每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 查道坤    

每經(jīng)記者 查道坤

關(guān)于南京將設(shè)定“房價(jià)漲停板”政策，上周南京玄武區(qū)官方微博“玄武發(fā)布”就曾對外公布，不過隨后就被刪除，但一時(shí)成為了外界關(guān)注的焦點(diǎn)。4月25日晚間，南京官方對外發(fā)布了該政策，這也就意味著南京最嚴(yán)限價(jià)令正式落地。

根據(jù)南京市發(fā)改委公布《中共南京市委南京市人民政府關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的意見》的政策解讀，其中提到樓盤申報(bào)均價(jià)每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2萬~3萬元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高于8%。

值得注意的是，由于該政策提前對外透露，上周南京17家樓盤突擊開盤，推出3400多套房源，其中7家樓盤售罄，成交量環(huán)比上漲了28.6%。

最嚴(yán)限價(jià)令落地

南京房價(jià)連續(xù)上漲13個(gè)月，并且漲幅沒有緩解的趨勢，這讓當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)方面坐不住了。4月25日晚間，南京市發(fā)改委對外公布《中共南京市委南京市人民政府關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的意見》。

《意見》明確了分類施策做好去庫存工作、有效遏制房價(jià)過快上漲勢頭、建立購租并舉住房制度、積極推進(jìn)棚戶區(qū)改造和保障性安居工程、發(fā)揮合理住房消費(fèi)政策效應(yīng)、支持房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級等6項(xiàng)重點(diǎn)改革任務(wù)。

《意見》還明確指出，要加大普通商品房用地供應(yīng)力度，適時(shí)適度調(diào)節(jié)土地出讓的區(qū)域、時(shí)序和節(jié)奏，推動(dòng)用地市場供需基本平衡。今年，南京全市新建商品住宅用地供應(yīng)不低于500公頃。加強(qiáng)普通商品房價(jià)格指導(dǎo)，鼓勵(lì)企業(yè)加快普通商品住宅上市節(jié)奏，保持房地產(chǎn)市場合理適度的價(jià)格水平。

對于南京主城六區(qū)以及江寧、浦口的商品住宅項(xiàng)目，按照價(jià)格區(qū)間分類指導(dǎo)，申報(bào)均價(jià)每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2萬~3萬元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高于8%。

在土地出讓方面，《意見》要求，南京將及時(shí)開展新建商品住房成本調(diào)查，對競拍取得的土地，溢價(jià)45%以上部分不作為準(zhǔn)許成本調(diào)查內(nèi)容。同時(shí)，嚴(yán)厲打擊虛假廣告、捂盤惜售等市場交易違法違規(guī)行為，加強(qiáng)對個(gè)人住房貸款首付資金來源的審查。

此外，《意見》還要求落實(shí)差別化住房信貸政策和稅收優(yōu)惠政策，加大對剛性和改善性住房需求的支持力度。繼續(xù)推進(jìn)住房公積金異地個(gè)人住房貸款，適當(dāng)調(diào)整公積金貸款額度，推動(dòng)商業(yè)銀行擴(kuò)大公積金歸集范圍。

對于南京出臺(tái)最嚴(yán)限價(jià)令，南京工業(yè)大學(xué)天誠不動(dòng)產(chǎn)研究院執(zhí)行所長吳翔華表示，限制房價(jià)漲幅的政策并不新鮮，之前南京就出現(xiàn)過，但并沒有完成和落實(shí)。他告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這會(huì)導(dǎo)致一系列的弊端，對于購房者來說，這是買到就是賺到的信號傳遞，出現(xiàn)二手房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于新房的現(xiàn)象，另外嚴(yán)格限制房價(jià)，地價(jià)卻無法限制。“弊端大于限購，不應(yīng)該從價(jià)格本身入手調(diào)整，而是應(yīng)該從價(jià)格機(jī)制入手。”

同策咨詢機(jī)構(gòu)南京公司副總經(jīng)理?xiàng)钿J表示，目前南京多區(qū)域房價(jià)漲幅過快，政府的限價(jià)政策既必須也必要，但是限價(jià)最重要的還是政府嚴(yán)格執(zhí)行，“一旦市場啟動(dòng)限價(jià)，對供應(yīng)端而言，可能會(huì)造成開發(fā)商捂盤，降低南京樓市可供應(yīng)房源量；對需求端而言，可能會(huì)在短期內(nèi)增加購房者搶房熱情。但一旦限價(jià)放開，可能造成房價(jià)報(bào)復(fù)性上漲。”

開發(fā)商提前突擊開盤

由于南京最嚴(yán)限價(jià)令上周就提前走漏了消息，因此南京開發(fā)商集中搶在政策落地之前開盤，以提高樓盤的價(jià)格。

位于南京河西板塊的兩家樓盤在政策落地前一天領(lǐng)取了預(yù)售許可證，與前一次開盤價(jià)相比，這兩個(gè)項(xiàng)目價(jià)格漲幅均在20%以上。其中，宏圖上水云錦項(xiàng)目，剛剛領(lǐng)取的216套房源均價(jià)達(dá)到了45000元/平方米，相比首次開盤的整整一年之前，房價(jià)上漲了47.5%；相比前一次開盤均價(jià)37500元/平方米，也上漲了20%。此外，復(fù)地宴南都項(xiàng)目也拿到了334套房源的預(yù)售許可證，均價(jià)在32000元/平方米左右，該樓盤上一次推新是在去年底，當(dāng)時(shí)的房價(jià)為26000元/m2，四個(gè)月時(shí)間價(jià)格上漲了6000元/平方米，漲幅超過23%。

據(jù)南京新浪樂居統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從去年12月到今年4月，85家樓盤中，有33家樓盤房價(jià)漲幅在20%以上，僅有16家樓盤漲幅在10%以內(nèi)。房價(jià)漲幅最高的是麒麟樓盤啟迪方洲，從13200元/平方米漲到19000元/平方米，漲幅高達(dá)44%。

根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至4月24日19：00，上周南京樓市（4月18日~4月24日）共認(rèn)購3402套，成交4133套，日均認(rèn)購486套，日均成交590套，與前一周（4月11日~4月17日，共認(rèn)購3952套，成交3215套）相比，認(rèn)購下跌13.9%，成交上漲28.6%。其中，17家樓盤推出的3400套房源中，有7家樓盤售罄，9成以上的樓盤售出8成。

房地產(chǎn)行業(yè)專家張健初對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，“上周政策提前透露，雖然立即遭到刪除，但是出自官方微博，真實(shí)性毋庸置疑。開發(fā)商知曉了政策將要落地，必然會(huì)在上周集中搶跑，避免因?yàn)樯蠄?bào)價(jià)格太高被打回，所以上周成交量的暴漲是意料之中之事，新政落地之后開發(fā)商推盤量會(huì)有所下滑。”