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◎每經(jīng)記者 周雅玨 陸慧婧

資管機構(gòu)之前撒網(wǎng)式布局的涉房項目，近期風險開始由點及面暴露，一家基金子公司旗下多個資管計劃同時出現(xiàn)危機的情形也開始出現(xiàn)。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，繼“北京亞奧果嶺假日房地產(chǎn)投資專項管理計劃”（以下簡稱亞奧果嶺資管計劃）項目之后，信達澳銀基金子公司信達新興資產(chǎn)旗下又一款北京世界名園項目也出現(xiàn)兌付危機，在項目到期若干天后，目前投資者才收到付款，不過另一款西安中登文景時代項目貸款利息仍未按時支付。

為此，記者致電信達新興財富資產(chǎn)管理公司，相關(guān)人士表示，產(chǎn)品信息以公告為準。

資管計劃現(xiàn)延期兌付

近期，成立不到三年的信達新興資產(chǎn)旗下一款去年7月24日成立的北京世界名園專項資產(chǎn)管理計劃現(xiàn)兌付風險。

資料顯示，北京世界名園專項資產(chǎn)管理計劃I期成立于2014年7月24日，募集規(guī)模為1.998億元，年化預(yù)期收益率為10%~10.3%，投資期限為12個月。資金投資于北京匯金房地產(chǎn)開發(fā)的北京世界名園項目，具體資金使用情況為償還貸款7700萬元，支付工程款12070萬元。

今年5月起，信達新興資產(chǎn)連發(fā)3個臨時公告，北京世界名園項目從未按期履行資金歸集程序到最終7月23日專項資管項目到期，融資方未能按時足額清償委托貸款。

盡管此次兌付危機最終以延期兌付解決，不過上述違約危機或是在一年前埋下的伏筆。其中，信達新興資產(chǎn)北京世界名園專項資產(chǎn)管理計劃I期的一些樓房預(yù)售證或存在過期風險，成為外界質(zhì)疑的焦點。

北京市住建委官網(wǎng)信息顯示，北京匯金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以燕都世界名園的申請過8期期房的預(yù)售許可證，地址坐落于房山區(qū)竇店鎮(zhèn)竇店村燕都科學(xué)城世界名園一期。值得注意的是，其他7期預(yù)售證均已轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，最近一期（2013年1月31日），坐落于房山區(qū)竇店鎮(zhèn)竇店村燕都科學(xué)城世界名園一期D組團申請的預(yù)售證下標注的信息稱，D組團為燕都世界名園57、59號住宅樓，“預(yù)售許可的期限已到期，未售房屋不能進行預(yù)售合同網(wǎng)上簽約。該項目樓棟需申請辦理初始登記，取得房屋所有權(quán)證后，方可現(xiàn)房銷售和進行現(xiàn)房合同的網(wǎng)上簽約?！?/p>

事實上，世界名園項目早在一年前就已糾紛不斷，據(jù)北京參考網(wǎng)顯示，此樓棟的原承建方北京中宏基建筑工程有限公司和開發(fā)商匯金房地產(chǎn)公司產(chǎn)生糾紛，匯金需要提供原承建方中宏基開具的退場證明才可以進入申請施工許可證的階段。為此，世界名園一期D組57、59號樓曾出現(xiàn)過未獲施工證卻進行預(yù)售的情形。

據(jù)世界名園D區(qū)一位業(yè)主向記者表示，“世界名園D區(qū)57號、59號兩棟樓本應(yīng)于2014年8月交房，但交房前一個月，業(yè)主收到開發(fā)商的《延期交房通知書》，需延期收房；開發(fā)商理由是由于項目在工程建設(shè)過程中，遇到了惡意停工等無法預(yù)計的困難和阻礙，將交房時間推遲至2015年12月?！?/p>

對于正在銷售的樓房，據(jù)世界名園銷售處人士介紹，D區(qū)期房預(yù)計在今年10月份銷售。

又有兩項目出現(xiàn)問題

除了北京世界名園專項資產(chǎn)管理計劃，近期，有投資者向《每日經(jīng)濟新聞》理財部 （微信公眾號：“火山財富”huoshan5188）記者表示，投資的信達新興資產(chǎn)西安中登文景時代房地產(chǎn)專項資產(chǎn)管理計劃無法按時支付利息。

相關(guān)資料顯示，信達新興資產(chǎn)西安中登文景時代房地產(chǎn)專項資產(chǎn)管理計劃于2014年5月28日成立，存續(xù)期為24個月，總規(guī)模為2.678億元，資金用于向西安中登房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供委貸資金以及西安文景時代項目繳納土地出讓金及相關(guān)建安費用。合同規(guī)定，融資方應(yīng)于第一期委托貸款發(fā)放滿12個月之日（即2015年5月27日）支付本計劃第二筆貸款利息。

信達新興披露的若干臨時公告則反映了該項目的情況：6月12日，融資方申請，將償還應(yīng)付未付利息日期延后至2015年6月26日，但截至6月26日，融資方仍未能償還；7月13日，西安中登文景時代項目降價銷售全面展開，融資方尋求第三方資金再融資事宜已獲進展，信達新興在公告中表示，如再融資成功，將提前結(jié)束該計劃。

據(jù)三秦都市報報道，西安中登房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中登房地產(chǎn)）建筑銷售的中登·文景時代樓盤也存在在沒有辦理商品房預(yù)售許可證、五證不全的情況下，公開售房。

無獨有偶，今年4月，有投資者向記者報料，信達澳銀基金子公司信達新興資產(chǎn)所管理的“信達新興資產(chǎn)-北京亞奧果嶺假日房地產(chǎn)投資專項管理計劃”到期違約；一個月后，信達新興資產(chǎn)找到新的債權(quán)收購方，以債權(quán)收購的方式償還投資者本息，違約危機才得以化解。

據(jù)了解，亞奧果嶺資管計劃開發(fā)商的預(yù)售證環(huán)節(jié)也存在一定風險。此前，《每日經(jīng)濟新聞》理財部（微信公眾號：“火山財富”huoshan5188）記者從北京市住建委官網(wǎng)查詢得知，北京亞奧先科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱亞奧先科）先后以果嶺假日和果嶺華舍的名義申領(lǐng)過5期預(yù)售許可證，時間跨度為2005年12月7日~2011年1月7日。

上述5個預(yù)售證的地址都坐落于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)宋莊村，而預(yù)售證下標注的信息均稱，“預(yù)售許可的期限已到期，未售房屋不能進行預(yù)售合同網(wǎng)上簽約。該項目樓棟需申請辦理初始登記，取得房屋所有權(quán)證后，方可現(xiàn)房銷售和進行現(xiàn)房合同的網(wǎng)上簽約?！?/p>

一位北京地產(chǎn)界人士分析稱，“預(yù)售證到期可以延一次；預(yù)售證到期，意味著工程基本已達到竣工驗收條件。如果過期又未能轉(zhuǎn)現(xiàn)，要么工程就可能存在爛尾問題，要么建筑質(zhì)量有問題，竣工驗收通不過，拿不到現(xiàn)房證，要么是工程存在違反規(guī)劃的情況?！?/p>

亞奧果嶺項目預(yù)售證是否申請延期并不清楚，不過在現(xiàn)房項目公示中，記者當時并沒有查到亞奧先科開發(fā)的項目。

規(guī)模上升風控凸顯

自2012年末基金子公司專項資產(chǎn)管理計劃破冰后，基金公司紛紛成立旗下子公司，迅速擴張資產(chǎn)管理規(guī)模。

基金業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，基金子公司專戶存續(xù)產(chǎn)品9389只，管理資產(chǎn)規(guī)模3.74萬億元,較2013年底增加2.77萬億元，增長285%，全年月均增長2307億元。從整體看，基金子公司專戶業(yè)務(wù)呈現(xiàn)出規(guī)模爆發(fā)性增長，融資類業(yè)務(wù)持續(xù)增加，行業(yè)集中度小幅下降，投資運作整體平穩(wěn)，主動管理能力提升等特點。

其中，一對一專戶存續(xù)產(chǎn)品3635只，管理資產(chǎn)規(guī)模2.33萬億元，占比62%，較2013年底增加1.89萬億元，增長426%；一對多專戶存續(xù)產(chǎn)品5754只，管理資產(chǎn)規(guī)模1.41萬億元，占比38%,較2013年底增加8789億元，增長167%。

隨著基金子公司資產(chǎn)管理規(guī)模井噴，項目風險也開始集中凸顯。據(jù)中國證券投資基金業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，信達新興專戶資產(chǎn)管理規(guī)模僅80億元，在71家基金子公司中排名第63位。

對于近期信達新興出現(xiàn)項目兌付風險，一位基金公司子公司業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》理財部（微信公眾號：“火山財富”huoshan5188）記者表示，基金公司子公司項目多為單一通道類項目，而主動管理類的一對多專項資產(chǎn)管理計劃一般為房地產(chǎn)類項目，與集合信托產(chǎn)品類似?；鹱庸竟蓶|背景普遍是由資產(chǎn)管理公司或信托公司等金融機構(gòu)控股，大部分項目來源與股東方密切相關(guān)。

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優(yōu)選產(chǎn)品須看資管公司長期業(yè)績

隨著國內(nèi)宏觀經(jīng)濟增速放緩，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸疲軟，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，銀行呆賬壞賬，信托、資管產(chǎn)品到期無法兌付等事件時有發(fā)生。

6月份A股牛市遭遇“斷崖式”下跌，大多數(shù)投資者意識到股市投資的風險。高凈值人群投資也逐漸回歸理性，而在眾多固定收益類產(chǎn)品中，安全和收益均具有超高性價比的資管和信托產(chǎn)品仍為主流選擇。

不過，今非昔比，只比收益、不看項目“閉著眼睛”買信托、資管的時代已經(jīng)過去，如今高收益不是關(guān)鍵，項目潛藏的風險才決定最終的投資成敗。

有基金子公司人士向記者表示，選產(chǎn)品最關(guān)鍵是項目本身是否優(yōu)質(zhì)。目前，只考慮去化率相對較高的一線城市的房地產(chǎn)項目，且樓盤位置相對優(yōu)越，開發(fā)商實力相對較強，樓盤開發(fā)經(jīng)驗豐富；另外，項目的抵質(zhì)押率也是參考的重要指標，抵押率控制在50%以下比較合理。按目前市場發(fā)生的風險而言，大部分為流動性風險，如果項目有相對充足的抵押物，一旦出現(xiàn)兌付風險，后期資產(chǎn)管理公司可以通過打包等方式進行處理，不至于血本無歸。

此外，投資者應(yīng)該優(yōu)先選擇那些在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)方面具備長期經(jīng)驗、專業(yè)團隊和良好業(yè)績的信托公司、資產(chǎn)管理公司等專業(yè)金融機構(gòu)，畢竟他們是評估和防范信托資金運用風險的“第一道屏障”。