每經(jīng)編輯 王浩也，吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

上個(gè)周四和周五，蘇州一共出讓了13宗地（4號(hào)地暫緩出讓?zhuān)?，市?chǎng)可謂非?；鸨夜锰K區(qū)的樓面價(jià)格一舉突破了2.5萬(wàn)/平的大關(guān)，滸墅關(guān)的樓面價(jià)也突破了1.4萬(wàn)/平，就連蘇州市民印象中的房?jī)r(jià)洼地——科技城板塊，樓面價(jià)也已經(jīng)超過(guò)了1.9萬(wàn)/平。

搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，在蘇州拍的這批地塊里，有4塊都刷新了地價(jià)紀(jì)錄。除了上述的姑蘇區(qū)和相城區(qū)的兩幅地塊，北京國(guó)瑞拍得的木瀆地塊，和景瑞地產(chǎn)拍得的高新區(qū)科技城地塊，也都刷新了各自區(qū)域的單價(jià)或總價(jià)紀(jì)錄。

“地價(jià)有點(diǎn)瘋！”這是蘇州很多業(yè)內(nèi)人士的評(píng)價(jià)。但“瘋”過(guò)后果會(huì)怎樣？

易居中國(guó)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，二季度末，蘇州可能會(huì)面臨成交量的下降。因?yàn)橘?gòu)房群體中有大量的投資人群，他們能非常敏感地感覺(jué)到二手房市場(chǎng)存在“沒(méi)人接盤(pán)”的風(fēng)險(xiǎn)。易居有統(tǒng)計(jì)就發(fā)現(xiàn)，蘇州的新盤(pán)來(lái)訪已經(jīng)下降了26%，來(lái)電下降了38%。

克而瑞信息集團(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波則建議，蘇州開(kāi)發(fā)商應(yīng)該抓緊四五月，這個(gè)市場(chǎng)傳統(tǒng)旺季，加快出貨，因?yàn)楹竺媸袌?chǎng)肯定有變。

如果蘇州樓市成交量真的遭遇“急跌”，蘇州房?jī)r(jià)會(huì)否下跌，甚至暴跌？

邦爺目前給出的答案是，不會(huì)??！為什么？

人口增速全國(guó)第一，用地卻逼近極限

先考慮市場(chǎng)供求。有評(píng)估報(bào)告就指出，近10年來(lái)蘇州城市建設(shè)用地快速增長(zhǎng)，占市域面積從2004年的不到15%，到2013年接近30%，幾乎翻了一倍。但隨之，很多業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，蘇州土地資源到今年已明顯吃緊，用地規(guī)模逼近極限。

但另一方面，蘇州的人口增長(zhǎng)很快。截止2015年末，全市常住人口已達(dá)1061.60萬(wàn)，其中城鎮(zhèn)人口794.08萬(wàn)人。甚至在聯(lián)合國(guó)發(fā)布的“世界人口增速最快的20座大城市”榜單中，蘇州也榜上有名，而且以5.57%的年增速，在上榜的10大中國(guó)城市中排名第一。

另外，蘇州多為技術(shù)密集型的工業(yè)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)較為發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也很多元，這使得蘇州導(dǎo)入的人口偏年輕化，20-49歲年齡段人口占比達(dá)，且年均增長(zhǎng)率達(dá)8.14%（2010年數(shù)據(jù)），而這個(gè)年齡段也是購(gòu)房的主要人群，對(duì)樓市需求帶動(dòng)明顯。

蘇州2012年紡織、電子信息、通用設(shè)備制造等行業(yè)的規(guī)模以上企業(yè)數(shù)量均超過(guò)700家。2013年高新技術(shù)企業(yè)2499家，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值1.3萬(wàn)億元，占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值比重達(dá)43.4%。受此帶動(dòng)，蘇州第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，金融機(jī)構(gòu)數(shù)量已經(jīng)超過(guò)610家，居全國(guó)地級(jí)市之首，金融行業(yè)增加值占GDP比重7.2%。

擴(kuò)容有限、人口激增、置業(yè)需求高漲，這些都很容易誘發(fā)樓市的供求失衡，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

數(shù)據(jù)就顯示，2015年蘇州市商品房市場(chǎng)累計(jì)供應(yīng)955.4萬(wàn)平方米，累計(jì)成交1323.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)供比為1.39，已呈現(xiàn)“供不應(yīng)求”的態(tài)勢(shì)。而且這是蘇州樓市2012年之后，首次出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。與此同時(shí)，蘇州控制供地，長(zhǎng)達(dá)一年時(shí)間土地市場(chǎng)也是供不應(yīng)求的，這使得蘇州住宅市場(chǎng)庫(kù)存量告急，供需關(guān)系嚴(yán)重加劇。供不應(yīng)求的狀況下，房?jī)r(jià)要跌都難。

人均收入已逼近上海，房?jī)r(jià)只有上海的40%！

再來(lái)看一個(gè)關(guān)鍵的指標(biāo)，人均收入。

蘇州市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，蘇州2015年城鎮(zhèn)常住居民的人均可支配收入已達(dá)到50400元！

要知道，同期上海城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入也就52962元。也就是說(shuō)，蘇州人的購(gòu)買(mǎi)力已經(jīng)不亞于上海了。而且，應(yīng)該指出，由于蘇州的服務(wù)業(yè)占GDP比重未來(lái)仍然有進(jìn)一步上調(diào)的空間，城市購(gòu)買(mǎi)能力還會(huì)進(jìn)一步提高。

人均收入高，房?jī)r(jià)低，能夠展現(xiàn)出一個(gè)比較大的房?jī)r(jià)上漲空間，但這最多說(shuō)明蘇州的房?jī)r(jià)不容易跌，并不代表房?jī)r(jià)能立即漲起來(lái)。

比如說(shuō)到房?jī)r(jià)，蘇州的房?jī)r(jià)跟上海比，就可謂“洼地”。根據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，2015年蘇州市商品住宅成交均價(jià)12979元/平方米，同比漲幅為4.63%。盡管漲幅不低，但和上海相比仍然是“小巫見(jiàn)大巫”（2015年上海商品住宅平均價(jià)格為32144元/平米，同比上漲18.07%）。

另外，人買(mǎi)房看重的不只是房子本身，還有城市給安居提供的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施。蘇州2015年城鄉(xiāng)公共服務(wù)支出1195.8億元，完成的基礎(chǔ)設(shè)施投資1070.9億元；而上海的公共服務(wù)支出總金額6191.56億元，完成的基礎(chǔ)設(shè)施投資是1425.08億元。

僅僅就醫(yī)療服務(wù)而言，上海各類(lèi)衛(wèi)生機(jī)構(gòu)達(dá)到5016萬(wàn)人，衛(wèi)生技術(shù)人員達(dá)到17.02萬(wàn)人，基本上“每一千人有4.21個(gè)醫(yī)生服務(wù)”。蘇州各類(lèi)衛(wèi)生機(jī)構(gòu)3102個(gè)，執(zhí)業(yè)醫(yī)生和執(zhí)業(yè)助理醫(yī)師2.65萬(wàn)人，“每一千個(gè)人2.45個(gè)醫(yī)生服務(wù)”。

所以，雖然蘇州的房?jī)r(jià)有可觀的上漲潛力，但跟一線城市比起來(lái)，還是有較大距離。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波