每經(jīng)編輯 龐靜濤    

每經(jīng)實習(xí)記者 龐靜濤

3月21日，市場傳聞稱上海擬出臺新的調(diào)控舉措，包括將部分二套房首付提高至70%；收緊高端住宅預(yù)售證以及限制非滬籍人士購房資格。

針對上述傳聞，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會相關(guān)工作人員回應(yīng)稱，“如果有，我們會主動發(fā)布”。

《每日經(jīng)濟新聞》記者追問“上海沒有收緊的意向嗎，對傳聞要辟謠嗎？”，上述工作人員否認(rèn)辟謠一說，重申如果有消息會主動發(fā)布。

主管部門相關(guān)工作人員的回應(yīng)令人尋味，但瘋狂的上海樓市究竟該何去何從，更值得關(guān)注。

中高端住宅市場成交量或面臨腰斬

去年4月，“首套房貸款結(jié)清之后購買二套房,首付比例由7成降至4成”這一政策開始執(zhí)行后，上海市場中高端住宅的成交量發(fā)生了哪些變化？

來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，降首付至今的11個月，上海新建商品住宅成交面積為1497.25萬平米；較之前11個月888.38萬平方米的成交面積上漲68.54%。

面積在210~300平方米和120~140平方米之間的房源成交面積增長最快，分別達(dá)到95%和91%。

同一時期，首付降低之前120平方米以上新建商品住宅成交面積為441.11萬平方米，調(diào)控之后的成交面積為812.48萬平方米，上漲84%；面積在120平方米以下的房源成交僅上漲53%。

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院

單價在2.5萬元/平方米以上的房源成交面積上漲幅度較大。首付降低之前的11個月，該價位段成交面積為359.18萬平方米，之后的11個月成交總面積為825.35萬平方米，上漲138.14%。

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院

上圖數(shù)據(jù)顯示，首付比例下降之后，成交量影響最大的為均價5萬元/平方米以上的項目。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表達(dá)了類似的觀點，如果首付比例提高至7成，對于上海6萬元以上的樓盤影響較大，這些樓盤大致分布在25個板塊，可能會使得此類25%的板塊市場交易快速降溫。

價格端和面積端的數(shù)據(jù)均顯示，得益于二套房首付比例下調(diào)成交量大幅上漲的上海中高端新建商品住宅市場，或因首付比例的上調(diào)面臨成交攔腰斬斷的風(fēng)險。

上海市場缺口有多大？

上海樓市的缺口到底有多大，才能經(jīng)得住如此大幅度的調(diào)控。一組新房數(shù)據(jù)或能說明情況。

庫存：截至2月底，上海新建商品住宅庫存為949.08萬平方米，創(chuàng)下自2013年9月以來的29個月新低。

成交：進入3月，上海新建商品住宅成交連續(xù)三周維持在50萬平方米左右，有業(yè)內(nèi)估計整個3月成交量或突破200萬平方米。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，近5年上海新建商品住宅成交的峰值為去年12月的188.31萬方。

銷供比：截至2月末，該值為4.59，創(chuàng)下近10年新高。

供銷比即銷售量與供應(yīng)量的比值，主要考察在一定時間段內(nèi)市場的供應(yīng)是否充足，若銷供比大于1，供應(yīng)短缺；若銷供比小于1，則說明供應(yīng)充足或過剩。

出清周期:截至2月底，該數(shù)值為7.24個月，即按最近3個月的成交量水平，以現(xiàn)在的銷售速度，上海庫存的新建商品住宅可供銷售7.24個月。

某房地產(chǎn)公司投資部門相關(guān)人員向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，正常的去化周期為10~15個月，7個月屬于缺貨狀態(tài)。

數(shù)據(jù)顯示，2014年整年至2015年5月，上海新建商品住宅出清周期徘徊在10~19個月之間；隨著市場的升溫，2015年下半年至今均維持在10個月以下水平，自去年11月該值更是保持8個月以下。