每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習記者 黃博文    

每經(jīng)實習記者 黃博文

7月27日，金地豪擲88億元拿下上海浦東祝橋的總價“地王”，這個曾經(jīng)在“地王”之路上折戟而踩錯節(jié)拍的老牌房企，正在逐漸爆發(fā)能量，意圖重拾昔日的輝煌——畢竟，富德生命人壽和安邦保險兩大險資大規(guī)模資金流入，使金地在一定程度上成為最不差錢的房企。

在過去兩年洶涌的險資舉牌潮中，地產(chǎn)藍籌股金地首當其沖，被富德生命人壽和安邦保險輪番增持，最終二者分別成為第一、第二大股東，在董事會中占有一席之地。不過，不同于萬科股權(quán)之爭中寶能系和萬科管理層的勢同水火，金地和險資在磕絆磨合中實現(xiàn)和解，至少表面上進退有據(jù)。

但是從來沒有善意的敲門客，砸下真金白銀的險資當然要在金地的發(fā)展紅利中取得回報。根據(jù)金地2015年報數(shù)據(jù)，去年公司銷售額達到617億元，但營業(yè)收入只有327.62億元，扣非凈利潤約16億元，同比大幅下滑52%，創(chuàng)3年來最低；此外，金地去年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為27.79%，較2014年同期減少0.74個百分點。

舉牌金地，富德生命人壽、安邦保險們賺到錢了嗎？

●高額分紅補償險資

上市的第十五個年頭，金地終于實現(xiàn)銷售規(guī)模破600億元的目標。這一時刻，比金地原計劃推遲了一年。

2015年，金地集團實現(xiàn)銷售面積446萬平方米、銷售金額617億元，分別同比增長15%和26%。至此，金地集團終于實現(xiàn)了其2014年設(shè)下的銷售目標。

早在2014年初，金地集團就把當年的銷售目標設(shè)為600億元。遺憾的是，2014年1~12月，該集團累計實現(xiàn)簽約面積389萬平方米，累計簽約金額490.4億元，較原定600億元目標差100多億元，僅完成全年目標的81%。

2015年業(yè)績刷新紀錄的背后，是金地集團的營收和利潤出現(xiàn)同比下降。2015年公司實現(xiàn)營業(yè)收入327.6億元，同比下降28%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為32億元，同比下降約20%。扣除非經(jīng)常性損益之后，這一凈利潤約16.7億元，同比下降高達52%。另一方面，整體毛利率同比下降0.34個百分點。

而行業(yè)龍頭萬科，2015年實現(xiàn)營業(yè)收入1955億元，同比增長三分之一，歸屬上市公司股東的凈利潤為181億元，同比增長了15%。

金地在年報中披露公司凈利潤下滑的原因——2015年集團結(jié)轉(zhuǎn)面積和收入下降外，營銷費用同比增長14.3%，管理費用也同比增長了45.9%。

對此，金地方面也表示，2011年、2012年是房地產(chǎn)行業(yè)的小年，土地投資金額偏低，由于房地產(chǎn)從拿地到銷售、竣工結(jié)轉(zhuǎn)通常需要將近3年時間，使得2015年的結(jié)轉(zhuǎn)收入會受到影響。不過，2015年底已售未結(jié)算金額（含表外）超過600億元，而2014年已售未結(jié)算金額（含表外）不到500億元，同比增長36%，為以后年度的結(jié)轉(zhuǎn)收入、利潤情況打下較好的基礎(chǔ)。

同時，近年來金地凈利潤幾乎停止增長也是在為歷史買單。因決策失誤，金地在2009年左右砸重金拿高價地，資金承壓拖累開發(fā)規(guī)模增長，錯失發(fā)展節(jié)奏。其在上海青浦等地以高溢價拿下的一批宗地所建成的產(chǎn)品銷售困難，至今尚未清盤。以2015年為例，減值計提高達5.5億元，占據(jù)凈利潤比重為17.2％。

在存貨周轉(zhuǎn)率方面，過去10年，金地平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.31，而萬科為0.36；金地平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.34，而萬科為0.38。

從盈利能力角度看，過去10年，金地的平均凈資產(chǎn)收益率為14.45%，而萬科卻高達19.36%。所以“效率”確實是金地被甩出一線軍團的一個重要原因。

在高周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)行業(yè)，金地以改善型以及豪宅別墅為項目定位，項目開發(fā)周期普遍在12~16個月左右，比其他一線房企一年左右的開發(fā)周期較長，這也是凈利潤持續(xù)下滑的因由。

雖然利潤各項指標同比均出現(xiàn)大幅下滑，但2015年金地給出的大手筆分紅方案，毫不遜色一線房企。

據(jù)金地集團2015年年報顯示，在母公司凈利潤中按10%計提盈余公積金后，該公司以最新總股本為基數(shù)，將每10股派發(fā)現(xiàn)金股利4.2元（含稅），現(xiàn)金分紅總金額高達18.9億元，分紅數(shù)額占凈利潤的59.07%。

這個分紅方案不僅比金地集團前兩年的14.61%和19.82%的分紅比例大幅增長，甚至超出了行業(yè)龍頭萬科（2015年分紅數(shù)額占到公司合并歸屬母公司股東凈利潤的比例為43.87%），富德生命人壽與安邦分別持有金地集團29.94%和20.49%股份，在此次分紅中入賬5.65億元和3.87億元股利。

深圳一位資深央企品牌總監(jiān)對金地長期關(guān)注，他向記者表示，這樣高比例的分紅是金地歷史上沒有出現(xiàn)過的，此舉可能是金地集團對大股東富德生命人壽、安邦的“補償”。

事實上，險資入駐金地董事會，和管理層的博弈從未消退。早在2015年初項目跟投成為行業(yè)熱潮之時，金地集團就曾試圖推行核心員工項目跟投議案。但該計劃在生命人壽、安邦的強烈反對下，反對票的股票數(shù)高達22.45億股，占比達到86.44%，最終擱淺。

就在金地高比例分紅方案出爐的前夕，公司發(fā)布公告稱，董事會會議對上述議案進行表決，金地集團14名董事悉數(shù)出席，其中12名董事投了贊成票，生命人壽、安邦派駐的兩名董事則以權(quán)屬糾紛和程序正義為由投了反對票，最終議案得以通過。

對此，上述央企品牌總監(jiān)分析稱，此次高額分紅一方面是變相補償因項目跟投利益受損的大股東富德生命人壽、安邦；同時，金地集團也可能據(jù)此拉攏中小股東，以便于他們支持金地推行轉(zhuǎn)型措施。

有市場人士表示，高比例分紅會分流金地的開發(fā)資金，或在一定程度上影響其開發(fā)規(guī)模。

●部分持倉面臨浮虧

潮汕商幫近年來隱秘深耕，構(gòu)筑起龐大的金融帝國，其介入的金融機構(gòu)難為外界所知，控制、影響的金融資產(chǎn)也極為驚人。消息稱僅富德、寶能、朱孟依家族、僑鑫集團四家，控制、影響的金融資產(chǎn)，保守測算已超過1.1萬億元，其中富德更是其中翹楚。

富德系舉牌金地的時間從2013年即已開始。生命人壽發(fā)布的權(quán)益變動報告書顯示，2013年初，其首次舉牌操作僅耗時16個交易日。首度舉牌后，生命人壽共持有金地總股本的5.41%，成交均價6.8元/股，共計耗資16.61億元。

之后安邦加入舉牌序列，先后四次舉牌增持金地股份至20.49%，富德生命人壽亦在2014年底大舉增持至29.94%，坐穩(wěn)第一大股東位置。最終來自生命人壽的林勝德和來自安邦財險的姚大鋒毫無懸念地被選入董事會。

多重因素影響下，2016年開年以來A股市場持續(xù)走弱。受此拖累，曾經(jīng)備受矚目的“險資舉牌概念股”股價均出現(xiàn)了一定幅度的下滑，部分可能面臨浮虧的窘境。

從安邦保險曾經(jīng)公布的權(quán)益變動報告書顯示，安邦保險第四次舉牌是以二級市場買入的方式進行的，支付的資金總額為20.88億元。

在買入的價格方面，目前安邦只披露了第四次舉牌前6個月內(nèi)的情況。其中，2014年6月，安邦人壽以每股8.15元至9.35元之間的價格，買入5868.9746萬股；7月以每股8.62元至9.73元之間的價格，買入10045.9915萬股；8月以每股9.58元至9.81元之間的價格買入了846.5437萬股；12月以每股8.82元至9.05元之間的價格買入1105.1914萬股。安邦財險僅在12月以每股8.85元至10.10元之間的價格買入4165.1924萬股。

由此統(tǒng)計，安邦保險上述日期當中總共買入了22031.8936萬股，占金地集團總股本的4.91%。

截至8月3日，金地集團的收盤價格為9.73元/股，這也意味著安邦保險買入的部分股票價格基本沒有盈利。

目前，激進型保險公司全部資金成本（保單持有人預(yù)期收益+渠道費用）在6.5%~8%，要覆蓋這一成本，則需要保險公司的投資收益率達到8%以上。從這個方面衡量，安邦舉牌金地的部分股票已經(jīng)產(chǎn)生浮虧。

不過有保險業(yè)界專業(yè)人士表示，從會計處理的角度來說，短期股票投資通常屬于“交易性金融資產(chǎn)”，賬面盈虧計入當期損益。如果能換成“可供出售金融資產(chǎn)”，則盈虧只計入當期資產(chǎn)負債表，不影響當期損益。

如果能對所投資的上市公司經(jīng)營管理產(chǎn)生重大影響，比如說成為大股東之一、進入董事會、持股20%等，還可以尋求將該股票看作是長期股權(quán)投資。這時就可以忽視二級市場股價漲跌的影響，股票年度分紅計入保險公司當期的投資收益。

●背靠險資重整發(fā)力

對于金地來說，險資的強大資金成為其發(fā)展的有力后盾，金地集團的債務(wù)結(jié)構(gòu)因此得以優(yōu)化。2015年，該集團實際資產(chǎn)負債率為58.30%，凈負債率為51.00%，貨幣資金150.01億元。貨幣資金/（短期借款+一年內(nèi)到期長債）為1，短期償債壓力較小，財務(wù)結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)健。

背靠兩大險資，其城市布局得以調(diào)整：以一二線城市為核心的策略被確立。年報顯示，2015年，金地在全國拿下了33宗地塊，總投資額297億元，為近年來金地最多總投資額與新增項目數(shù)量的一年。2016年起截至目前，金地總計拿下6個地塊，拿地總額約達141億元。

2015年獲取的33宗土地中，北京、上海等一線城市總投資額占比39%；蘇州、南京等二線城市總投資額占比51%。

在2014年，“加快周轉(zhuǎn)、做大規(guī)模、提升ROE（凈資產(chǎn)收益率）”的經(jīng)營導(dǎo)向，被提到了金地戰(zhàn)略位置。于是，發(fā)掘新的利潤增長變得極為迫切。金地的策略是，以住宅地產(chǎn)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)和地產(chǎn)金融為兩翼，將產(chǎn)業(yè)觸角伸向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、社區(qū)商業(yè)和物業(yè)管理等方面。

在這種背景下，金地商業(yè)的翅膀——金地商置取得長足發(fā)展。在日前發(fā)布的2016年年中業(yè)績預(yù)計中，凈利潤同比增長超過1000%。

年報數(shù)據(jù)顯示，2015年，金地商置全年獲取16個新項目，包括住宅、商業(yè)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等諸多物業(yè)類型，新增土地儲備214萬平方米。在資本市場方面，成功實現(xiàn)兩次股權(quán)融資，總金額達31.48億港元。2016年，金地商置更是大舉發(fā)起收購兼并，對廣電地產(chǎn)的并購案將新增500萬平方米的可售貨值。

叩門人從來不問善惡，臥榻之側(cè)險資環(huán)伺，老牌房企的動作變得迅疾起來。其近日公布了上半年的銷售業(yè)績，公司實現(xiàn)總銷售額為439.6億元，已超過2015年全年銷售額的三分之二，同比增幅高達107%。