每經(jīng)編輯 王婷婷

2005年-2012年期間，中國(guó)城市的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)。

RET睿意德數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去5年里，全國(guó)購(gòu)物中心總量以每年21%的速度增長(zhǎng)，但一線(xiàn)城市購(gòu)物中心總量?jī)H以每年12%的速度增長(zhǎng)，這反映出購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)正穩(wěn)步從發(fā)達(dá)城市向二三線(xiàn)城市過(guò)渡。

“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正處在無(wú)序多變的突進(jìn)成長(zhǎng)過(guò)程中，消費(fèi)者從南到北、自一線(xiàn)到三線(xiàn)城市差異非常明顯，而且又存在著如租售并舉的中國(guó)特色狀況，所以操盤(pán)商業(yè)項(xiàng)目難度極高，再多理論儲(chǔ)備也抵不過(guò)現(xiàn)實(shí)洗禮。”資深操盤(pán)手、RET睿意德董事兼西南大區(qū)總經(jīng)理張建華在8月26日于成都舉行的“張家鵬商業(yè)地產(chǎn)公益學(xué)院”上就如是直言。

商業(yè)地產(chǎn)到底該如何操盤(pán)，將利益最大化并取得穩(wěn)定的人流和高品牌認(rèn)知度？不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，解答這個(gè)問(wèn)題，從“購(gòu)物中心屋頂空間”這個(gè)細(xì)小層面，能夠以小見(jiàn)大。

屋頂商業(yè)優(yōu)勢(shì)顯著

“利用屋頂空間，一方面能通過(guò)面積擴(kuò)充，融入更多元化的業(yè)態(tài)來(lái)滿(mǎn)足消費(fèi)者，為購(gòu)物中心提升競(jìng)爭(zhēng)力；另一方面，屋頂商業(yè)化利用也能夠提升租金回報(bào)率，將部分黃金鋪位的低租金業(yè)態(tài)遷入屋頂空間，引入高租金業(yè)態(tài)替代，實(shí)現(xiàn)租金的提升。”RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理崔崇彥就表示。

記者也注意到，以在購(gòu)物中心屋頂空間占比達(dá)76%的兒童樂(lè)園為例，屋頂空間的合理開(kāi)發(fā)對(duì)商業(yè)消費(fèi)的促進(jìn)就有明顯作用。

據(jù)了解，香港沙田新城市廣場(chǎng)在引入史努比樂(lè)園后，首年新增客流就達(dá)到300萬(wàn)，每年維持客流量150-180萬(wàn)人次，并促使次年租金上浮20%。北京華潤(rùn)五彩城獨(dú)家版權(quán)引進(jìn)史努比樂(lè)園，也為其帶來(lái)了50%的客流增長(zhǎng)和30%的營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)。

張建華就告訴記者，利用屋頂開(kāi)放空間，舉行不同時(shí)節(jié)、不同主題的活動(dòng)，這種公共空間的體驗(yàn)式開(kāi)發(fā)，能為商鋪提高10%~15%的租金收益。

同時(shí)，在成本方面，屋頂商業(yè)也有一定優(yōu)勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，投資開(kāi)發(fā)屋頂農(nóng)場(chǎng)的建設(shè)成本約為500-1000元/平方米，屋頂花園的建設(shè)成本約為1000-2000元/平方米，通常開(kāi)發(fā)商以出資建造及裝修補(bǔ)貼的形式參與投資，收取較低的保底租金及8%-10%的收益扣點(diǎn)，而品牌商則負(fù)責(zé)對(duì)農(nóng)場(chǎng)及花園的日常維護(hù)，每年為購(gòu)物中心節(jié)省費(fèi)用相當(dāng)于項(xiàng)目投資額的7%。

另外，記者了解到，在目前國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心常見(jiàn)的屋頂業(yè)態(tài)中，咖啡甜品、西餐日料、酒吧、西式婚宴等輕餐比重達(dá)到76%。

利用屋頂?shù)母镁筒鸵曇?，將輕餐吸引至屋頂，既能免去重餐的排油煙設(shè)施鋪設(shè)成本，輕餐租金通常是重餐的兩倍左右，更利于提高整體租金收益，是此類(lèi)業(yè)態(tài)設(shè)置的重要原因。

“整體來(lái)看，租金更高的跟隨業(yè)態(tài)比重，略高于拉動(dòng)屋頂人流為目的的主力店業(yè)態(tài)比重，達(dá)到55%。”上述報(bào)告表明，球場(chǎng)、健身、SPA等最受購(gòu)物中心青睞的小眾運(yùn)動(dòng)業(yè)態(tài)也往往分布至屋頂，占比約65%。

屋頂空間利用不足

屋頂空間的合理開(kāi)發(fā)，對(duì)購(gòu)物中心從業(yè)態(tài)合理布局、人流引動(dòng)、成本調(diào)整、租金提升等方面都有利好。但目前國(guó)內(nèi)屋頂空間開(kāi)發(fā)利用率卻并不理想。

睿意德數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó)4000多家已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心中，僅1%的購(gòu)物中心利用屋頂空間進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)。80%的購(gòu)物中心屋頂面積處于閑置，其潛在利用空間超過(guò)3000萬(wàn)平方米，相當(dāng)于4000個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)的面積。

“不過(guò)，從在建項(xiàng)目的規(guī)劃來(lái)看，屋頂商業(yè)利用率將由當(dāng)前的1%提升至10%，增長(zhǎng)迅猛。”崔崇彥也表示。

但國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商對(duì)屋頂商業(yè)價(jià)值開(kāi)發(fā)是熱情度不一。數(shù)據(jù)顯示，屋頂商業(yè)在上海、成都、北京分布最多，一二線(xiàn)城市分布占比44%和46%，其他城市占比則在10%左右。

“隨著發(fā)達(dá)城市地價(jià)高企、寸土寸金，購(gòu)物中心對(duì)屋頂商業(yè)的利用率會(huì)越來(lái)越高。”睿意德認(rèn)為，未來(lái)屋頂商業(yè)正會(huì)有“呈現(xiàn)主題化發(fā)展”、“品牌商產(chǎn)業(yè)化發(fā)展”的兩大趨勢(shì)，以專(zhuān)業(yè)屋頂商業(yè)品牌商提供設(shè)計(jì)建造運(yùn)營(yíng)全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)的屋頂商業(yè)，以及復(fù)合消費(fèi)及主題特色的屋頂商業(yè)項(xiàng)目，將會(huì)在購(gòu)物中心越來(lái)越常見(jiàn)。

而開(kāi)發(fā)商屋頂商業(yè)，以及這一商業(yè)操作中對(duì)體驗(yàn)商業(yè)的設(shè)計(jì)，布局、租金等設(shè)置都值得許多商業(yè)地產(chǎn)借鑒。