“熱”被視為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)仁不讓的主題詞，無(wú)論是土地市場(chǎng)還是房地產(chǎn)市場(chǎng)；無(wú)論是上半年的北上廣深四大一線城市，還是下半年的南京、廈門(mén)、合肥、蘇州“四小龍”。 全民談“房”，熱潮當(dāng)前，不少業(yè)內(nèi)人士則提醒，深究這輪熱潮的原因會(huì)發(fā)現(xiàn)貨幣寬松政策是主因，但即使市場(chǎng)一片繁榮，房企在財(cái)務(wù)方面依然面臨難題，需注意風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)這輪上漲，調(diào)控則需要更重視制度創(chuàng)新和因地制宜。 寬松貨幣政策是房?jī)r(jià)上漲主因 在9月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)中，8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市占比均超8成（分別有64個(gè)和57個(gè)），其中廈門(mén)房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅達(dá)到44.3%，合肥、上海、南京、深圳漲幅也超過(guò)35%。 隨之，杭州、鄭州、武漢、廈門(mén)、蘇州、南京、合肥等城市在8月和9月相繼通過(guò)提高二套房首付、實(shí)施限貸、調(diào)整土地出讓規(guī)則等方式抑制市場(chǎng)熱流。 但據(jù)騰訊財(cái)經(jīng)報(bào)道，杭州在9月18日限購(gòu)前夕創(chuàng)造了3265套的單日商品房銷(xiāo)售紀(jì)錄；成都現(xiàn)炒房客一次性買(mǎi)走60套房，單盤(pán)單日創(chuàng)1億成交；東莞一月推出多宗地塊均刷新土地成交紀(jì)錄…政策調(diào)控效果似乎還未顯現(xiàn)。 “最近出臺(tái)的政策力度比大家預(yù)想的小很多，大家可能也感覺(jué)到了?！? 原因是什么？在9月22日重慶舉行的“2016城市觀點(diǎn)論壇”上，北京貝塔咨詢(xún)中心合伙人杜麗虹告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這得從這一輪房?jī)r(jià)暴漲原因說(shuō)起。目前經(jīng)濟(jì)面臨一定增長(zhǎng)壓力，央行有必要實(shí)施寬松的貨幣政策。但當(dāng)前銀行理財(cái)、信托理財(cái)?shù)仁找媛识荚谙陆担蚧滟Y門(mén)檻頗高，房地產(chǎn)投資重新成為比較重要的投資手段，大量貨幣必然進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。 的確，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)就顯示，2016年1-8月我國(guó)貨幣供應(yīng)量M1增長(zhǎng)率超25%，漲幅較往期增長(zhǎng)了10%左右，已臨近2009年的最高峰值線。 而今年1-8月我國(guó)的銀行貸款中信用卡貸款、企業(yè)貸款都呈下降趨勢(shì)，僅個(gè)人居民中長(zhǎng)期貸款大幅增長(zhǎng)了增長(zhǎng)90%，占比由22%增長(zhǎng)到了40%。 “增加的貨幣很顯然是通過(guò)個(gè)人的購(gòu)房貸款進(jìn)入到了市場(chǎng)。也由于降息的作用，剛需對(duì)房?jī)r(jià)的承受力提高了20%左右。”杜麗虹直言。 受到宏觀經(jīng)濟(jì)因素的影響，即使各地已出臺(tái)或?qū)⒊雠_(tái)各類(lèi)調(diào)控政策，這一輪房地產(chǎn)漲勢(shì)依然持續(xù)高溫。 上述論壇中，不少業(yè)內(nèi)人士就認(rèn)為，這一輪房市變動(dòng)中一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)漲幅會(huì)更加明顯。在房?jī)r(jià)以穩(wěn)定著稱(chēng)的重慶，也會(huì)未來(lái)三五年期間迎來(lái)拐點(diǎn)，地價(jià)和房?jī)r(jià)進(jìn)入上升通道。 也由此，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇在上述論壇上強(qiáng)調(diào)，政府調(diào)控要因地制宜、分城施策，保持房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展。 其直言，房前幾年調(diào)控政策導(dǎo)致的產(chǎn)能過(guò)剩下滑等惡果已經(jīng)在房地產(chǎn)表現(xiàn)出來(lái)，造成了目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的很多怪象。樓市下半場(chǎng)，可以多采取制度創(chuàng)新，比如地票流通、農(nóng)村土地入市、小產(chǎn)權(quán)房流通、用REITs向政府收購(gòu)、政府全國(guó)租回等。 6成上市房企或面臨再融資問(wèn)題 市場(chǎng)一片火熱，恒大將全年業(yè)績(jī)目標(biāo)上調(diào)至3000億，碧桂園將年度業(yè)績(jī)目標(biāo)上調(diào)至2200億元，旭輝也將年度目標(biāo)上調(diào)了20%...據(jù)北京商報(bào)統(tǒng)計(jì)，截止目前已有54家上市公司上漲或維持業(yè)績(jī)指標(biāo)。 但繁榮之下，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也注意到，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年1-8月上市房企已有10家業(yè)績(jī)指標(biāo)預(yù)減、10家首虧、2家下調(diào)。而這背后，房企的利潤(rùn)率也受到多方面因素的侵蝕。 中商產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年1-8月全國(guó)各類(lèi)地王達(dá)211宗，拿地總金額達(dá)4874.6億。據(jù)了解，目前北京深圳地價(jià)已超4萬(wàn)/平，上海土地成交價(jià)格也普遍在3.8萬(wàn)/平以上。即使伴隨基準(zhǔn)利率下降，房企的資金成本和部分企業(yè)的融資成本有所下降，但土地成本的大幅上漲，依然讓企業(yè)不輕松。 值得指出，近年政府加大推動(dòng)債券市場(chǎng)發(fā)展，企業(yè)能通過(guò)加大發(fā)行企業(yè)債，降低融資成本。多企業(yè)債平均利率5%，期限3-5年，能覆蓋一般水平下企業(yè)的投資回收周期，相較目前的多種債券，的確頗為優(yōu)越。 “但能從債券市場(chǎng)獲利的基本還是大型企業(yè)，中小企業(yè)相對(duì)較難享受利好，多數(shù)債券期限都在2-3年，但平均投資回收周期是4.5年。6成的上市房企都可能面臨再融資的問(wèn)題?！? 杜麗虹還指出，雖然基準(zhǔn)利率在下降，但是整個(gè)市場(chǎng)信用風(fēng)險(xiǎn)在上升，信用率差也在擴(kuò)大，中小企業(yè)面臨的融資成本可能會(huì)更高。 記者注意到，數(shù)據(jù)顯示，上市房企利潤(rùn)率平均值已從2010年的13.5%降到了目前的12.9%，伴隨利潤(rùn)率的降低，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率將下降，投資回收周期也會(huì)減慢，房企前期投資壓力會(huì)更大。 數(shù)據(jù)就顯示，目前房企投資回報(bào)率已降至8.3%，凈資產(chǎn)回報(bào)率甚至下降到了6.4%，股東回報(bào)率低于總資產(chǎn)回報(bào)率，表明目前房企投資回報(bào)率已經(jīng)低于債務(wù)融資成本。 “越使用財(cái)務(wù)杠桿，股東投資回報(bào)率越低。地產(chǎn)行業(yè)的中期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還在持續(xù)上升。當(dāng)前房企根本無(wú)法承受降價(jià)，降價(jià)幅度最大到23%，就會(huì)有80%的房企會(huì)陷入財(cái)務(wù)困境?！倍披惡缰毖浴? 的確，即使貨幣政策刺激、房地產(chǎn)銷(xiāo)售復(fù)蘇，但房企（特別是中小企業(yè)）的發(fā)展，也難言輕松。