每經(jīng)編輯 李宇嘉    

近期，土地市場的“熱浪”正在從北京蔓延到主要特大城市。11月25日，被叫停出讓的上海新江灣城D7地塊，在調(diào)整出讓條件后，依然被12家知名開發(fā)商“瘋搶”，最后以每平方米49152元的樓板價、81.69%的溢價率，創(chuàng)造了上海住宅樓面價的新紀(jì)錄。深圳今年以來僅出讓的兩幅用地也被列入了“地王”。今年2月，中海地產(chǎn)拿下羅湖區(qū)鹿丹村舊改地塊，扣除回遷面積外，實(shí)際樓面價高達(dá)每平方米3.5萬~5萬元。

今年以來，北京共誕生20個區(qū)域或單價地王，土地出讓金達(dá)到1921億元，土地出讓面積雖下滑但成交金額創(chuàng)歷史新高。上海共誕生了6個地王，土地出讓金也將創(chuàng)新高。深圳則到了“逢推地、必地王”的境地。重點(diǎn)二線城市南京、武漢土地市場火熱，分別誕生了18個和6個總價、單價或區(qū)域地王，樓面價分別上漲102.1%和74.6%。

在融資渠道全面開閘、融資成本不斷走低、重點(diǎn)城市樓市火爆、儲備土地幾近開發(fā)完畢的情況下，出于持續(xù)經(jīng)營、搶占樓市未來“安全區(qū)”，以及“防御性”投資的考慮，一線及重點(diǎn)二線城市土地資源被“瘋搶”一點(diǎn)也不奇怪。

更重要的是，對于房地產(chǎn)市場，政策態(tài)度從原來的調(diào)控，全面轉(zhuǎn)向去行政化和市場化。這意味著未來房價將不會被行政“調(diào)控”所干預(yù)。

根據(jù)近期發(fā)布的《“十三五”規(guī)劃建議》，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率是“十三五”經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展主要目標(biāo)之一。而所謂的“提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率”指的就是提高在城市就業(yè)的2.7億外來人口的“市民化”率。

外來人口“市民化”后的首要訴求就是“住有所居”，因此這些城市未來住房需求潛力之大可想而知。

同時，外來人口在這些城市集中居住的舊住宅區(qū)、工業(yè)宿舍、城中村已經(jīng)成為“棚改”新方向，再結(jié)合國家財政政策的支持，此類城市未來房價內(nèi)生性上漲的動力很強(qiáng)。

但這些城市房價繼續(xù)上漲帶來的后果就是，不僅戶籍低收入人群、提供公共服務(wù)的公務(wù)人員不具備住房支付能力了，城市產(chǎn)業(yè)升級、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)吸引的人才，也失去了支付房價的能力。

為了應(yīng)對這種情況，這些城市的住房政策出現(xiàn)了一些新的變化。北京擴(kuò)大了共有產(chǎn)權(quán)住房配建和供應(yīng)的規(guī)模，2014年以來供應(yīng)的新房中，近50%成為共有產(chǎn)權(quán)住房。除了原來保障覆蓋的人群外，包括吸引人才在內(nèi)的城市中堅力量也成了保障的對象。

自上海市宣布“土地新政”后，新出讓土地大規(guī)模配建中小戶型住房和保障性住房（配建比例在20%~60%），其思路與北京共有產(chǎn)權(quán)住房異曲同工，即確保城市中堅力量的住房支付能力。

此外，據(jù)媒體報道，“十三五”期間，深圳將建設(shè)20萬套保障房，并采取不上市的封閉運(yùn)行模式，主要面向吸引的人才。

未來特大城市房價上漲或許是無法改變的事實(shí)，作為城市核心競爭力的創(chuàng)造者——城市中堅力量，其住房支付能力下降、住房困難問題凸顯。于是，住房扶持政策開始向人才等城市中堅力量傾斜。這不僅降低了房價上漲帶來的壓力，而且保障了他們的住房需求。這既是城市吸引人才、留住人才的基礎(chǔ)，也是保持城市競爭力的基礎(chǔ)。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）