◎每經(jīng)記者區(qū)家彥發(fā)自廣州 由于“鎖房”事件，佳兆業(yè)（01638，HK）遭遇了一連串債務(wù)危機，如今出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)機。 昨日（4月9日），佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，公司位于深圳的八個項目部分房源已經(jīng)“解鎖”，項目狀態(tài)從房管局鎖定變?yōu)樗痉ú榉?，這意味著引發(fā)佳兆業(yè)此次危機的行政封鎖正式退出。但受限于司法查封狀態(tài)，這些項目仍無法正常銷售。緊接著，佳兆業(yè)二股東生命人壽宣布擬向佳兆業(yè)提供13.77億元的兩年期貸款，以用于繳付公司去年拿下的深圳大鵬新區(qū)地塊土地款。 但這并不意味著佳兆業(yè)完全從債務(wù)泥淖中獲救。隨著境內(nèi)債權(quán)人紛紛提出資產(chǎn)保全申請，佳兆業(yè)的經(jīng)營狀態(tài)已全面停滯，公司只是贏得暫時喘息機會。由于債務(wù)重組談判停滯不前，佳兆業(yè)債務(wù)危機結(jié)局仍撲朔迷離。 香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，由于境內(nèi)債權(quán)人大多數(shù)是有抵押的債務(wù)，在目前房地產(chǎn)市場逐步回暖的情況下，通過將佳兆業(yè)的項目分拆出售，他們能大大降低損失的概率。但對于缺乏抵押物的境外債權(quán)人與股東而言，一旦破產(chǎn)清算，他們可能血本無歸。 房源“解鎖”又遭法院查封 公告顯示，佳兆業(yè)位于深圳的四個處于預(yù)售階段的項目部分房源于4月7日已經(jīng)獲得“解鎖”，分別為佳兆業(yè)大鵬假日廣場、悅峰花園、中央廣場以及山海美域花園(佳兆業(yè)前海廣場)。此外，公司位于深圳的三項已落成物業(yè)項目所有未售單位，以及一項用作出租的物業(yè)也獲解除鎖定。 上述八個項目是從去年12月初起，被深圳市規(guī)土委的相應(yīng)地方分支機關(guān)陸續(xù)鎖定買賣協(xié)議備案、限制任何轉(zhuǎn)讓或抵押的登記以及限制業(yè)權(quán)。據(jù)公司估算這批被“鎖定”房源總價值超過50億元，導(dǎo)致佳兆業(yè)位于深圳區(qū)域的所有經(jīng)營活動隨即處于“休克”狀態(tài)。此次項目獲得解鎖，意味著政府層面對項目的行政封鎖解除。 然而，房源“解鎖”并不意味著佳兆業(yè)的經(jīng)營狀況隨即重回正軌。公告顯示，在上述“解鎖”的項目中，大量未售單位遭地方法院司法查封。截至4月7日，上述八個深圳項目合計受司法查封的物業(yè)面積約為14.52萬平方米。 金融機構(gòu)爭相“踩踏”以求自保，是導(dǎo)致佳兆業(yè)全國項目陸續(xù)被債權(quán)人申請查封資產(chǎn)的主要原因。佳兆業(yè)透露，截至4月7日，公司債權(quán)人已經(jīng)向相關(guān)法院提出共70份境內(nèi)貸款下的資產(chǎn)保全申請，公司已接獲相關(guān)法院對其增加至約148.27億元境內(nèi)貸款下的資產(chǎn)保全，共有28份民事裁定書與60份法院應(yīng)訴通知書。 據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，深圳佳兆業(yè)接獲6份應(yīng)訴書，法院責(zé)令公司需要以被告身份出席4月16日以及5月5日的案件庭審。 由于流動性面臨枯竭，如今佳兆業(yè)只能依賴外部融資維持現(xiàn)金流開支。昨日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，二股東生命人壽將向公司提供13.77億元的貸款，用于支付公司與生命人壽在去年聯(lián)合拿下的大鵬地塊地價款，以避免因延期支付地價款而受罰。 海外債權(quán)人寄望新接盤者 盡管房源“解鎖”是融創(chuàng)此前提出要約收購佳兆業(yè)的前提條件之一，但這并不意味著收購進程有望提速。由于房源“解鎖”提升了債權(quán)人談判的底氣，在各方利益的糾纏下，佳兆業(yè)危機的結(jié)局更加撲朔迷離。 對于融創(chuàng)而言，拿下佳兆業(yè)的難度變得更大。黃立沖向記者表示，由于深圳樓市回暖明顯，這意味著“解鎖”后佳兆業(yè)在深圳的資產(chǎn)變得更加值錢，債權(quán)人也因此有更多的籌碼談判，融創(chuàng)很難找到合適的理由讓債權(quán)人讓步。盡管在首輪境外債務(wù)重組談判失敗后，佳兆業(yè)與債權(quán)人仍在溝通新的重組方案，但除非融創(chuàng)為達成交易作出大幅讓步，否則交易完成的可能性并不大。 境外債權(quán)人則寄望于能有新的“白武士”接盤。一位佳兆業(yè)離岸債券投資者告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，隨著行政封鎖的解除，佳兆業(yè)在一線城市的資產(chǎn)吸引力明顯提升，他們希望實力更強的大房企接盤，以提出更優(yōu)的債務(wù)重組方案。 一位不愿具名的房企高管認為，由于佳兆業(yè)的現(xiàn)狀已經(jīng)較融創(chuàng)提出要約收購時更加惡劣，公司流動性接近枯竭，短期債務(wù)急劇上升，即便有新的“白武士”出現(xiàn)，提出的債務(wù)重組條件也許會更差，境外債權(quán)人有可能得不償失。 其實，對于境內(nèi)債權(quán)人而言，如果收購僵局遲遲沒有進展，他們有可能提出清算的要求，讓佳兆業(yè)最終走向破產(chǎn)。 《《《 佳兆業(yè)債務(wù)危機大事記 2014年11月28日 佳兆業(yè)深圳4個項目超2000套房源被“鎖定”。 12月4日 佳兆業(yè)宣布主要股東大正出售11.21%股權(quán)予生命人壽。 12月10日 佳兆業(yè)董事會主席郭英成辭職，第二大股東生命人壽代表接任。 12月31日 上海萬科將接手佳兆業(yè)上海青灣兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)及股東貸款。 2015年1月1日 郭英成辭職觸發(fā)提前還款條文，共涉及貸款本金4億港元及利息。佳兆業(yè)未如約償還。 1月6日 佳兆業(yè)龍崗區(qū)舊改項目合作伙伴要求終止合作協(xié)議，并退回已經(jīng)支付的12億元人民幣。 1月8日 佳兆業(yè)無法按時支付一筆2020年到期債券的2600萬美元利息。 2月1日 融創(chuàng)收購佳兆業(yè)上海4個項目，代價總計近23.75億元。 2月5日 融創(chuàng)購入佳兆業(yè)25.29億股份，正式成為佳兆業(yè)第一大股東。