每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 白亞靜    

◎每經(jīng)記者 白亞靜

近日，蕪湖市國土資源局發(fā)布通知稱，將收回寶能蕪湖分公司3幅地塊的土地使用權(quán)，不予返還總價約1.3億元的履約定金。

事實上，這3幅地塊總價僅約6.6億元，這筆錢，對于在資本市場動輒動用以十億、百億計資金的寶能系而言，或許并不是難事。

那么，如果資金鏈不是問題所在，是什么原因促使寶能做出放棄地塊并甘愿付出1.3億元代價的決定？

人口難撐綜合體需求

蕪湖市國土資源局通知顯示，蕪湖市寶能投資有限公司所拍得的3幅地塊，面積共計38.4萬平方米，均位于安徽省蕪湖市江北集中區(qū)。

上述地塊是寶能江北項目的一部分，該項目原規(guī)劃總投資約300億元，涵蓋住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、物流園等業(yè)態(tài)。此次停止開發(fā)的是住宅項目——寶能睿城二期和商業(yè)項目——寶能時代廣場。

令寶能甘愿損失履約定金，也要停止開發(fā)的原因，似與蕪湖市堪憂的人口情況密不可分。

蕪湖市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2014年年底，該市常住人口為361.7萬人，同比增長0.58%。該增長情況不僅低于安徽省平均水平，而且，值得注意的是，2014年蕪湖市人口自然增長率為5%，高于常住人口增速。這意味著，事實上，蕪湖市已出現(xiàn)人口流失情況。

另外，2010年，蕪湖市65歲以上人口占比達(dá)到11.09%，高于老齡化社會7%的標(biāo)準(zhǔn)。該市外地人很少，戶籍人口為384.5萬人，甚至高于常住人口數(shù)字。

寶能蕪湖分公司向媒體解釋退地原因時即稱，蕪湖市目前的人流量和消費(fèi)能力，難以滿足現(xiàn)在以及未來即將開業(yè)的商業(yè)綜合體體量的需求。

商業(yè)自持難題凸顯

以損失履約定金的代價，退還蕪湖寶能商業(yè)項目建設(shè)用地，其實是近幾年寶能商業(yè)運(yùn)營遭遇難題的一個縮影。

2012年，寶能進(jìn)入蕪湖房地產(chǎn)市場，并在蕪湖市政府的跨江戰(zhàn)略規(guī)劃下，作出包括商業(yè)綜合體在內(nèi)的300億元投資計劃。

2013年，寶能商業(yè)宣布要在5年內(nèi)投資1200億元，建設(shè)40個購物中心，全部自持。主導(dǎo)該計劃的，正是現(xiàn)在指揮萬科股權(quán)戰(zhàn)的寶能系大老板姚振華。

當(dāng)時，為效仿萬達(dá)用物業(yè)銷售養(yǎng)資產(chǎn)的模式，寶能商業(yè)曾大量招攬萬達(dá)員工，并為之舉辦多次大型活動造勢。然而，該投資規(guī)劃不久即沒了下文，以萬達(dá)員工為基底組建的團(tuán)隊也各奔東西。

一名寶能商業(yè)離職人士對記者表示，當(dāng)時拿的商業(yè)綜合體項目地塊均比較偏遠(yuǎn)，周圍人流量有待培養(yǎng)。這使得長于商業(yè)運(yùn)營的萬達(dá)系員工，在住宅銷售不理想，人流量不達(dá)預(yù)期的情況下，發(fā)揮空間有限。

此后，寶能系經(jīng)歷內(nèi)部整合，商業(yè)板塊由姚振華的弟弟姚建輝主管。上述人士稱，姚建輝與其兄的經(jīng)營理念不同，更重視風(fēng)險與成本控制，也帶來了自己的班底，因此原團(tuán)隊多數(shù)員工的業(yè)務(wù)被壓縮，

對于此次退地一事，蕪湖寶能分公司表示，這是寶能在蕪湖投資的一次戰(zhàn)略調(diào)整，未來將根據(jù)江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀，降低地產(chǎn)投入，發(fā)力產(chǎn)業(yè)布局。