每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

消息稱，上海即將迎來(lái)史上最嚴(yán)厲調(diào)控，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》稱內(nèi)容包括：

①將收窄“3·30 新政”的執(zhí)行力度。②多部門建議加強(qiáng)資金杠桿監(jiān)管，涉及P2P、首付貸等。③上海銀監(jiān)局方面建議收緊“非普通住房”的房貸政策。④建議限購(gòu)資格應(yīng)該提前認(rèn)證，未來(lái)二套房實(shí)行差別化的政策。

央行副行長(zhǎng)潘功勝3月9日在政協(xié)小組會(huì)討論時(shí)也表示：解決目前的一線住房上漲問(wèn)題，需要一些綜合措施。央行正與住建部、銀監(jiān)會(huì)等部門商量，準(zhǔn)備開(kāi)始對(duì)一些房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與金融業(yè)務(wù)進(jìn)行治理，若沒(méi)有資質(zhì)，將不能跨界經(jīng)營(yíng)。

在這一背景下，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明說(shuō)，將采取分類調(diào)控的原則增加一線城市的土地供應(yīng)面積。將充分發(fā)揮政府土地收儲(chǔ)，及時(shí)增加土地供應(yīng)面積。

這些意味著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，不僅會(huì)抑制需求，更將增加供應(yīng)，以減緩片面抑制需求，推升的房?jī)r(jià)“堰塞湖”決堤的危險(xiǎn)。

真相：一線城市土地供給不斷減少

今年1月，上海市規(guī)土局正式發(fā)布了《上海市城市總體規(guī)劃（2015-2040）綱要概要》，該官方文件首次完整披露了上海未來(lái)20年發(fā)展的重要目標(biāo)，并表明建設(shè)用地將只減不增，總量控制在3200平方公里以內(nèi)。也就是說(shuō)未來(lái)五年上海只有6000公頃左右的新增建設(shè)用地 。

在這一背景下，上海推向市場(chǎng)的土地不斷減少。中指院數(shù)據(jù)就顯示，上海2011年住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量為1200公頃，2012、2013年該數(shù)值均為1000公頃，2014年為700公頃，2015年住宅用地計(jì)劃400~600公頃。不僅僅上海，北京國(guó)有建設(shè)用地供地計(jì)劃已連續(xù)5年下降，深圳更是5年內(nèi)住宅用地供應(yīng)減少了92.3%。

那么人口呢？根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年深圳市常住人口已達(dá)1077.89萬(wàn)人。同期，北京、上海、廣州的常住人口分別為2151.6萬(wàn)人、2425.68萬(wàn)人、1308.05萬(wàn)人。而且各大一線城市都在提倡控制人口：到2020年，廣州的常住人口要控制在1800萬(wàn)人以內(nèi)，北京要控制在2300萬(wàn)，上海人口不超2500萬(wàn)，深圳控制在1100萬(wàn)。比較一下，這些城市很快就達(dá)到臨界值了！

人多地少是一線城市不可忽略的現(xiàn)實(shí)，而土地越稀有價(jià)值就越高，數(shù)據(jù)就顯示，截至2月一線城市樓面均價(jià)已達(dá)到13335元/平米，環(huán)比上漲54%，同比暴漲133%。

最佳辦法：大力發(fā)展城際地鐵

上海市委書記韓正在去年曾發(fā)言，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題的根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供應(yīng)明顯減少。要抓緊研究制定約束性措施，土地供應(yīng)量不變，結(jié)構(gòu)必須調(diào)整。此外，上海要不斷地挖掘存量城市建設(shè)用地的潛力，加快棚改、舊改，并深度開(kāi)發(fā)存量工業(yè)用地。

但這些土地從整理到供應(yīng)上市，需要的時(shí)間很長(zhǎng)（快的要一兩年，慢的更要五到十年）。更何況，目前上海外環(huán)內(nèi)的舊改成本越來(lái)越高，部分地塊的動(dòng)遷成本甚至達(dá)到每平米10萬(wàn)元。指望著靠盤活存量土地來(lái)緩解土地需求問(wèn)題，實(shí)用性并不高，遠(yuǎn)水也救不了近渴。

所以，解決土地供給不足的問(wèn)題，上海需要借助更多外力，比如周邊的小城市，他們的房?jī)r(jià)相對(duì)低廉，很有機(jī)會(huì)成為上海房?jī)r(jià)的“瀉洪區(qū)”。

事實(shí)上，上海已經(jīng)作好了相應(yīng)的“瀉洪閘門”設(shè)計(jì)，將大批在滬就業(yè)的非上海戶籍人口，送往上海周邊的中小城市定居。

之前，上海制訂的《上海市軌道交通近期建設(shè)計(jì)劃（2017-2025）》就透露，未來(lái)10年，上海將建設(shè)的9條軌道交通中，有多條是通往太倉(cāng)、嘉興等地的城際地鐵。

這些地鐵線路，將像已經(jīng)通車的11號(hào)線那樣，將大批人口送往周邊安家，以有效解決土地供給不足問(wèn)題。所以，希望上海將城軌的規(guī)劃迅速落實(shí)，并進(jìn)一步增加通向昆山、太倉(cāng)、嘉興、蘇州等地區(qū)的軌道交通線路數(shù)量。

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