每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

還記得周星馳電影里那個(gè)《美人魚》故事嗎？今天，這個(gè)故事的現(xiàn)實(shí)版在寶山顧村上一幅地塊上演。

信達(dá)最終競(jìng)得寶山新城顧村A單元10-03、10-05地塊，成交價(jià)58.05億元，樓板價(jià)37248.58元/平方米，溢價(jià)率306.53%。

由于這幅地塊有15%的住宅需要自持，同時(shí)還需要開發(fā)、自持一定比例的商業(yè)，初步計(jì)算保本成本可能達(dá)到8萬元以上。寶山顧村A單元10-03地塊目前在售的新房主要有金地天地云墅2洋房報(bào)價(jià)約40000元/㎡，這意味著新拍的土地可能會(huì)到達(dá)現(xiàn)在房?jī)r(jià)的一倍以上。

據(jù)了解，上述地塊住宅部分土地面積101368平方米，容積率1.5，建筑面積152051.25平方米，商業(yè)部分土地面積5001.7平方米，容積率1.0，但這5001.7平方米建筑面積不能賣只能租，需要自持40年，住宅部分的5%要作為保障房無償移交政府，15%的住宅在出讓期限內(nèi)持有，不能出售（也就是70年只租不能賣）。

此外，項(xiàng)目60%的部分為中小套型住宅，多層住宅建筑面積不大于90平方米、小高層住宅建筑面積不大于95平方米、高層住宅建筑面積不大于100平方米。住宅套數(shù)不少于1143套。住宅的建筑高度限制在24-60米。這意味著這個(gè)項(xiàng)目只能做成普通的洋房+高層公寓，很難建設(shè)豪宅。

由此可見，上述項(xiàng)目的未來銷售壓力不小。

不過，關(guān)注上海土地市場(chǎng)的人們一定注意到了，去年11月25日下午，信達(dá)地產(chǎn)以72.99億元競(jìng)得上海市新江灣城地王，溢價(jià)82%。當(dāng)時(shí)，有分析人士指出，新江灣城地王的保本價(jià)起碼達(dá)到8.7萬元/平方米。

今天，信達(dá)選擇在比新江灣位置更遠(yuǎn)的顧村買一塊地，無形中新江灣上述地塊的土地評(píng)估值又會(huì)升值了。

從信達(dá)的背景，以及近期在土地市場(chǎng)上的火熱可以看出，它的盈利模式和傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)有巨大的不同。也許在拿完顧村這塊地后，之前的寶山項(xiàng)目就已經(jīng)獲得了可觀的投資收益。

從去年開始，平安、信達(dá)等金融背景公司相繼進(jìn)入土地市場(chǎng)，并頻頻成功狙擊房企。房地產(chǎn)商和闊綽、多金的金融公司爭(zhēng)奪寶貴的土地資源，顯然沒有勝算。整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)，也許將就此進(jìn)入新一輪的洗牌。