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◎每經(jīng)記者 杜冉樂 蔡雅蕓

常去春熙路逛街的成都市民，老遠就能望見黃色超大的銷售電話掛在“華置·都會華庭”身上，但《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，這個城市核心區(qū)域樓盤已悄然摘去了“華置”的牌子。日前，港資房企華人置業(yè)將旗下都會華庭等成都3個項目全部賣給了恒大地產(chǎn)。

對于回暖的房地產(chǎn)市場，并非所有人都看好后市，進入7月以來，新鴻基、新世界地產(chǎn)等港資房企紛紛出售旗下物業(yè)。而在成都，港資房企已經(jīng)3年未曾拿地，這背后隱藏了怎樣的投資邏輯？

在成都3年不拿地

2004年10月底，李嘉誠以逾21億元拿下成都國際城南上千畝土地，號稱是城南地王?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者注意到，此后2007年至2010年之間，和記黃埔、九龍倉、新鴻基、華人置業(yè)等港資房企，在成都均拿到了各自所需用地。

而目前距離2012年11月，九龍倉拿下華府112畝土地已經(jīng)過去三年，在成都的各大港資房企卻再無新地塊進賬。今年以來，成都港資房企借助資產(chǎn)或股權(quán)并購尋找變現(xiàn)退出機會，其中華人置業(yè)、中渝置地率先打開了這扇門。

除了成都之外，全國一線城市的房地產(chǎn)市場雖已率先回暖，但仍擋不住港資房企套現(xiàn)步伐。近日，李嘉誠旗下長實地產(chǎn)擬以200億元轉(zhuǎn)手上海浦東世紀(jì)匯綜合體，售出單價每平方米超7萬元。相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，李嘉誠在內(nèi)地兩年內(nèi)套現(xiàn)約上千億元。

緊跟李嘉誠套現(xiàn)步伐，瑞安羅康瑞以66.86億元出售了上海黃浦區(qū)高檔商業(yè)區(qū)的企業(yè)天地1期、2期兩棟寫字樓，新鴻基地產(chǎn)18.6億港元賣掉了廣東佛山最大舊改項目30%的股權(quán)。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，“港資房企進入內(nèi)地的，基本都是經(jīng)歷過房地產(chǎn)周期性波動考驗的精英企業(yè)。與內(nèi)地房企相比，擴張更謹慎，安全更重要，現(xiàn)金流更充足。而現(xiàn)在，這些精英房企一個接一個縮減在內(nèi)地的投資規(guī)模，是為降低投資風(fēng)險而選擇直接獲利?！?/p>

港資房企更看重利潤

對于回暖的房地產(chǎn)市場，并非所有人都看好后市，進入7月以來，新鴻基、新世界地產(chǎn)等港資房企紛紛出售旗下物業(yè)。這背后隱藏著怎樣的投資邏輯？

從新鴻基地產(chǎn)歷年年報可看出，新鴻基在香港的土地儲備一直比較穩(wěn)定，多維持在4000萬~5000萬平方尺，但近幾年明顯加大了對內(nèi)地投資比重，目前多保持在8300萬平方尺左右。

九龍倉在內(nèi)地土地儲備保持在110百萬~130百萬平方尺之間，變化不大。去年，九龍倉地產(chǎn)銷售215億元，完成目標(biāo)的94%，并稱銷售面積已超目標(biāo)，但平均售價因市場多項不利因素而落后，對后市繼續(xù)采取“寧缺毋濫”的審慎態(tài)度。

一位長期研究港資房企的業(yè)內(nèi)人士解釋說，“從過去多年的經(jīng)驗來看，港資企業(yè)靈活度不夠。這既取決于他們做‘老店’的一種價值觀，也取決于他們做利潤的慢戰(zhàn)略選擇。從這個角度說，他們未必愿意做出具體靈活的調(diào)整，更多還是從規(guī)避經(jīng)濟危機的風(fēng)險和著眼于企業(yè)的長期生存。”

橫向來看，九龍倉去年地產(chǎn)開發(fā)營收155.39億港元，多個內(nèi)地項目毛利同比下滑，僅盈利17.62億港元，但投資物業(yè)營收增長20%至133.97億港元，盈利增長18%至108.96億港元，其中內(nèi)地增長明顯，這意味著投資物業(yè)比銷售物業(yè)更賺錢。

新鴻基地產(chǎn)2014/15財年的中報透露，銷售物業(yè)收入95.86億港幣,同期租金總收入?yún)s超過了銷售物業(yè)，取得96.35億港元，內(nèi)地貢獻了19.8億港元，其表示看好內(nèi)地投資物業(yè)帶來的業(yè)績貢獻和增速。

在歐陽捷看來，一方面，這是港資房企對內(nèi)地市場的判斷；另一方面，與內(nèi)地房企一直以來“沒有規(guī)模就沒有地位”的模式不同，上市港資房企更看重利潤，因為這個直接影響公司股價和市值，進而影響企業(yè)信用評級和融資成本等。