每經(jīng)編輯 包雨朦    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 包雨朦 

近日有消息稱，李嘉誠(chéng)名下長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)位于上海浦東陸家嘴的在建商辦項(xiàng)目世紀(jì)匯正在尋求轉(zhuǎn)手，目前最高報(bào)價(jià)達(dá)200億元人民幣。據(jù)稱已有多家境外基金在和長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)接觸，但尚未達(dá)成實(shí)質(zhì)收購(gòu)意向。

作為精明港商的代表，李嘉誠(chéng)的投資風(fēng)格一向以“逢低吸納、逢高套現(xiàn)”著稱。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，長(zhǎng)實(shí)轉(zhuǎn)售世紀(jì)匯項(xiàng)目或與上海商辦租金上升空間收窄有關(guān)。

拋售項(xiàng)目溢價(jià)率或達(dá)483.33%  

7月29日，有消息稱李嘉誠(chéng)麾下的長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)正在商洽轉(zhuǎn)售位于上海陸家嘴的綜合體項(xiàng)目世紀(jì)匯。目前已有多家境外基金在和長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)接觸，最高報(bào)價(jià)達(dá)200億人民幣。

就在上個(gè)月，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受其他媒體訪問(wèn)時(shí)表示，世紀(jì)匯是公司在上海陸家嘴最后的自留商用物業(yè)，“這一項(xiàng)目將用于自持，這一決定源于對(duì)項(xiàng)目的看好。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者為此致電長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人，截至記者發(fā)稿前，對(duì)方并未給出明確回應(yīng)。

世紀(jì)匯綜合體為長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)于2004年拿下的陸家嘴世紀(jì)大道2-4地塊，折合樓板價(jià)為1.2萬(wàn)元/平方米，項(xiàng)目總建筑面積約36萬(wàn)平方米，其中商場(chǎng)面積約14萬(wàn)平方米，兩幢辦公樓面積約13萬(wàn)平方米。

若長(zhǎng)實(shí)轉(zhuǎn)手世紀(jì)匯項(xiàng)目坐實(shí)，則售出單價(jià)有望超過(guò)7萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)483.33%。

近年來(lái)，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)出售旗下物業(yè)的報(bào)道頻頻見(jiàn)諸報(bào)端。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2013年至今，李嘉誠(chéng)已經(jīng)相繼售出了廣州西城都薈廣場(chǎng)、上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心、南京國(guó)際金融中心大廈、香港新界盈暉薈、北京盈科中心、上海盛邦國(guó)際大廈，出售金額總計(jì)超過(guò)220億元。不難發(fā)現(xiàn)，這些項(xiàng)目均為商業(yè)地產(chǎn)或辦公物業(yè)。

上海寫字樓租金上漲漸趨疲軟

縱觀李嘉誠(chéng)在大陸的投資，不難發(fā)現(xiàn)，“周期較短、利潤(rùn)最高、風(fēng)險(xiǎn)最小、見(jiàn)效最快、轉(zhuǎn)舵開(kāi)溜最便捷”是其項(xiàng)目的共同特點(diǎn)。

中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，針對(duì)上海而言，目前全市的寫字樓價(jià)格處于歷史高位，總體溢價(jià)偏高，是物業(yè)持有者套現(xiàn)的好時(shí)機(jī)。從宏觀層面看，近兩年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)型期，部分企業(yè)也面臨發(fā)展調(diào)整，對(duì)租金上漲承受力有限，因此物業(yè)租金上漲的空間比較小。

“從李嘉誠(chéng)的投資風(fēng)格來(lái)看，長(zhǎng)實(shí)出售位于陸家嘴的綜合體，可能是出于對(duì)投資市場(chǎng)的整體把握，不想承擔(dān)樓宇物業(yè)方面的風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)等到市場(chǎng)機(jī)會(huì)回歸的時(shí)候，也許長(zhǎng)實(shí)還會(huì)重新回來(lái)。”宋會(huì)雍說(shuō)。

易居中國(guó)分析師薛建雄也表達(dá)了類似觀點(diǎn)，“目前上海商辦物業(yè)處于供過(guò)于求的情況，投資收益有限，出售項(xiàng)目是暫時(shí)性的選擇。”

另外，世邦魏理仕發(fā)布的《2015上海房地產(chǎn)市場(chǎng)第二季度報(bào)告》顯示，優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)預(yù)計(jì)下半年將新增超71萬(wàn)方的供應(yīng)量，約87%位于非核心商圈，租戶主導(dǎo)市場(chǎng)的趨勢(shì)將持續(xù)，租金上漲空間受限。

世邦魏理仕研究部資深董事謝晨指出，隨著非核心區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)的增加，原本位于核心商務(wù)區(qū)的租金承負(fù)力一般的租戶有可能會(huì)出于成本考慮而選擇外遷，這對(duì)陸家嘴等核心商務(wù)區(qū)物業(yè)的盈利空間造成了部分影響。

“據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，這部分可能選擇外遷的企業(yè)比例達(dá)到了10%~15%，這是一個(gè)不小的數(shù)目。”謝晨說(shuō)。

另?yè)?jù)長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)2014年報(bào)顯示，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率在去年一年遭遇了嚴(yán)重下滑。

數(shù)據(jù)顯示，集團(tuán)物業(yè)銷售營(yíng)業(yè)額263.48億港元，占集團(tuán)整體營(yíng)業(yè)額近八成，但收益為48.36億港元，同比下降超過(guò)五成，而且這部分業(yè)務(wù)對(duì)集團(tuán)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)從2013年的近28.8%大降至8.9%。

此外，物業(yè)租賃、酒店?duì)I業(yè)的營(yíng)業(yè)額和對(duì)集團(tuán)的盈利貢獻(xiàn)均有下降。細(xì)分區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在內(nèi)地的收入僅為60億港元，同比減少63%。