每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡     

每經(jīng)記者 吳若凡

昨日，央行、銀監(jiān)會出臺新政，將不限購城市的首套房貸比例最低降至20%，正式拉開房地產(chǎn)去庫存大幕。據(jù)《第一財經(jīng)日報》報道稱，全國兩會召開后，包括人口戶籍、公積金以及稅費方面的有關政策會擇機陸續(xù)推出，確保打好去庫存的攻堅戰(zhàn)。

但也有業(yè)內(nèi)人士稱，各地樓市回暖程度不同，去庫存壓力不同，全國性的樓市刺激政策，易使部分城市出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。因此，更合適出臺地方性樓市政策。

一大波政策在路上

中房數(shù)據(jù)研究院院長陳晟告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，各部委對樓市去庫存會有相應的配合措施，在建設部的體系，針對公積金的措施目前已經(jīng)有所明確，包括公積金異地投放和鼓勵公積金消費。同時在棚戶區(qū)改造上會強化貨幣化分配，具體來說是在庫存較高的地方通過直接購買商品房作為保障性住房來進行安置，一方面可以解決庫存，另一方面也可以加快保障房建設速度。

首都經(jīng)貿(mào)大學教授趙秀池則認為，降首付只是降低了買房的門檻，實際上變相增加了購房人的貸款負擔，真正的利好是降利息。

此外，稅費減免政策如個人所得稅抵房貸利息，以及小戶型營業(yè)稅減半或?qū)⒃谖磥沓蔀榭赡?。但趙秀池特別強調(diào)，對于剛需首套房要落實差異化政策，并區(qū)分首套房、二套房和投資性需求的區(qū)別。要區(qū)分低收入和高收入群體。對于需要保障的人群可以進行貼息和無息貸款。這些政策要根據(jù)不同城市和住房供求情況來制定。

趙秀池表示，去庫存需要金融、財政和行政等多種手段來打組合拳，在她看來，真正去庫存的手段是加強庫存泛濫區(qū)域的公共資源建設，同時導入相關產(chǎn)業(yè)并采取一系列優(yōu)惠政策將企業(yè)引入到當?shù)?，比如稅費減免和人才戶籍政策以及住房政策，并隨著企業(yè)和勞動人口的遷入最終達到職住平衡。此外，通過打開租賃市場，讓企業(yè)購買商品房，讓他們把房子推到租賃市場也是一種去庫存的手段。

不過，易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱則認為，現(xiàn)階段不會有新的去庫存手段，需要看政策效果，一般不會有其他政策的出臺，而要從根本上解決，可以控制住供應，尤其是三四線城市，在需求端做文章。

去庫存不能一刀切

有專家表示，去庫存要因地制宜，而不能像2015年那樣一刀切。新城控股高級副總裁歐陽捷表示，2016年在重點瞄準三四線城市進行去庫存的同時，還要抑制一線城市和部分二線城市的投資投機行為。

歐陽捷指出，此次降低貸款門檻對于二線城市的需求有非常明顯的促進作用，而一些城市如南京、合肥、南昌、蘇州已經(jīng)出現(xiàn)房價增長過快、供小于求的局面?；诖耍瑲W陽捷表示，這些城市只需在央行政策上照做就行了。

歐陽捷表示，在三四線城市，可以對一些單身人士和租房人士的需求進一步挖掘。據(jù)了解，在城市中大約有1.5億人在租房，這部分人群中經(jīng)濟條件轉(zhuǎn)化為購房人群的數(shù)量每年在500萬人左右，按照人均面積30平方米來計算，可以消耗1.5億平方米，而全國一年住房面積10億平方米，即可以占到整個銷售面積的15%。

此外，提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率、深化住房制度改革、戶籍改革以及將農(nóng)民工全面納入公積金體系等，未來都將成為化解房地產(chǎn)庫存的重要手段。