2016-09-22 22:11:02
合肥房地產(chǎn)缺乏長期增值空間,長三角地區(qū)類似城市數(shù)量并不少。
每經(jīng)編輯 隋丕寧
每經(jīng)記者 楊羚強
9月18日,杭州多個樓盤爆發(fā)了一陣“圍搶”。當日下午,杭州出臺了新一輪限購政策,限制外地人在杭州的購房,導致18日的新房日成交量達到了有史以來的天量,總量達到5015套。
在此之前,杭州多個樓盤遭遇搶購,很多樓盤上調(diào)售價。樓盤的捂盤惜售行為開始出現(xiàn),甚至因此領到了罰單。9月14日,杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局作出決定,責令望華房地產(chǎn)(杭州)有限公司就捂盤惜售方面的問題進行限期整改。
不僅僅是杭州,整個長三角城市的樓市溫度都在一步步上升,有的甚至已經(jīng)沸騰。8月新房價一直只有8000多元/平方米的嘉興,最新拍出的一塊高價地——博海路三號橋地塊樓板價達到萬元以上,新浪樂居預計保本價格超過17000元/平方米……一夜之間,長三角仿佛處處高價地,處處價格上漲,沒有人擔心房子賣不出去,只有人擔心買不到房子。然而,風險正在一步步地逼近。
過快上漲缺乏基本面支撐
“合肥的經(jīng)濟基本面不能支持房價的快速上漲。”中國指數(shù)研究院上海分院毛治博士正在進行一項專業(yè)而復雜的研究。
這項研究是受《每日經(jīng)濟新聞》的邀請,由中國指數(shù)研究院主持。其調(diào)用了長三角地區(qū)的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)、人口、城市配套、土地、支付能力等數(shù)據(jù),對長三角地區(qū)的21個城市進行價值排名,并計劃于9月27日在上海外灘英迪格酒店舉辦的第六屆中國價值地產(chǎn)年會(上海)城市論壇上,發(fā)布《2016年長三角城市價值白皮書》。
目前白皮書已經(jīng)接近完成,《每日經(jīng)濟新聞》記者在采訪該白皮書的研究團隊時發(fā)現(xiàn),很多城市其實根本不具備上漲潛力。如果盲目進入,不論開發(fā)商,還是普通購房者都將面臨長期深套。
合肥就是這樣一個案例。在今年上半年,合肥房價升幅很快,有房價“四小龍”之稱。9月19日,國家統(tǒng)計局公布了《2016年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》,在17個同比漲幅超過10%的城市中,廈門與合肥上漲幅度超過40%,趕超4個一線城市。
房價快速上漲也集聚了大量的風險。在長三角的幾個城市綜合得分中,合肥甚至落后于無錫、寧波,其產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、配套在整個長三角城市群中得分不高,其中產(chǎn)業(yè)因子得分甚至低于湖州、臺州這樣的長三角中小城市。
上述研究團隊認為,合肥的土地消化時間非常短,土地稀缺,因此土地得分高。但合肥土地財政依賴度很高,土地供應不會減少。合肥人口雖然不少,但主要是因為高校在校生多,從中長期看,由于人口流入、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟等因素,合肥房價的中長期升值空間其實非常有限。
企業(yè)投資需具體城市具體分析
合肥房地產(chǎn)缺乏長期增值空間,長三角地區(qū)類似城市數(shù)量并不少。
除了合肥外,寧波、舟山、臺州、金華、嘉興、蕪湖等城市的中長期升值潛力也非常弱。這與近期很多人看到的房價快速上升形成了鮮明的對比。
事實上,類似長三角城市最近幾個月的房價快速上漲,也曾在2009年發(fā)生過,但隨后就迎來了一輪限購風潮,很多城市不得不限購、限貸,并最終導致了很多長三角城市房價停滯。
當年,無錫、常州、杭州、寧波……這些長三角城市,因為庫存量居高不下,房價常年停滯。當?shù)氐暮芏嗥髽I(yè)生存艱難,最著名的莫過綠城。在調(diào)控前,綠城董事長宋衛(wèi)平曾經(jīng)雄心勃勃,欲與萬科一爭天下。結(jié)果,綠城卻在限購令后陷入了苦苦掙扎。在把股份賣給融創(chuàng)前,宋衛(wèi)平曾特地去看過無錫香樟園的房子。房子蓋得很好,可是價格和銷售卻不盡如人意。
如今,新一輪限購風潮正在長三角重新起航。會不會像當年一樣,給開發(fā)商留下新的痛苦與傷痕?
房地產(chǎn)企業(yè)又該如何看待這個市場?審時奪勢地決定拿地、開發(fā)、銷售這些事,把可能的風險降到最???
毛治的感覺是,還得具體城市具體評估。像合肥這樣的城市,目前平均房價也就每平方米1萬多元,平均地價也就每平方米9000多元,整體還算安全。但是,如果出現(xiàn)房價和地價直線快速上漲,比如一下子拉漲40%,就需要引起警惕。因為這樣的價格,合肥可能需要消化好幾年,才能完全接受。
同樣的情況也存在于嘉興。雖然嘉興和太倉、昆山一樣,都在上海周邊,但由于庫存量太大,產(chǎn)業(yè)和太倉、昆山比也存在一定的差距,所以價格上漲空間并不大。
新城控股高級副總裁歐陽捷認為,雖然這些城市可能會存在一定的風險,但開發(fā)商如果能妥善使用高周轉(zhuǎn)策略,應該還有機會獲得不錯的投資回報,關鍵還是要看進入和退出的時機。
房價不漲的城市就安全?
和合肥、嘉興等城市不同,長三角地區(qū)也有一些城市的房價在今年幾乎沒有什么上漲。比如南通,8月份房價8593元/平方米,環(huán)比上漲0.15%,同比2015年8月份的8125元/平方米,漲幅為5.76%。
但是,毛治并不建議開發(fā)商在這種看上去風險比較小的城市進行大規(guī)模投資。原因同樣是因為供應和產(chǎn)業(yè),南通的供應量太大,而產(chǎn)業(yè)相對其他城市弱很多,對人口的吸附力就弱。
同樣,泰州、湖州、揚州、常州、蕪湖、紹興,這些城市也存在類似的問題。
“一定要選擇房價有一定異動,但是目前漲幅還很小的城市做投資,那些城市才會有機會。”毛治如此建議。
那么,究竟有哪些城市會有機會?長三角城市群內(nèi)各個城市的產(chǎn)業(yè)吸附能力、人口吸引力、城市配套和居民支付能力究竟怎樣?
作為開發(fā)商來說,深耕長三角城市,又需要注意哪些趨勢和變化?在長三角城市功能角色明確、分工協(xié)作的大趨勢下,房企會有怎樣的機遇?
一切疑問需要等到9月27日在每日經(jīng)濟新聞舉辦的“第六屆中國價值地產(chǎn)年會(上海)城市論壇——風口上的長三角”上,謎底或許才能最終解開。
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