每經(jīng)編輯 楊羚強    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

一項已經(jīng)執(zhí)行了2000多年的制度，即將終結(jié)。

4月19日，由國家發(fā)改委編寫的《國家新型城鎮(zhèn)化報告2015》在京發(fā)布。報告表示，要全面實施居住證制度，在未來“戶籍制度”或讓位于“居住證制度”。

但居住證制度，強調(diào)的是基本公共服務(wù)的全覆蓋，在更多公共服務(wù)上，居住證持有者的享受程度，與戶籍持有人口仍有一定差距，只不過有的地方差距大，有的地方可能差距很小。

“總的想法是，居民在一個地方持有居住證的時間越長，其享受的公共服務(wù)的水平和戶籍人口的水平差距要逐步縮小。”國家發(fā)改委規(guī)劃司司長徐林表示，也許到某個時段之后，居住證和戶籍制度之間就沒有什么差別了，“那時候中國的戶籍制度就最終可以讓位于居住證制度”。

對此，很多媒體的解讀是“居住證未來將取代戶籍制度”。如果解讀是正確的，那么意味著，中國實行了2000多年的這個制度，將最終被棄入故紙堆。而隨之，全民的財富格局，將再次被“洗牌”。

有的城市將越來越富，有的城市將越來越窮

人口對城市的發(fā)展，非常關(guān)鍵。

中信建投研究發(fā)展部的數(shù)據(jù)顯示，2000年至2010年，我國東部地區(qū)人口在遷入量上占有絕對優(yōu)勢，遷入人口占全國遷移總?cè)丝诘谋戎剡_到了82.4%，西部中部分別僅占12.1%和6.5%。

其中，北京、上海、天津三大城市的凈遷移人口比重從2000年的17.5%、18.2%和6.6%增長到了2010年的34.5%、37.9%和21.0%。六普期間人口凈流入規(guī)模最大的五大的省市上海、北京、天津、浙江、江蘇，全部在東部。

五普期間，山西還是凈遷入城市，但第六次普查時，它已經(jīng)變成了凈遷出城市。這也是很多中部地區(qū)城市的“通病”，甚至六普結(jié)果顯示，中部區(qū)域首次成為全部凈遷出地區(qū)。其中安徽、江西、貴州等城市的凈遷出人口占到了全國的53.6%。安徽的凈遷出人口比重甚至達到15.0%，成為全國最主要的人口遷出地。

這個背景就說明，居住證一旦代替戶籍，那些對人口有極大吸引力的城市，各檔次的人口會越來越多，城市也將變得越來越富有，而那些人口大量流出的城市，則會因此更加凋敝、蕭條。

中國房地產(chǎn)格局將被顛覆

人口的遷徙，也直接導致了房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的分化，因為遷徙人口傾向于在遷徙地買房。

中新建投統(tǒng)計數(shù)據(jù)就顯示，2014年東部地區(qū)、中部地區(qū)和西部地區(qū)實現(xiàn)的房地產(chǎn)銷售金額分別為59%、23%和18%，銷售面積分別為48%、30%和22%。

但值得指出的是，目前的狀況是，遷徙人口通常會在自己原戶籍地也買一套房子。因為遷徙人口的養(yǎng)老、醫(yī)療、子女教育等社會保障，還是由原戶籍所在地提供。有時年老父母也不愿意隨子女遷徙。東部地區(qū)很多城市房價居高不下，也一定程度上限制了遷徙人口置業(yè)，他們中有一部分人會選擇在遷徙城市租房，在老家買大房。

實際上，從這里面可以看出，制約外地人口置業(yè)的最大原因，還是“戶籍”，因為無法落戶，就意味著無法享受所在城市的養(yǎng)老、醫(yī)療、子女教育等社會保障，這影響著人們生活的方方面面。

邦爺就認識一個安徽來滬的家庭，經(jīng)過十幾年的打拼，在上海的黃浦區(qū)核心地段購買了住房。但去年家里的兒子初中畢業(yè)，無法在滬參加中考，不得不回老家念高中。所以，很多時候不是外地人口不愿安家，而是不穩(wěn)定因素實在太多。

而一旦戶籍制度被打破，居住證人口和戶籍人口所享受的公共服務(wù)差別縮小，老家的房子不再是必需品，中國的房地產(chǎn)格局必將產(chǎn)生巨大變化。

選擇在新城市安家買房的人口規(guī)模會迅速增長，出售老家房子、遷入新城市買房等情況，也會一夜暴增。

居民財富差距會越來越大

戶籍制度的變化對居民財富的影響，大體邏輯是，戶籍制度改變?nèi)丝谶w徙和置業(yè)現(xiàn)狀，影響城市的發(fā)展機會，提供教育、醫(yī)療等公共服務(wù)的能力，以及人均可支配收入等各種指標，這將加劇不同城市的差距。而這些差距很大一部分將體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上，比如房價。城市商品住宅均價的差距，則會進一步拉大以房屋為主要資產(chǎn)的居民，賬面財富價值的差距。

那么，我們具體來看下各大城市的公共服務(wù)能力、人均收入和房價間差距有多大。

以同是直轄市的上海和重慶為例。上海2015年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報顯示，上海的一般公共預算支出6191.56億元，以上海去年2415.25萬常住人口計算，人均公共預算支出達到2.56萬元。其中僅醫(yī)療衛(wèi)生與計劃生育支出總額就達303.46億元，人均獲得的醫(yī)療衛(wèi)生財政開支高達1256元。以上海擁有的執(zhí)業(yè)醫(yī)師數(shù)量，可以做到每240多人就擁有1位醫(yī)生。

官方數(shù)據(jù)顯示，重慶2015年政府的一共預算支出3793.8億元，按常住人口3016.55萬人計算，人均財政支出僅1.26萬出頭。執(zhí)業(yè)醫(yī)師和執(zhí)業(yè)助理醫(yī)師6.10萬人，平均接近500個重慶市民才擁有1個醫(yī)生。高等教育毛入學率方面，上海2012年已超70%，重慶2015年為40.5%。

另外，官方數(shù)據(jù)顯示，西安2015年全市居民人均可支配收入27845元，重慶20110元，蘇州42987元，上海49867元。

無論是教育機會、醫(yī)療資源，還是更多公共服務(wù)投入，直轄市間的差距尚且這么大，何況直轄市和普通省會城市、省會城市和普通二級城市之間的差距。這種城市間的貧富分化，作用于城市公共服務(wù)投入和優(yōu)劣的效果會非常明顯。

公共服務(wù)能力對吸引人口，特別是吸引人口安居置業(yè)，非常關(guān)鍵。由此，我們可以看到，近期很多東部城市，新房均價不斷創(chuàng)新高，而西部城市的住宅價格不僅低位徘徊，有的甚至出現(xiàn)了下跌。

3月份的“70個大中城市新建住宅價格指數(shù)”就顯示，北京、上海、深圳、杭州、蘇州、南京、廈門等東部大城市房價同比漲幅在10%以上。中西部除了重慶、西安、蘭州上漲外，昆明、貴陽、銀川、包頭、呼和浩特等城市房價都同比下跌。

城市人口爭奪戰(zhàn)將加劇

“城市對人口的爭奪戰(zhàn)未來將進一步加劇。”《地產(chǎn)大數(shù)據(jù)之人口遷徙 零和博弈下的城市戰(zhàn)爭》中的觀點，邦爺表示認同。

短期來看，那些收入較高、財富較多的高凈值人群，更傾向向東部發(fā)達城市遷徙。專業(yè)能力、財富等級較低的人，則傾向留守自己所在的城市。這不僅會加劇人的貧富分化，也會增加城市間的優(yōu)劣差距。因為失去了以專業(yè)人員、精英人群為代表的高收入人群，城市的經(jīng)濟增長潛力會受到嚴重的挫傷。

而對多數(shù)以房屋為主要資產(chǎn)的中國家庭來說，這場城市“戰(zhàn)爭”的輸贏，很大程度上會影響家庭的財富。

未來，不同城市的房屋均價注定將進一步的兩極分化。能否在這場城市戰(zhàn)爭中，最終成為勝者，不僅對地方政府是一個巨大的挑戰(zhàn)，也將影響到多數(shù)房屋業(yè)主和開發(fā)商的切身利益。然而，能在這場“戰(zhàn)爭”中贏得勝利的，終將只是少數(shù)。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰(zhàn)波