每經(jīng)編輯 包雨朦    

(本文原載于邦地產(chǎn)微信公眾號(hào)real-estate-circle）

在剛剛過(guò)去的2015年，上海房?jī)r(jià)漲瘋了已是不爭(zhēng)的事實(shí)。然而比房產(chǎn)市場(chǎng)更瘋狂的是土地市場(chǎng)。不僅平?jīng)?、新江灣等市區(qū)內(nèi)的熱門板塊拍出了均價(jià)4萬(wàn)的宅地，位于上海郊環(huán)的青浦徐涇的樓板價(jià)都已經(jīng)逼近了3萬(wàn)元/平方米。

但這時(shí)卻有人告訴了邦爺，靜安區(qū)一個(gè)正在出讓的商辦項(xiàng)目，折算樓板價(jià)居然不到3萬(wàn)元/平方米，還不及徐涇、南翔等郊區(qū)熱門板塊的地價(jià)，這其中有何貓膩？

靜安商辦項(xiàng)目賣出2.9萬(wàn)/㎡白菜價(jià)

邦爺在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易中心的網(wǎng)站上看到，轉(zhuǎn)讓商辦項(xiàng)目的公司是上海精文投資有限公司，轉(zhuǎn)讓的則是上海靜宇置業(yè)有限公司(二期)100%股權(quán)。

上海靜宇置業(yè)有限公司你可能沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)，但是它旗下的資產(chǎn)，很多分布在南京西路一帶，比如臨近靜安嘉里中心的東海廣場(chǎng)。

根據(jù)聯(lián)交所的信息，上海靜宇置業(yè)有限公司100%股權(quán)掛牌價(jià)為48122.94萬(wàn)元，但同時(shí)該公司截至2015年6月30日負(fù)有債務(wù)23870.9萬(wàn)元。也就是說(shuō)，最終受讓人接手這一項(xiàng)目實(shí)際價(jià)格是71993.84萬(wàn)元，即約為7.2億元。

而東海廣場(chǎng)二期的總建筑面積約34843平方米，其中地上建筑面積25213平方米，計(jì)容面積24616平方米，地下建筑面積9630平方米。由于目前二項(xiàng)項(xiàng)目尚未開(kāi)工，轉(zhuǎn)讓以后該項(xiàng)目的折算樓板價(jià)約為2.9萬(wàn)元/平方米！

對(duì)比一下土地市場(chǎng)的數(shù)據(jù)：今年6月，葛洲壩在青浦徐涇競(jìng)得的宅地樓板價(jià)已經(jīng)達(dá)到2.7萬(wàn)元/平方米；而11月信達(dá)地產(chǎn)剛剛在上海新江灣城創(chuàng)下的記錄，樓板價(jià)高達(dá)4.9萬(wàn)元。從目前上海火熱的土拍行情來(lái)看，2.9萬(wàn)元的樓板價(jià)頂多是外環(huán)土地出讓的入門價(jià)格。

玄機(jī)在于交易方式不同

坐落在南京西路上的東海廣場(chǎng)真的不如郊區(qū)的一塊宅地嗎？

事實(shí)上，這看似離譜的折價(jià)來(lái)自于轉(zhuǎn)讓方式的區(qū)別。東海廣場(chǎng)轉(zhuǎn)讓采用的是股權(quán)交易，而土地市場(chǎng)交易則為產(chǎn)權(quán)交易。相比于股權(quán)交易，產(chǎn)權(quán)交易流程中會(huì)發(fā)生到更高額的稅費(fèi)。

在一些優(yōu)質(zhì)區(qū)域土地出讓總是有限的，再加之土地價(jià)格高企，通過(guò)招拍掛的方式獲得項(xiàng)目土地不一定劃算。因此一些運(yùn)作能力強(qiáng)勁的企業(yè)，更傾向通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓拿下核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

比如說(shuō)今年內(nèi)，萬(wàn)科就通過(guò)股權(quán)收購(gòu)先后接手了上海的上置綠洲雅賓利和新江灣城的尚浦領(lǐng)世項(xiàng)目。

遠(yuǎn)洋從5月份簽約雨潤(rùn)集團(tuán)，接手杭州彭埠項(xiàng)目，到7月份與南京勛遠(yuǎn)置業(yè)達(dá)成意向協(xié)議，收購(gòu)南京中城國(guó)際廣場(chǎng)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年頻繁以“接盤俠”身份亮相，連續(xù)進(jìn)入城市核心區(qū)，成為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目操盤手。

一位地產(chǎn)行業(yè)的朋友告訴邦爺，“面粉貴過(guò)面包”的情況還會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)，會(huì)有更多的企業(yè)出于平衡風(fēng)險(xiǎn)的考慮，放棄在土拍市場(chǎng)上“廝殺”，轉(zhuǎn)而選擇股權(quán)收購(gòu)的方式接盤優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波