每經(jīng)編輯 樓財(cái)神    

很多人都知道“一鋪富三代”這句俗話(huà)，那些眼見(jiàn)為實(shí)的成功投資案例，也讓這句話(huà)成為他們投資商鋪的最好理由。但是，這個(gè)市場(chǎng)上也有案例，證明了一鋪不僅可以“富三代”，還能“窮一代”。

在今天上海南京西路的金三角“梅、恒、泰”邊上，有一個(gè)上海人十年前的財(cái)富夢(mèng)想——南證大廈。在它底層的商鋪開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)，曾一度風(fēng)靡整個(gè)上海灘。要知道，當(dāng)時(shí)上海所有的市中心商業(yè)街底層都是“非賣(mài)品”，有再多的錢(qián)也買(mǎi)不到一套商鋪。

十年過(guò)去了，當(dāng)年投資南證大廈商鋪的投資者也許會(huì)追悔莫及。信義房屋一位經(jīng)紀(jì)人告訴邦地產(chǎn)記者，南證大廈底層商鋪的最新掛牌價(jià)是33平方米，總價(jià)240萬(wàn)。這一價(jià)格相對(duì)于十年前的買(mǎi)入價(jià)，也許仍然有一倍的漲幅，但相比眼下上海的不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力卻是大大縮水。

當(dāng)年，買(mǎi)入南證大廈的人們可以用這筆投資很輕松地買(mǎi)下兩套浦東三林地區(qū)的住房。同樣是十年時(shí)間，浦東三林地區(qū)的房?jī)r(jià)，已經(jīng)漲了將近五倍。而如今他們賣(mài)出商鋪的收入只夠付一套三林住宅80%的房?jī)r(jià)。

也許有人會(huì)說(shuō)，買(mǎi)商鋪不是還有每年的租金回報(bào)嗎？

據(jù)邦地產(chǎn)記者了解，這一商鋪目前的租金是每年14.4萬(wàn)元，即使十年的租金加起來(lái)，也只不過(guò)剛剛夠多買(mǎi)十平米的三林住宅，和十年前的不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力不可同日而語(yǔ)。更何況南證大廈租金十萬(wàn)元以上也是最近幾年的事，2007年這一商鋪甚至出現(xiàn)過(guò)空關(guān)、停業(yè)現(xiàn)象。

類(lèi)似南證大廈這樣，讓投資者的投資價(jià)值縮水現(xiàn)象在國(guó)內(nèi)的商鋪市場(chǎng)非常普遍。2010年以來(lái)，邦地產(chǎn)的各路記者曾經(jīng)大量報(bào)道過(guò)開(kāi)發(fā)商撕毀當(dāng)年租金回報(bào)協(xié)議，不給投資者返租的案例。

邦地產(chǎn)記者還曾遭遇過(guò)中華商城、上海灘商廈等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資人，因開(kāi)發(fā)商的資不抵債，而遭遇損失的案例。

環(huán)顧國(guó)內(nèi)商鋪市場(chǎng)，可以說(shuō)是投資縮水的多，真正賺錢(qián)的少。不要說(shuō)“一鋪富三代”，能在十年里投資不虧損，就已經(jīng)很不錯(cuò)了。

很多人想不明白，為什么一樣買(mǎi)房子，有租金回報(bào)的商鋪，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如沒(méi)有租金回報(bào)的住宅賺錢(qián)。做過(guò)商鋪營(yíng)銷(xiāo)策劃的邦地產(chǎn)記者冒著可能被同行拍磚的危險(xiǎn)告訴你：因?yàn)檫@個(gè)租金回報(bào)從根本上就是假的。

要知道為什么商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)是假的，先得知道現(xiàn)市場(chǎng)上在售的商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)是怎么來(lái)的？

在沒(méi)有承諾租金回報(bào)前，商鋪一般都是不好賣(mài)的。為了兌現(xiàn)承諾租金回報(bào)，開(kāi)發(fā)商就會(huì)做一件事，先把商鋪售價(jià)上調(diào)40%或更多，然后按照每年5%~8%的水平，給投資者提供回報(bào)。說(shuō)白了這個(gè)回報(bào)，其實(shí)是投資者自己的錢(qián)。

當(dāng)商鋪銷(xiāo)售完成以后，開(kāi)發(fā)商就基本懶得管商鋪了。經(jīng)營(yíng)的好不好，品牌怎么樣，需要不需要做些促銷(xiāo)活動(dòng)。開(kāi)發(fā)商才懶得管呢！

這樣做的后果，是導(dǎo)致商鋪十買(mǎi)九虧，能夠賺錢(qián)的非常少。

不要說(shuō)那些賣(mài)給投資者的商鋪，就是開(kāi)發(fā)商自己經(jīng)營(yíng)的商鋪，又有幾家是賺錢(qián)的？

看看各家房地產(chǎn)公司的投資物業(yè)租金回報(bào)水平，能有超過(guò)5%的，已經(jīng)是上上大吉了，更多的商鋪，租金回報(bào)只能維持和一年期存款利率差不多的水平。

國(guó)內(nèi)號(hào)稱(chēng)最賺錢(qián)的商鋪——恒隆廣場(chǎng)、港匯廣場(chǎng)，他們的租金回報(bào)是和十年、十五年前，項(xiàng)目的投資成本相比。如果按照現(xiàn)在的價(jià)格，估計(jì)租金能夠有5%的回報(bào)就不錯(cuò)了。

新鴻基的國(guó)金中心、環(huán)貿(mào)中心現(xiàn)在的生意很火，可是誰(shuí)又知道他們剛剛開(kāi)業(yè)時(shí)，部分鋪位單天的租金不超過(guò)十元。

開(kāi)發(fā)商自己經(jīng)營(yíng)的商鋪尚且如此，由他們代為經(jīng)營(yíng)的商鋪又怎么可能是真正賺錢(qián)的？要知道，商鋪是所有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)中經(jīng)營(yíng)難度最高的品種，而中國(guó)目前最缺的就是能夠有效地管理商鋪的資產(chǎn)管理公司。特別是，現(xiàn)在大家都知道，淘寶、京東把商場(chǎng)逼得有多慘。

偏偏商鋪的價(jià)格又往往要比同地段的住宅價(jià)格高很多。學(xué)過(guò)金融的人都知道，一筆投資如果風(fēng)險(xiǎn)大、難度高，它的投資價(jià)格就應(yīng)該便宜?？墒?，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)商鋪的價(jià)格卻是反其道而行。

您說(shuō)，投資商鋪不賠錢(qián)、不縮水，還怎么可能呢？