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張敬偉:不必把樓市一直當(dāng)作穩(wěn)增長的主引擎

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2015-12-08 01:35:43

如何評價(jià)中國樓市?不同的觀察視角和立場會(huì)得出不同的結(jié)論。但筆者以為,緊盯樓市的“好”與“壞”,并未切中中國樓市的關(guān)節(jié)點(diǎn)。放不下樓市才是不合時(shí)宜的老思維。

每經(jīng)編輯 張敬偉    

近日,關(guān)于樓市的消息有點(diǎn)亂。

12月7日,《參考消息》引述外媒觀點(diǎn)稱,中國自2010年以來經(jīng)濟(jì)增長放慢有一半原因是住房建設(shè)的大幅下降,2016年這種影響會(huì)更加嚴(yán)重。

在此之前的12月3日,中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房報(bào)告(2015-2016)》中指出,2015年,我國房地產(chǎn)市場的住房形勢超出預(yù)期。一方面投資增速呈俯沖式下降,對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)幾乎為零;另一方面,庫存高企,去化壓力增大,商品住房過??値齑娓哌_(dá)21億平方米,僅現(xiàn)房庫存去化就需23~24個(gè)月。與此同時(shí),住房市場步入“結(jié)構(gòu)性過剩”時(shí)代,內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡,“一線城市供求矛盾突出”與“三、四線城市供過于求”并存。

但從12月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)看,百城住宅均價(jià)連續(xù)4個(gè)月同比環(huán)比雙漲,似乎有“暖冬”意味。

如何評價(jià)中國樓市?不同的觀察視角和立場會(huì)得出不同的結(jié)論。但筆者以為,緊盯樓市的“好”與“壞”,并未切中中國樓市的關(guān)節(jié)點(diǎn)。放不下樓市才是不合時(shí)宜的老思維。

決策層下定決心調(diào)結(jié)構(gòu),樓市正是被調(diào)整的對象。在此背景下,樓市顯然已不是穩(wěn)增長的主動(dòng)力了。

樓市政策的調(diào)整是從去年開始的。今年則有“3·30”和“9·30”兩個(gè)新政。前者將二套房首付比例降低至四成,后者則對非一線城市下調(diào)首套房首付比例。此外,還有公積金房貸政策的放寬,以及央行的5次降息。再加上“支持居民自住和改善性住房需求”的提出,很多觀察者認(rèn)為政策面在重拾樓市刺激政策,以緩解穩(wěn)增長壓力。

看似如此,實(shí)則不然。相關(guān)政策的釋放,更多的是彌補(bǔ)以往樓市市場化的不足,以及最大限度地釋放剛需和改善性住房需求。至于貨幣政策的調(diào)整,并非是為樓市所設(shè)計(jì),而是基于宏觀經(jīng)濟(jì)的大局。更重要的是,2008年后政策主導(dǎo)下的“黃金五年”,嚴(yán)重地消耗了中國樓市未來很多年的需求,成為過剩產(chǎn)能的典型標(biāo)志。由此看來,看似“刺激”的一攬子樓市利好政策,其實(shí)根本目標(biāo)只有一個(gè):消化庫存。

庫存之量有多種統(tǒng)計(jì)版本,但基于統(tǒng)計(jì)口徑的不同,很難獲得確鑿的數(shù)據(jù)?!吨袊》繄?bào)告(2015-2016)》給出的答案是,現(xiàn)房庫存去化需23~24個(gè)月。英國《金融時(shí)報(bào)》推算的全國庫存消化周期(批準(zhǔn)預(yù)售口徑,包含在建和竣工),大約是30個(gè)月左右,接近有存量數(shù)據(jù)的三線城市水平。作為參照,目前一線城市的庫存消化周期大約是10個(gè)月。

綜合地看,中國樓市消化掉積累的庫存,大抵還需2年。消化庫存的重點(diǎn)是三、四線城市——這也和國家統(tǒng)計(jì)局每個(gè)月的統(tǒng)計(jì)數(shù)字契合。

因而,從去年到今年,乃至未來兩年,政策面推出更強(qiáng)的樓市利好,也不是為了穩(wěn)增長,而是為了消化庫存,即為了調(diào)結(jié)構(gòu)。

正因?yàn)槿绱耍?1月10日,習(xí)近平主席主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議時(shí)強(qiáng)調(diào),“要化解房地產(chǎn)庫存,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。11日的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議,李克強(qiáng)總理強(qiáng)調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房等消費(fèi)”。

決策層如此明示,市場不必再有樓市“黃金時(shí)代”的奢望與幻想。然而,樓市雖然不再是穩(wěn)增長的主動(dòng)力,其未來也不會(huì)悲觀,將會(huì)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的新常態(tài)。大拆大建的功利粗放將轉(zhuǎn)型為理性集約,政府主導(dǎo)的樓市也將讓位于市場調(diào)控。中國13億人口的大市場,加之人口政策的調(diào)整,未來樓市總體而言還是向好的。

不過,13億人的樓市消化能力,不是撒胡椒面式的均勻消費(fèi),而是有選擇性地釋放需求。伴隨著戶籍制度的改革,大部分人還是選擇到發(fā)達(dá)地區(qū)工作和生活。在此形勢下,欠發(fā)達(dá)地區(qū)和中小城市的房地產(chǎn)市場,將處于萎縮態(tài)勢。這就要求中小城市的治理者和開發(fā)商,對樓市開發(fā)要謹(jǐn)慎和節(jié)制。但不管是大城市還是中小城市,樓市刺激經(jīng)濟(jì)增長的功能都會(huì)弱化。

(作者為察哈爾學(xué)會(huì)研究員)

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