每日經(jīng)濟(jì)新聞 2015-09-29 00:49:24
那么,在絕大多數(shù)城市樓市庫存攀升的情況下,為何全國(guó)樓市量?jī)r(jià)意外反彈。筆者認(rèn)為,這是重點(diǎn)城市樓市快速回升、提升量?jī)r(jià)權(quán)重所致。
每經(jīng)編輯 李宇嘉
◎李宇嘉
近日樓市利好政策頻出,9月24日住建部督促各地抓緊出臺(tái)異地貸款業(yè)務(wù)細(xì)則,明確住房公積金異地個(gè)人住房貸款辦理流程;25日國(guó)家發(fā)改委下調(diào)住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi),再促房地產(chǎn)消費(fèi)。
同時(shí),數(shù)據(jù)也顯示,樓市正在發(fā)生不同于以往的變化。首先,盡管8月70個(gè)大中城市仍有一半房?jī)r(jià)還在下跌,但全國(guó)房?jī)r(jià)同比綜合平均則告別連續(xù)12個(gè)月下跌,從7月下降0.4%強(qiáng)勢(shì)逆轉(zhuǎn)為上漲1.7%;其次,雖然600多個(gè)三、四線城市集中全國(guó)60%的樓市庫存,且整體銷售仍在下滑,但全國(guó)商品房銷售迅速反彈,持續(xù)回補(bǔ)下跌缺口。到8月份,累計(jì)增長(zhǎng)達(dá)到7.2%,回升之迅猛只在2009年出現(xiàn)過。
那么,在絕大多數(shù)城市樓市庫存攀升的情況下,為何全國(guó)樓市量?jī)r(jià)意外反彈。筆者認(rèn)為,這是重點(diǎn)城市樓市快速回升、提升量?jī)r(jià)權(quán)重所致。
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù),2015年上半年,一線城市新房成交面積同比增長(zhǎng)47%,而二線城市成交僅增長(zhǎng)12%;進(jìn)入下半年后,由于一線城市房?jī)r(jià)創(chuàng)新高制約需求,加上股市財(cái)富效應(yīng)“縮水”,一線城市單月成交量連續(xù)出現(xiàn)10%左右的環(huán)比下滑。
但二線城市成交則明顯發(fā)力。7月和8月,典型二線城市樓市成交面積單月同比均出現(xiàn)20%以上的增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)也能說明這一問題,7月和8月盡管一線城市樓市高位回落,對(duì)量?jī)r(jià)權(quán)重貢獻(xiàn)降低,但全國(guó)樓市成交金額增速與成交面積增速的“剪刀差”仍繼續(xù)擴(kuò)大,前者要比后者高出7~8個(gè)百分點(diǎn),顯示房?jī)r(jià)明顯上漲,初步判斷二線城市發(fā)力貢獻(xiàn)度提升是主要原因。
今年前8個(gè)月,在銷售面積前十位的開發(fā)商中,二線城市的貢獻(xiàn)率在50%~80%。恒大、綠城和中海二線城市銷售金額占比分別高達(dá)74%、82%和62%,顯示二線城市樓市快速回升,量?jī)r(jià)權(quán)重提升。
筆者認(rèn)為,二線城市樓市之所以強(qiáng)勢(shì)反彈,主要是近年其人口產(chǎn)業(yè)吸附能力迅速提升。在新一輪區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移和“穩(wěn)增長(zhǎng)”戰(zhàn)略實(shí)施中,二線城市是重點(diǎn)且受益面最大,包括承接從東部轉(zhuǎn)移來的產(chǎn)業(yè)、軌道交通密集上馬等。二線城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善,提升了城市競(jìng)爭(zhēng)力和人口吸附能力。
此外,近年“鐵公基”大規(guī)模上馬和運(yùn)營(yíng),以及現(xiàn)代物流系統(tǒng)的完善,讓二線城市與一線城市的連接效率明顯提高,產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和協(xié)同變得順暢,產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)開始增強(qiáng)。產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚相互推動(dòng)的良性循環(huán)已經(jīng)形成,因此很多區(qū)域中心城市成為了樓市新的“增長(zhǎng)極”,主要有以下幾類:
一是所在省民營(yíng)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、民間富庶、人口集聚強(qiáng)的城市,如杭州、南京、廈門等城市。集聚效應(yīng)擴(kuò)散也惠及到域內(nèi)其他城市樓市的發(fā)展,如浙江的寧波和溫州、江蘇的蘇州、福建的福州等,從而形成了區(qū)域樓市由點(diǎn)及面的新“增長(zhǎng)極”。
二是發(fā)揮交通樞紐、人口大省、科研機(jī)構(gòu)集中以及農(nóng)業(yè)優(yōu)勢(shì)突出作用,借助勞動(dòng)力多、土地成本低和工業(yè)基礎(chǔ)好等優(yōu)勢(shì),通過加大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,實(shí)現(xiàn)特色產(chǎn)業(yè)集聚。如武漢的制造業(yè)和光電子產(chǎn)業(yè),鄭州的食品加工業(yè)和電子信息業(yè)。同時(shí),產(chǎn)業(yè)集聚還可促進(jìn)人口大省就地城鎮(zhèn)化。
近幾個(gè)月,70個(gè)大中城市中,武漢和鄭州新房?jī)r(jià)格位列漲幅前10位,二者將成為我國(guó)樓市另外兩個(gè)新的“增長(zhǎng)極”。而類似于武漢和鄭州的城市還很多。
產(chǎn)業(yè)集聚驅(qū)動(dòng)就業(yè)集聚,夯實(shí)樓市發(fā)展的基本面。近期,龍頭開發(fā)商在二線城市拿地比例迅速提升,也從側(cè)面反映了對(duì)這些城市樓市的認(rèn)可。
由此看來,即便600多個(gè)三、四線城市待售和潛在庫存占比過半、消化困難,但也不足以沖擊到全國(guó)樓市。因?yàn)?,在三、四線城市銷售業(yè)已下滑的背景下,樓市新的“增長(zhǎng)極”將極大地提升它們?cè)谌珖?guó)樓市版圖中的量?jī)r(jià)權(quán)重,為“穩(wěn)增長(zhǎng)”和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)騰出足夠空間。
(作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員)
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