上市公司2015年年報(bào)披露已收官?！蹲C券日報(bào)》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，按照申銀萬國行業(yè)分類，剔除數(shù)據(jù)不全的上市房企，137家上市房企存貨總計(jì)超過3萬億元，以綠地為首的A股5大房企存貨占比超過42%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍接受《證券日報(bào)》記者采訪表示，除了三、四線城市庫存難以消化外，近年來房企新增項(xiàng)目土地成本較高，開發(fā)商被迫做高端產(chǎn)品線，這類產(chǎn)品銷售周期較長；此外，商業(yè)類項(xiàng)目由于存貨量過高，市場飽和，消化速度較慢；而部分企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度減慢，存貨轉(zhuǎn)為現(xiàn)金和應(yīng)收賬款的能力變差，需要將庫存管理納入重要管理指標(biāo)，因?yàn)檫@關(guān)乎企業(yè)資金鏈的運(yùn)作。

《證券日報(bào)》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，由于綠地控股這家巨型房企2015年8月份登陸A股資本市場，所以剔除其3970.6億元存貨之后，去年同期上述136家上市房企的存貨總計(jì)為2.64萬億元，攀升了3281億元，同比漲幅為14.21%。

其中，存貨門檻在1000億元以上的有5家，分別為綠地、萬科、保利地產(chǎn)、招商蛇口和華夏幸福；500億元—1000億元的有10家；300億元-500億元的有10家；100億元-300億元的有27家。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至2015年12月31日，綠地控股存貨接近4000億元，超過萬科；萬科存貨為3681億元，同比上升15%；招商蛇口存貨1213.8億元，同比上升20%。

對此，嚴(yán)躍表示，房企財(cái)務(wù)報(bào)表中的存貨指標(biāo)包括了住房庫存、土地儲備、開工建設(shè)項(xiàng)目等指標(biāo)，所以整個(gè)存貨規(guī)模會比實(shí)際上的待售住宅面積或金額要高。不過，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從占比來看，住房庫存規(guī)模是其中較大的一項(xiàng)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，部分房企積極拿地試圖進(jìn)入大房企的行列，也會使得土地儲備規(guī)模占比相對上升，尤其是一些中型房企，依然有積極拿地的動作，這在存貨值上也會得到快速反映。

當(dāng)然，增加土地儲備是存貨增加較快的重要原因，但這其實(shí)是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期決定的，有合理性，一般企業(yè)現(xiàn)有土地儲備會滿足企業(yè)未來3年發(fā)展需求。

不過，《證券日報(bào)》記者注意到，與2014年度相比，盡管2015年樓市回暖現(xiàn)象明顯，但仍有不少企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)減少，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)變長，可見其運(yùn)營能力和存貨管理水平變?nèi)?，?xiàng)目適銷不對路，進(jìn)而導(dǎo)致資金鏈承壓，對企業(yè)快速擴(kuò)張?jiān)斐勺枇Α?/p>

值得注意的是，庫存難以快速消化的背后，一方面加重了房企資金鏈的壓力；另一發(fā)面也侵蝕了開發(fā)商的利潤空間。更重要的是，企業(yè)對存貨管理能力較弱。

據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，在A股5大存貨超過1000億元的房企中，除了綠地控股因缺少2014年同期數(shù)據(jù)將其剔除之外，萬科與華夏幸福存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)增加，保利地產(chǎn)與去年持平，招商蛇口則減少。

以萬科為例，截至2015年12月31日，在存貨同比增加超過500億元的情況下，萬科去年3681億元的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為893天，即2年多，比上年同期的1138天縮短了大半年；其存貨周轉(zhuǎn)率也提升了0.08次。

反觀招商蛇口、首開股份和金地集團(tuán)這幾個(gè)存貨排名靠前的大型房企，其存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)都在增加，存貨周轉(zhuǎn)率在減少，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)期拉長。

以首開股份為例，截至2015年12月31日，首開股份存貨達(dá)956.7億元，同比增加40.5%；存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)達(dá)2100天，即5年多時(shí)間。

“首開股份近兩年在一線城市和部分二線城市大量拿地，但并不是所有拿地項(xiàng)目都能快速進(jìn)入銷售期，所以影響其產(chǎn)品消化周期；而招商蛇口2015年經(jīng)歷了一系列重組，土地儲備等資產(chǎn)比例有所改變，可能對存貨數(shù)值變化造成一定影響。”某業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者表示，庫存管理是房企地產(chǎn)企業(yè)管理鏈條上非常重要的一環(huán)，若該能力較弱，存貨周轉(zhuǎn)速度慢，流動性差，影響企業(yè)的短期償債能力。

不過，拉長銷售周期，并不一定是企業(yè)的被動行為，也可能是其為了提升土地紅利，捂盤惜售，借此拉升利潤；尤其是有能力獲得大量低成本融資的房企，對此可能更為“執(zhí)著”。