中房協(xié)副會長任志強說，整個房地產(chǎn)市場的成交量雖然在慢慢回升，但價格并沒有上漲，只是跌幅收窄，預(yù)計到9月份才有可能由跌轉(zhuǎn)漲。 不過，26日公布的世茂房地產(chǎn)中期業(yè)績顯示，市場的量價齊升其實已經(jīng)在上半年有所顯現(xiàn)。比如，世茂旗下的部分項目已經(jīng)在上半年實現(xiàn)了量價齊升，一些項目的價格上調(diào)幅度甚至達到了20%。 嗅覺靈敏的資本市場，從上述中期業(yè)績中聞出了行業(yè)毛利水平有望提升。在業(yè)績公布的第二天，世茂房地產(chǎn)領(lǐng)跑內(nèi)房股板塊，漲幅達到11.43%。 簽約銷售額保持穩(wěn)定，毛利率達30.7%，回款率升至83% 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強12日在2015年博鰲房地產(chǎn)論壇上指出，很多人以為目前房地產(chǎn)價格是直接上漲，事實上是降幅收窄，也就是說現(xiàn)在房價漲幅不是在零以上，在現(xiàn)有的銷售勢頭不斷上漲的過程中，可能會在9月以后恢復(fù)到零以上，現(xiàn)在還在零以下。 從世茂房地產(chǎn)最新公布的發(fā)布2015年中業(yè)績報告可以看出，像世茂這樣的穩(wěn)健型房企已經(jīng)因為市場的整體回暖而受益。根據(jù)中期業(yè)績，世茂第五度蟬聯(lián)福建省銷售業(yè)績冠軍，奪得南京樓市銷冠。城市平均銷售額10.5億元，項目平均銷售額為5.3億元，分列行業(yè)前五名及前三名。 其中北京世茂薩拉曼卡、南京世茂外灘新城、南京世茂海峽城、廈門世茂御海墅、武漢世茂錦繡長江等多個項目上半年銷售額均過10億，且價格提升均在7%以上，部分價格更提升至20%。 1至6月份，世茂實現(xiàn)毛利額人民幣89.62億元，與2014年同期相比上升11.0%。半年毛利率達到30.7%，遠遠超過了同業(yè)。而庫存總量較2014年底下降了65億元，降幅達到15%，其中尤其是三四線的庫存被大量去化，在上半年減少的65億庫存中有48億的庫存來自于三四線城市。 三四線城市的努力去庫存，為世茂下半年的良好業(yè)績奠定了基礎(chǔ)。世茂房地產(chǎn)副主席許世壇介紹說，銷售的項目中有54%來自于一線城市，其中熱點城市的貨值超過200億元，完成全年的銷售目標壓力不大，而毛利率有望維持在30%以上的水平。 根據(jù)中期業(yè)績報的數(shù)據(jù)，目前世茂的土地儲備平均成本只有2620元/平方米，相對前6月12011元/平方米的銷售均價，這意味著未來若干年內(nèi)世茂都將有不錯的利潤空間。 財務(wù)策略：不盲目投資 “控供貨、保簽約、增回款”是世茂上半年的核心策略。簽約回款率在2014年80.2%的良好基礎(chǔ)上，進一步提升至83%。 這一策略，使得世茂在今年上半年的各項財務(wù)指標都有不錯表現(xiàn)。 截至2015年6月30日，世茂凈負債率為57.5%，較2014年底下降1.1個百分點?，F(xiàn)金儲備及流動性表現(xiàn)方面：手持現(xiàn)金為273億元水平以上，長期負債比例進一步上升，短期負債下降，資金償付壓力持續(xù)減緩。目前，世茂總借貸中，長期借貸占總借貸比例為74%。 世茂穩(wěn)健的運營及財務(wù)表現(xiàn)獲得資本市場的堅定認可。2015年7月，國際評級機構(gòu)標準普爾將世茂國際評級從BB上調(diào)到BB+；2015年8月，國內(nèi)三家最大信用評級機構(gòu)中誠信證券評估有限公司、大公國際資信評估有限公司和聯(lián)合信用評級有限公司同時給予世茂AAA的主體最高信用等級。 應(yīng)對人民幣的可能貶值，世茂正在調(diào)整自己的債務(wù)結(jié)構(gòu)。許世壇介紹，世茂已經(jīng)獲準發(fā)行74億人民幣債券，期限是七年，而且利息很低。人民幣債的比例從55%升到70%。上述發(fā)債一旦完成，不僅有助于世茂應(yīng)對人民幣貶值的風險，還有望進一步降低公司的融資成本。 世茂上佳的財務(wù)表現(xiàn)和公司的精準投資有密切關(guān)系。許世壇說，世茂不買“地王”，而是盡量找人去合作，通過合作，通過一些優(yōu)惠或者是跟一些國資背景的、有資源的公司合作。在近年新增的項目中，有近20個項目采用了合作開發(fā)模式，大幅降低土地成本及減輕資金需求。在工程造價方面，已經(jīng)連續(xù)三年每年下降5%左右，未來希望每年還有一兩個點的下降。 此外，世茂還嚴格地執(zhí)行了清庫存的工作，今年上半年已經(jīng)清了很多庫存，從之前的180萬平方米到現(xiàn)在的120多萬平方米。 而主席許榮茂在中期業(yè)績會上強調(diào)世茂未來的戰(zhàn)略：不做盲目的擴張，要做專業(yè)化，要做精細化。擴張是在正現(xiàn)金流的基礎(chǔ)上，不盲目借貴錢來買地，擴張得太快將會承受很大的風險。世茂今后走穩(wěn)健發(fā)展道路，讓企業(yè)成為百年老店，通過精細化、精準的定位，節(jié)約成本，把產(chǎn)品品牌提高，這才是最重要的。 業(yè)務(wù)創(chuàng)新：讓資產(chǎn)變輕 為了實施此前制訂的戰(zhàn)略，世茂在上半年還進行了諸多的業(yè)務(wù)創(chuàng)新。7月10日，“博時資本-世茂天成物業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃”獲上海證券交易所無異議函，使國內(nèi)首單物業(yè)費收益權(quán)證券化模式落地，進一步拓展了房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的空間，成為行業(yè)標桿。同時世茂也透露還在探索其他商業(yè)資產(chǎn)證券化創(chuàng)新產(chǎn)品。 和物業(yè)費一樣，世茂所以能考慮發(fā)展商業(yè)物業(yè)的證券化產(chǎn)品，一定程度上是因為世茂通過一系列的產(chǎn)品創(chuàng)新，有效提升了商業(yè)物業(yè)的回報率和現(xiàn)金水平。 以2014年底運營的第一家Minimax酒店——上海松江minimax睿選酒店為例，自開業(yè)起三個月內(nèi)開始實現(xiàn)盈利，目前入駐率超過80%。2015年上半年世茂推出Minimal52+品牌，首批選址地為武漢及南京，盡管預(yù)計于今年10月開業(yè)，但是通過此前的大數(shù)據(jù)和分析，預(yù)計其盈利速度也要遠遠快過其他的商用物業(yè)。 通過Mini系列等創(chuàng)新業(yè)態(tài)產(chǎn)品的運營，世茂吸引了更多投資者，降低自有資金比例，從而提升持有資產(chǎn)的投資回報水平。 （文/楊涵茗）