質(zhì)量管控，以免房價暴跌后，業(yè)主以質(zhì)量為由要求退房，引發(fā)群體性事件。”

然而，投資者大規(guī)模撤退，就一定會引發(fā)房價暴跌嗎？要知道，無論是中央政府，還是地方政府，都不希望看到房價的大起大落！調(diào)控的主要目的，還是為了讓市場更健康！

于是，在20多個城市相繼頒布調(diào)控措施的僅僅4天后，確保房價不會大起大落的“硬支撐”來了！國務(wù)院辦公廳印發(fā)《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》。

前9月的“錢的城鎮(zhèn)化”、“金融杠桿的城鎮(zhèn)化”，終于由“人的城鎮(zhèn)化”代替。

調(diào)控的實質(zhì)：為了趕走炒房客

事實上，即使沒有調(diào)控，人們對房地產(chǎn)的中長期也充滿著悲觀。

有一家民營企業(yè)的老總，今年在杭州、上海、北京等很多市場拿了大量的“地王”。媒體采訪他們時，他們回應(yīng)總是說看好市場未來趨勢。

但在一次酒宴上，他卻給同行說了真話，其實非常擔(dān)心中國樓市未來的不確定，擔(dān)心日本八十年代末期發(fā)生的地產(chǎn)泡沫崩盤，也在國內(nèi)發(fā)生一次。

他比任何人都清楚，今年的房價高漲是怎么來的，投資者大規(guī)模流入，購房者大幅度加杠桿的行為，都讓人對房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展存有擔(dān)心。

很多開發(fā)商是抱著“賺一票就走”的心態(tài)買“地王”，沒有人敢拿地放5-10年，因為害怕市場不可延續(xù)。

但把房地產(chǎn)當(dāng)事業(yè)的人們并不會希望看到這樣的景象，世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松就在自己個人微博上寫下“歡迎新調(diào)控的十個理由”，其中最為關(guān)鍵的一條就是“一旦瘋狂時間太長，所有價值都被投機摧毀”。

他認(rèn)為，瘋狂必須支付代價，或早或晚，越晚代價越大。

一個連房地產(chǎn)的從業(yè)者都反對的瘋狂市場，顯然是不會長久的。但如何調(diào)控，卻是一門高妙的藝術(shù)。讓房價自由落體式下滑，不僅僅對地產(chǎn)業(yè)是災(zāi)難，對整個國家金融體系也將是一個災(zāi)難，甚至?xí){社會的安全、穩(wěn)定。

國務(wù)院總理李克強在昨日舉行的中國－葡語國家經(jīng)貿(mào)合作論壇第五屆部長級會議上強調(diào)了這一點。

他說，有信心、有能力實現(xiàn)今年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要目標(biāo)，也有決心守住不發(fā)生系統(tǒng)性、區(qū)域性金融風(fēng)險的底線，并且為明年穩(wěn)定發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。

他還說，針對當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的一些分化態(tài)勢，將強化，而且也正在強化地方政府的主體責(zé)任，因城因地施策，保障居民基本住房需求，努力實現(xiàn)住有所居，而且要采取有效的措施，符合國情、城市特點的措施來促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

他所說的最關(guān)鍵的一句話是，從房地產(chǎn)市場來看，中國新型城鎮(zhèn)化今后還要經(jīng)歷相當(dāng)長的過程，住房需求將呈增長態(tài)勢。

幾個小時后，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》為李克強總理所說的這句話，注入了更多內(nèi)涵深刻的詮釋。根據(jù)這項政策，不僅省會城市、中小城市將全面放開外來人口落戶，像上海、深圳這樣的一線城市，也要放開面向普通勞動者的落戶指標(biāo)。

這標(biāo)志著，在投資者大規(guī)模撤離之后，非城市戶籍的普通勞動者尤其是數(shù)量龐大的進(jìn)城學(xué)習(xí)、經(jīng)商、務(wù)工的農(nóng)業(yè)人口，將成為房地產(chǎn)市場的全新消費主力，為房地產(chǎn)市場的中長期發(fā)展提供源源不斷的“核動力”。

35億平米的市場需要

如果，讓1億流動人口全部落戶城市，那么帶來的市場需要會有多大？

中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院2013年曾發(fā)布《中國經(jīng)濟(jì)體制改革報告2013》稱，預(yù)計2020年中國城市人均住宅建筑面積將達(dá)到35平方米。以此計算，理論上的總量會達(dá)到35億平米。

這些需求既會促成居民購買新建房屋，也會為二手房市場帶來大規(guī)模的置換需要，同時也將促成裝修行業(yè)的大規(guī)模增長，可以說是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的一個重要增長引擎。

有人說，外來的農(nóng)民消費力低下，怎么買得起像上海、北京、深圳這樣的高房價城市。讓他們當(dāng)“接盤俠”，不是笑話嗎？

這種論調(diào)看上去有理，其實卻反映了人們對外來人口的偏見和無知。

外來人口，并非只有進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工，還有大量的非戶籍精英。

單以上海房地產(chǎn)行業(yè)為例，拿高薪的房企高管、高級專業(yè)技術(shù)人員包括中級以上的職業(yè)經(jīng)理人中，戶籍上海人比例并不高，絕大部分都是非戶籍的新上海人。這一現(xiàn)象也同樣存在于金融領(lǐng)域、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)以及其他行業(yè)。把非戶籍人口等同于農(nóng)民工，顯然是完全錯誤的。

另外，農(nóng)民工也不代表著沒有錢。他們擁有著農(nóng)村土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)。只要這些資產(chǎn)能夠確權(quán)，可以流動、可以變現(xiàn)，他們就可以把土地承包權(quán)和宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，獲取在大城市的購房資金。

在上海、廣州的城郊，農(nóng)業(yè)人口的這部分資產(chǎn)，動軋可達(dá)千萬以上。上海城鎮(zhèn)人口甚至以能娶到或嫁給上海郊區(qū)人為榮。

如果，未來農(nóng)業(yè)人口所擁有的宅基地、土地承包權(quán)和集體收益分配權(quán)能夠公開流轉(zhuǎn)，他們的購房能力絕不容小覷。

《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》已經(jīng)明確了這種可能。

《方案》明確要“確保如期完成土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)等確權(quán)登記頒證，積極推進(jìn)農(nóng)村集體資產(chǎn)確權(quán)到戶和股份合作制改革，不得強行要求進(jìn)城落戶農(nóng)民轉(zhuǎn)讓其在農(nóng)村的土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，或?qū)⑵渥鳛檫M(jìn)城落戶條件。”

并且要求探索形成農(nóng)戶對地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)的自愿有償退出機制，支持和引導(dǎo)進(jìn)城落戶農(nóng)民依法自愿有償轉(zhuǎn)讓上述權(quán)益，只不過現(xiàn)階段還只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部。

不過，相信在探索獲得成功之后，農(nóng)業(yè)人口的上述三項產(chǎn)權(quán)，會最終向全社會開放轉(zhuǎn)讓。屆時，很多城市的農(nóng)民，會像上海、廣州、深圳郊區(qū)的那些農(nóng)民那樣有錢。

而即使是農(nóng)民在不能向全社會轉(zhuǎn)讓所擁有的三項產(chǎn)權(quán)的當(dāng)下。進(jìn)城農(nóng)民在北上廣深周邊的大廠、廊坊、東莞、昆山、嘉興等地買一套住宅壓力也不大。

可以確認(rèn)的是，戶籍政策的全面開放，意味著很多流動人口可以通過落戶，來解決買房資格。國慶期間20多城市限購政策對自住購房需求的“傷害”，已經(jīng)被降至最低。