每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

每一次地塊高價(jià)成交的出現(xiàn)，都意味著新一輪的房價(jià)飆漲。

12月10日，閩系房企金輝以28.15億元，在21家房企中殺出重圍，競(jìng)得上海閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)地塊，溢價(jià)率143.28%，成交樓板價(jià)43790元/平方米。如果算上建安和各類成本，保本價(jià)須在65000/平方米以上。

就在上個(gè)月的25日，上海新江灣城也同樣上演搶地大戰(zhàn)。經(jīng)過上百輪激戰(zhàn)，具有央企背景的信達(dá)地產(chǎn)以72.99億奪得新江灣巨型純住宅地塊，名義樓板價(jià)4.9萬/㎡，扣除20%保障房面積后，實(shí)際樓板價(jià)超過6.1萬/平方米，整體保本售價(jià)約8.7萬/平方米！刷新上海樓板價(jià)歷史記錄，可開發(fā)近12萬平方米的商品公寓和疊加別墅。

在上海，這樣的地價(jià)確實(shí)較高，但從開發(fā)商角度來說，現(xiàn)在可以拿的地已不多，此外，今年下半年以來，房企資金寬松也是促進(jìn)土地市場(chǎng)火熱的一個(gè)重要原因。房地產(chǎn)的支柱地位再度被拿上臺(tái)面，公司債全面開閘，房企成為最大受益者。在目前流動(dòng)性極度寬松的情況下，大型房企融資渠道暢通，央企、國企與大型民企都手握巨額資金，自然需要尋找出路，人口流入強(qiáng)勁的一線城市無疑是最合適的選擇，其中前景最被看好的也就北京和上海。

數(shù)據(jù)顯示，截至11月30日，20大標(biāo)桿房企合計(jì)在土地市場(chǎng)投入了3010億元，在一線城市的占比高達(dá)44%。

今年前11個(gè)月，上海全市樓市成交均價(jià)為31890元/平方米。按照這個(gè)趨勢(shì)，上海房價(jià)會(huì)朝著什么方向發(fā)展呢？

今年市場(chǎng)火熱源于改善型需求的集中釋放，主要得益于“930”和“330”政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的松綁，使得長時(shí)間積壓的需求大量釋放。

從面上來看，一線城市新房存量低，土地供小于求，從需求端來說，每年都在穩(wěn)定增長，因此預(yù)計(jì)一線城市房價(jià)每年會(huì)以6%~10%速度遞增。

但另一方面，在房企爭搶拿地的影響下，一線城市已經(jīng)普遍出現(xiàn)了地價(jià)超過房價(jià)的現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士指出，北上廣深土地市場(chǎng)已經(jīng)不是“面粉貴過面包”的問題了，而是“面粉遠(yuǎn)遠(yuǎn)貴過面包”了。開發(fā)商頻頻出手高價(jià)地，實(shí)際上是在對(duì)賭未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)和貨幣政策，這中間存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，意味著如果房價(jià)上漲不如預(yù)期，高價(jià)搶地可能會(huì)陷入無利可圖甚至虧錢的困境。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會(huì)雍告訴記者，目前一線城市的地價(jià)往往高于地塊周邊在售項(xiàng)目的價(jià)格，根本無法做盈利測(cè)算，企業(yè)只能根據(jù)對(duì)未來房價(jià)漲幅的判斷去預(yù)測(cè)盈利前景。

宋會(huì)雍表示，目前上海市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出一個(gè)現(xiàn)象，即改善型需求正在向外擴(kuò)張，而目前在改善類群體中，置換比重在不斷拉高。以顧村和江橋?yàn)槔?，置換比例占到七成，虹口區(qū)的瑞虹新城小區(qū)，其置換比例更是高達(dá)九成。這一現(xiàn)象表明，改善類群體的購買力已經(jīng)見頂，實(shí)際購買力有透支現(xiàn)象。

以今天拍賣的莘莊地塊為例，目前周邊二手房價(jià)普遍在40000元/平米左右，如果按照改善型來算，總價(jià)應(yīng)該控制在450萬/套以下，最多不能超過500萬，5萬/平方米已是極限。通過置換形式購買的比例也不會(huì)小于七成。此外，該區(qū)域內(nèi)地段、配套、資源的缺失在短期內(nèi)無法彌補(bǔ)，也是一大問題。