每經(jīng)編輯 杜冉樂    

邦地產(chǎn)記者 杜冉樂

還記得萬達高調發(fā)布的“穩(wěn)賺一號”眾籌產(chǎn)品嗎？

快錢官網(wǎng)上說，”穩(wěn)賺一號“自6月12日10點上線以來，10分鐘內募集3000萬，50分鐘突破1億，1小時售罄...

比起鵬華和萬科的前海REITs產(chǎn)品、平安碧桂園的眾籌產(chǎn)品，這速度可謂不明覺厲?。?/p>

當然，“穩(wěn)賺一號”1000元的最低認購金，也比前兩者1萬元和10萬元門檻低很多。

但這絕不是“穩(wěn)賺一號”賣得快的原因！

這個新生的“地產(chǎn)金融”產(chǎn)品，到底是怎么設計出來的？

你可以怎樣從這套商業(yè)模型中，搞出自己的發(fā)財之道？

邦地產(chǎn)“冒險”觸碰萬達的商業(yè)機密，為你提供這套“爆款”的設計方案。

需要什么金融機構？

私募基金

擔保公司：萬達自己扮演

資金托管銀行

眾籌平臺（P2P平臺）

萬達有什么？

光大安石：中國光大控股旗下最具規(guī)模的產(chǎn)業(yè)投資基金管理人。

嘉實基金：國內最早成立的10家基金管理公司之一。

四川信托：國內知名大型信托資產(chǎn)管理公司。

快錢公司：獨立第三方支付企業(yè)，提供綜合電子支付服務。

2015年1月14日，萬達商業(yè)地產(chǎn)與上述公司分別簽署了合作投資框架協(xié)議，今明兩年內擬聯(lián)合投資240億元，建設約20余座萬達廣場，目標直指“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。

怎么操作？

穩(wěn)賺一號”先借用P2P平臺將“大金融”拆分成“小金融”。

（快錢公司作為第三方支付，很可能扮演的就是這種角色。）

單份1000元的理財產(chǎn)品最終可以集成為總金額20萬元的資管計劃。

200個規(guī)模20萬元的資管計劃，有可以拿來購買總金額1000萬元的集合信托計劃。

中國銀監(jiān)會規(guī)定：信托公司不再限制集合資金信托計劃的200份合同，但合同每份門檻最低20萬元，人數(shù)最多50個。

面對規(guī)定，契約型私募基金的人數(shù)上限200人，無需注冊，退出靈活，流動性強，避開了雙重征稅，是更優(yōu)選擇。

以200份為上限，如果萬達啟用“契約型基金”，以上述信托計劃作為有限合伙人，光大安石作為普通合伙人，“穩(wěn)賺一號”就可以撬動募資規(guī)模20億元，如果成立N只這類的基金，構造成大基金嵌套小基金的結構，就可以進一步放大規(guī)模。

怎樣COPY？

簡單地說，是這樣一個流程

資產(chǎn)→獨立資產(chǎn)持有公司→股權分成N份→合作企業(yè)持有

（因為稅收有優(yōu)勢、投資主動權、費用可能不超1%）

中國證監(jiān)會《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務管理規(guī)定》：

統(tǒng)一以“資產(chǎn)支持專項計劃”作為SPV(特殊目的載體)，開展資產(chǎn)證券化。

萬達及相關方需將萬達在2015年新開工且在2016年開業(yè)的只租不售的萬達廣場項目做成SPV就行了。

如何退出？

整體退出”

有地產(chǎn)公司約定回購，作為REITs上市，被其他機構（包括REITs）收購，網(wǎng)絡平臺或其他渠道權益轉讓等。

目前來看，最靠譜的還是地產(chǎn)商對眾籌權益的約定回購，其次是向其他機構轉讓。

“投資者退出”

中途需要退出的就轉讓基金份額；

到期退出就是分紅。

由于開發(fā)商是萬達這樣的一線地產(chǎn)巨頭，大部分投資者會感到比較放心，相信承諾會得以實現(xiàn)。

但是其他的地產(chǎn)公司，尤其是中小地產(chǎn)公司，要效仿“穩(wěn)賺一號”恐怕很難，因為不具備萬達這樣的信譽和實力。

如何風控？

一般商業(yè)地產(chǎn)公司:

將剩余股份質押或其他資產(chǎn)抵押給基金，實際控制人再承諾回報（萬達集團兜底6%），如果有外部擔保公司介入，擔保公司還會對本金擔保。

商業(yè)回報率在3-5%，資產(chǎn)回報率不好說，定價基數(shù)差異化太大，商業(yè)年遞增率4%-6%。

萬達穩(wěn)賺一號類似商業(yè)地產(chǎn)的“售后返租”模式，不同的一點就是把大金融分成了小金融。

有些限制...

升值”

標的資產(chǎn)本身是否能夠真正升值是核心問題。投資標的如果不夠清晰，也將是巨大問題。

“成本”

萬達的金融布局使它操作“穩(wěn)賺一號”成本小很多。

但私募基金收益一般是每年1-2%的管理費，加超額收益的20%分紅，擔保公司1%-2.5%保費。

中小房企用這個方法，可能成本就會很高。運營能力較弱，也很難做到6%的租金會報水平。