每經(jīng)編輯 包雨朦，楊羚強(qiáng)    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號(hào)real-estate-circle）

某代理公司研究總監(jiān)這兩天到處嚷嚷：房管部門(mén)這兩天正召集包括他在內(nèi)的地產(chǎn)資深人士開(kāi)會(huì)，研究針對(duì)高房?jī)r(jià)的對(duì)策。

如同邦爺之前在《調(diào)控房?jī)r(jià):上海想留下誰(shuí)》中所說(shuō)的，上海的房?jī)r(jià)調(diào)控壓力前所未有。上海青浦、松江等郊區(qū)的宅地樓面價(jià)已近2萬(wàn)/平（住房未來(lái)價(jià)格或達(dá)3.5-4萬(wàn)/平），這意味著上海的房?jī)r(jià)從現(xiàn)在3.5萬(wàn)/平的均價(jià)沖向“4萬(wàn)”，已無(wú)懸念。

上海怎樣抑制房?jī)r(jià)上漲？

之前幾輪樓市調(diào)控，國(guó)家使用的無(wú)非是金融工具、稅收工具、政策工具，然而目前來(lái)看，這三種工具的可操作空間已被壓縮，政府可以運(yùn)用的手段非常有限。上海樓市的調(diào)控政策，不僅需要改革，更需要?jiǎng)?chuàng)新。

有限的用地指標(biāo)需要更“集約利用”

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦告訴邦爺，上海房?jī)r(jià)最堅(jiān)挺的地區(qū)就是內(nèi)環(huán)內(nèi)的區(qū)域了。前一陣樓市不景氣，上海不少區(qū)域的房?jī)r(jià)有3%-5%的下調(diào)，唯有中心城區(qū)，雖然成交量有縮減，但房?jī)r(jià)卻不受大環(huán)境影響，巋然不動(dòng)。

為何上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)如此堅(jiān)挺？供求關(guān)系決定價(jià)格，來(lái)看一組數(shù)據(jù)吧：

除了9月份開(kāi)發(fā)商趁著樓市走熱集中推盤(pán)，今年前8個(gè)月，內(nèi)環(huán)內(nèi)的供應(yīng)面積都很少，只有50多萬(wàn)平米，按套均100平計(jì)算，區(qū)域僅有5000多套的供應(yīng)量。

但上海內(nèi)環(huán)內(nèi)住宅的需求有多少呢？上海統(tǒng)計(jì)年鑒就顯示，僅僅上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的黃浦、靜安兩區(qū)，截至2013年年末常住人口就有90萬(wàn)人，這還不包括閘北、虹口、楊浦、長(zhǎng)寧、徐匯五區(qū)的內(nèi)環(huán)部分。

這意味著上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的住宅供應(yīng)，和“潛在市場(chǎng)需求”的比例，超過(guò)1：60?。ò磧?nèi)環(huán)人口人均3人計(jì)算）。

“目前的上海內(nèi)環(huán)市場(chǎng)的需求，基本靠二手市場(chǎng)置換來(lái)解決。”盧文曦就說(shuō)。

如圖可見(jiàn)，今年4月以來(lái)，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)二手房成交在“330新政”的刺激下，呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，每月的成交面積均在40萬(wàn)平以上，最高單月成交量接近49萬(wàn)方（一個(gè)月的成交量就相當(dāng)于新房一年的水平）。

值得注意的是，在1-9月的成交數(shù)據(jù)中，總價(jià)300萬(wàn)以下的二手房源占比達(dá)50.3%。而這個(gè)市場(chǎng)每出售一套房子，就會(huì)釋放出更大規(guī)模的改善型需求，再度推動(dòng)價(jià)格上漲。

要命的是，內(nèi)環(huán)內(nèi)的存量土地還越來(lái)越少。

由于公開(kāi)出讓的宅地極其稀少，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的住宅供應(yīng)主要靠存量和舊改項(xiàng)目支撐。但存量項(xiàng)目也面臨“后繼無(wú)人”的困境。

2006年的《上海樓市解讀》就顯示，楊浦的寶地東花園、普陀的中環(huán)凱旋宮等當(dāng)年上海內(nèi)環(huán)/中環(huán)的住宅供應(yīng)大戶(hù)，基本上供應(yīng)枯竭了，內(nèi)環(huán)內(nèi)各個(gè)區(qū)塊也都進(jìn)入了存量房清倉(cāng)期。當(dāng)這些新盤(pán)房源售罄后，整個(gè)片區(qū)可能就了進(jìn)入“二手房時(shí)代”，區(qū)域住宅供應(yīng)將更不樂(lè)觀(guān)。

優(yōu)淘城總裁薛建雄指出，除了存量房，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)住宅的另一個(gè)來(lái)源是舊改項(xiàng)目，它們多是2004年以前就簽訂協(xié)議的，不過(guò)這些用地不僅開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，盤(pán)活過(guò)程也非常艱辛。

比如，上海南外灘的泛海國(guó)際住區(qū)，整個(gè)項(xiàng)目從開(kāi)始舊改到公開(kāi)銷(xiāo)售，歷經(jīng)了十余年，中間更波折不斷。每次有人和邦爺說(shuō)起這個(gè)項(xiàng)目，都是一把鼻涕一把淚。但或許因?yàn)槠D辛，這項(xiàng)目才有價(jià)值，要是太過(guò)容易，房子怎么可能賣(mài)出價(jià)？?。ㄩ_(kāi)玩笑哈~）

玩笑歸玩笑，但對(duì)上海來(lái)說(shuō)，要抑制內(nèi)環(huán)房?jī)r(jià)的可能性確實(shí)不大。但有人提出，上?？梢酝ㄟ^(guò)“調(diào)高市區(qū)住宅建筑容積率”緩解供應(yīng)問(wèn)題。

這是個(gè)辦法，但可能性非常小。寶地東花園的老總有一次就說(shuō)，上海在2005年以前還允許容積率超過(guò)4的住宅項(xiàng)目，但從寶地東花園開(kāi)始容積率被嚴(yán)格限制不得超過(guò)3.5。

實(shí)際上，提高容積率會(huì)惡化居住體驗(yàn)（不信，可以去中遠(yuǎn)兩灣城體會(huì)一下啥叫“壓抑”)，更重要的是，如果容積率大幅提升，上海中心城區(qū)的人口密度將再次“爆棚”，中心城區(qū)有限的公共資源將大幅承壓。

要知道，降低中心城區(qū)人口密度，利用郊區(qū)疏散市城市人群，是上海市政府的既定任務(wù)。資深地產(chǎn)人胡宗亙就感慨，上海從此從豎著長(zhǎng)，變得橫著長(zhǎng)，城市大餅越攤越大。增加市區(qū)住宅容積率，想都不要想。

無(wú)奈，土地資源有限、舊改速度緩慢、容積率嚴(yán)格限制，這些都使得上海抑制內(nèi)環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)，非常艱難。

歷次調(diào)控大大壓縮了新政策出臺(tái)的空間

此前的樓市調(diào)控政策，多傾向調(diào)動(dòng)信貸杠桿，提高首付比例，降低融資杠桿，提高利率等方式來(lái)抑制房?jī)r(jià)。

但從今年情況來(lái)看，銀行是否愿意和上海合作，共同抑制房?jī)r(jià)，還真不那么好說(shuō)。

就短期來(lái)說(shuō)，銀行自身就有短期壓力。有銀行人士提供了一組數(shù)據(jù)：受股市回流資金影響，7月到8月間，國(guó)有大型銀行的理財(cái)余額平均增長(zhǎng)1000~2000億元，但可以選擇投資的資產(chǎn)并不多。在這一背景下，房貸無(wú)疑是一項(xiàng)不錯(cuò)的資產(chǎn)。一方面，相對(duì)其他的信貸資產(chǎn)，房貸風(fēng)險(xiǎn)小很多，是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。另一方面，目前的房貸利率也不低，收益也能滿(mǎn)足銀行的部分需要。

更為深層次的原因是，銀行的信貸資產(chǎn)中有一半以上是以房屋為抵押物，一旦房?jī)r(jià)大幅度下跌，銀行自身利益也將受損。

而且，如果再開(kāi)展類(lèi)似“二套房提高首付比例”的政策，正常的改善型置業(yè)需求又將受到抑制，這也不利于住宅市場(chǎng)的健康成長(zhǎng)。

通過(guò)信貸政策調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，可行性不大，那么稅收何如？

事實(shí)上，上海歷次調(diào)控都會(huì)加入稅收手段。比如2006年上海開(kāi)始對(duì)住宅轉(zhuǎn)讓收取個(gè)人所得稅，對(duì)轉(zhuǎn)讓住宅征收營(yíng)業(yè)稅，取消部分住房購(gòu)買(mǎi)的契稅優(yōu)惠政策。2010年開(kāi)始，上海又出臺(tái)了房產(chǎn)稅政策。

不過(guò)目前來(lái)看，這些政策的中長(zhǎng)期效果并不明顯。在二手房市場(chǎng)上，這些稅收被轉(zhuǎn)嫁給了買(mǎi)方，無(wú)形又抬高了房?jī)r(jià)。

不過(guò)，稅收手段并非一無(wú)是處。目前，上海的稅收政策，主要是抑制投資、投機(jī)需求，轉(zhuǎn)讓唯一住房才可以享受高達(dá)5.5%營(yíng)業(yè)稅的減免，而且對(duì)144平米以上和以下的住房給予的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠是不同。此外，人們購(gòu)買(mǎi)90平米以下的普通住宅和90平米以上的普通住宅給予的稅率也不一樣。購(gòu)買(mǎi)普通和非普通住宅的契稅相差近一倍。如果能進(jìn)一步擴(kuò)大不同需求、不同產(chǎn)品的差別稅率，對(duì)于抑制房?jī)r(jià)還是會(huì)有所幫助。

至于行政手段，上海的限購(gòu)政策一直嚴(yán)格，而且網(wǎng)上備案制度、房地產(chǎn)交易價(jià)格的透明度在全國(guó)都處于領(lǐng)先水平。通過(guò)行政手段進(jìn)一步抑制房?jī)r(jià)的空間有，但余地并不太大。

相對(duì)于其他手段，上海市政府抑制房?jī)r(jià)的真正資源還是在土地。因?yàn)?，上海商品住宅，尤其是中低房?jī)r(jià)的主戰(zhàn)場(chǎng)，不是內(nèi)環(huán)內(nèi)，甚至也不在中環(huán)內(nèi)和外環(huán)內(nèi)，而是在上海郊區(qū)的青浦、嘉定、松江、奉賢、金山、崇明和浦東新區(qū)原南匯部分。它們不僅僅是市場(chǎng)供應(yīng)的主力，也是決定上海全市均價(jià)的主要因素，更重要的是這些區(qū)域目前重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)是新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)。只要這些地方的價(jià)格能保持一個(gè)較低的水平，那么無(wú)論上海中心城區(qū)的房?jī)r(jià)有多高，都不會(huì)影響到上海對(duì)人才的吸收和引進(jìn)，也不會(huì)讓市民生活的整體成本大幅上升，能確保上海經(jīng)濟(jì)未來(lái)高質(zhì)量的增長(zhǎng)。

調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)將是關(guān)鍵

也正是因?yàn)樯虾Ｕ{(diào)控房?jī)r(jià)的主要壓力在郊區(qū)，眼下研究調(diào)控對(duì)策才變得如此迫切。

10月上海土地首拍，同濟(jì)以23.1億競(jìng)得松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)宅地，樓板價(jià)20531元每平米，溢價(jià)率71%；青浦區(qū)商住地塊由新城控股以5.18億競(jìng)得，樓板價(jià)16874元每平米，溢價(jià)率191%。

導(dǎo)致樓板價(jià)居高不下的重要因素，正是上海郊區(qū)土地的容積率偏低。以松江區(qū)地塊為例，容積率只有1.2，而在市區(qū)，這樣的地塊土地容積率至少會(huì)達(dá)到2.3甚至更高。

但沒(méi)辦法，上海建設(shè)用地空間早已到了捉襟見(jiàn)肘的地步。上海到2020年建設(shè)用地規(guī)劃總規(guī)模3226平方公里，而2014年底全市建設(shè)用地規(guī)模已突破3100平方公里，接近“天花板”。上海官方人士就坦言：“按以往建設(shè)速度測(cè)算，不到3年，建設(shè)用地就沒(méi)有增量空間了。”

雖然，上海試圖通過(guò)盤(pán)活存量的工業(yè)用地來(lái)解決建設(shè)用地需求，但僅僅依靠盤(pán)活存量工業(yè)用地尚不足夠。

提高郊區(qū)住宅用地的容積率，也許是可以快速增加住宅供給。但僅僅提高容積率一倍，就可以增加近一倍的住宅供給，這無(wú)疑有利于抑制房?jī)r(jià)。

不僅如此，提高容積率，也有利于調(diào)整開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品定位。目前由于容積率較低，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)開(kāi)發(fā)中高端的別墅及洋房產(chǎn)品，多不愿開(kāi)發(fā)中小套型。但是在容積率提高后，中小戶(hù)型將成為開(kāi)發(fā)主力戶(hù)型。

在郊區(qū)供地容積率提高的基礎(chǔ)上，政府在擴(kuò)大差別消費(fèi)的稅收稅率，對(duì)大戶(hù)型的奢侈性住宅消費(fèi)和開(kāi)發(fā)，提出較高稅率；對(duì)普通住宅消費(fèi)和開(kāi)發(fā)，則給予稅收上的優(yōu)惠，借此來(lái)調(diào)整住宅供給結(jié)構(gòu)，讓更多滿(mǎn)足普通工薪階層需要的住宅流向市場(chǎng)。

此外，上海也可以發(fā)展房?jī)r(jià)對(duì)沖的金融性產(chǎn)品，利用創(chuàng)新的金融產(chǎn)品，讓恐慌性的購(gòu)買(mǎi)需求、投資性需求得到滿(mǎn)足。

五六年前，原住建部政策研究中心主任陳淮就提出應(yīng)該建立房?jī)r(jià)對(duì)沖基金，以緩解市場(chǎng)上因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)漲產(chǎn)生的恐慌性購(gòu)房。今年，碧桂園和平安合作，也預(yù)想通過(guò)上海項(xiàng)目的眾籌開(kāi)發(fā)，讓普通購(gòu)房者能有機(jī)會(huì)通過(guò)眾籌對(duì)抗高房?jī)r(jià)。

上海可以和金融機(jī)構(gòu)合作，以一部分正在實(shí)施舊改或者正在盤(pán)活的存量土地為標(biāo)的，以部分土地出讓收益為收益，引入金融機(jī)構(gòu)合作，發(fā)展相應(yīng)金融產(chǎn)品，以作為地價(jià)和房?jī)r(jià)對(duì)沖工具，利用這部分資金加速舊改和存量工業(yè)用地，以迅速增加土地供給。