每經編輯 白亞靜    

每經記者 白亞靜

從賣房到租房，距離有多遠？

今年上半年樓市回暖，萬科業(yè)績可觀，成為上半年唯一銷售額破千億的上市房企。當規(guī)模持續(xù)擴張之時，盈利能力同樣值得關注。

在住宅業(yè)務上，萬科已經很難提升毛利率，也無法阻止ROE（凈資產收益率）下滑。從去年以來，萬科開始積極拓展新業(yè)務。值得注意的是萬科在租房市場的布局。根據萬科管理層的介紹，目前萬科租房業(yè)務規(guī)模已居行業(yè)最高水平，未來還將繼續(xù)擴大體量，3年后將是行業(yè)第2到第10名規(guī)模的總和。

市場回暖難擋ROE下滑

今年初，郁亮曾在公司內部立下200億元利潤的軍令狀，并在今年的股東大會上稱，將把提升ROE作為重點任務。但這一雄心正受到行業(yè)整體收益下滑的拖累。

盡管全國樓市的銷售情況開始好轉，總銷售面積和金額都在上漲。今年上半年，全國商品住房成交總金額同比上升12.9%，萬科監(jiān)測的14個主要城市更是同比大漲46.2%。

一些主要指標顯示，無論是今年上半年還是未來一段時間內，新房供應已經開始趨緩。上半年，萬科監(jiān)測的14個主要城市的庫存去化周期已從去年同期16個月的高位下降到今年的10個月。

“10個月已經在合理庫存區(qū)間之內”，萬科董事會秘書譚華杰稱，未來供應還會受到一定抑制，全國住宅新開工增速和投資增速這兩個指標都處于10年來最差狀態(tài)。

但今年上半年萬科凈利潤僅同比僅增長0.77%，營收同比增長22.72%。今年上半年ROE為5.5%，而2014年同期是6.25%，2013年同期是6.84%。

譚華杰稱，今年一季度凈利潤同比下滑57.7%，二季度才扳回業(yè)績，達到基本持平狀態(tài)。他分析，導致凈利潤增速明顯低于營收的原因有二：一是去年同期有很高的投資收益，今年較少；二是今年上半年合作項目較多，結算中的權益比例比去年低。

合作項目即萬科大力推行的小股操盤模式。郁亮表示，雖然小股操盤導致萬科凈利潤增速低于營收，但出于購置土地風險分擔考慮，合作是必然趨勢，該選擇與現(xiàn)金充沛與否無關。

郁亮稱，行業(yè)白銀時代到來，盈利水平受到一定局限，萬科的毛利水平保持穩(wěn)定，凈利水平要靠提高運營能力。半年報顯示，今年上半年，萬科營銷費用、管理費用率均呈現(xiàn)微降。

租房業(yè)務進入正式擴張

市場回暖、運營能力提升都沒有阻止ROE下滑，從去年以來，萬科開始積極拓展新業(yè)務。今年上半年，萬科在四大傳統(tǒng)住宅區(qū)域本部之外，新增5個事業(yè)部。目前，除了社區(qū)商業(yè)、養(yǎng)老業(yè)務，萬科在租房業(yè)務、物業(yè)管理、物流地產方面都提出了較明確的目標。這意味著，萬科總裁郁亮所謂從1到10進行推廣的那個“1”已經找到。

值得注意的是萬科在租房市場的規(guī)劃。目前，萬科出租公寓業(yè)務已有兩個品牌：一是萬科驛，二是萬科派。

據譚華杰介紹，萬科的租房業(yè)務今年會進入正式擴張階段，其中萬科驛將被放在首要位置，該業(yè)務已開業(yè)和正在準備開業(yè)的業(yè)務有9個，總量1萬套左右，目前是行業(yè)最高水平。

“當然我們增長速度遠遠不止1萬套這個數(shù)字，萬科計劃2017年做到15萬套。如果達到15萬，將是第2名到10名體量的總和”，他稱。

在郁亮看來，選擇加碼租房業(yè)務，與萬科在萬億市值目標下的發(fā)展軌跡有關。他稱，萬億市值是萬科愿景，但如何實現(xiàn)這一目標現(xiàn)在并不完全清晰，市場隨時在變，萬科只能根據兩條路來進行規(guī)劃：一是城市發(fā)展軌跡，二是客戶需求變化。

他認為，過去十年，萬科的成功在于解決了當時普通人的買房需求，現(xiàn)在，做萬科驛主要是針對剛踏入社會的年輕人、城市新移民的租房需求。

出租型物業(yè)大多為自持，如何解決資產沉淀問題呢？參照商業(yè)等項目，萬科以前的思路一直是輕資產模式。不過，現(xiàn)在情況或許將有所變化。

郁亮稱，目前融資環(huán)境越來越寬松，萬科運用了如公司債、前海REITs等金融工具，未來會進一步推進金融化，在輕重之間，萬科將相對靈活。據介紹，萬科的金融化并不是指拿下金融牌照，為業(yè)主提供金融化服務，而是把萬科的資產通過合適方式在需要的時候變現(xiàn)。

“在未來的萬億市值平臺中，希望傳統(tǒng)住宅銷售業(yè)務占比不到一半，另一半主要來自新業(yè)務，目前考慮較為明確的幾塊業(yè)務是物業(yè)管理、海外業(yè)務、萬科驛等，至于消費地產業(yè)務、養(yǎng)老業(yè)務，暫時還處在各地賽馬環(huán)節(jié)，確定好模式，才會推廣，”郁亮稱。