每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

◎每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布樓市新政。此次新政的出臺經(jīng)歷了一番周折，有媒體提前透露新政內(nèi)容，說“30日相關(guān)部門要舉行發(fā)布會”。奇怪的是，“相關(guān)部門”辟謠了，而“辟謠”之后，政策卻又出臺了。昨日A股房地產(chǎn)板塊漲幅超過4%，保利地產(chǎn)等10只個股漲停，那些先知先覺者又賺了一筆。

從純投資的角度來看，房產(chǎn)造富時代已經(jīng)結(jié)束，未來將是股權(quán)造富的時代。但我們希望類似樓市新政這樣的“大事件”不要再被提前泄露，因為任何風(fēng)吹草動都會引起股價波動，而這樣的信息不對稱，對于中小投資者難言公平。

3月下旬，房地產(chǎn)行業(yè)迎來政策密集期。

昨天下午，央行、住建部、銀監(jiān)會出臺樓市新政，二套房貸最低首付比例降至四成。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。

同一天，財政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，明確個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。而幾天之前，國土部和住建部剛聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。

一周內(nèi)連發(fā)房地產(chǎn)新政，維穩(wěn)樓市意圖十分明顯。但《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，分析認為，從投資角度來看，房產(chǎn)造富時代已經(jīng)終結(jié)，未來將是股權(quán)造富的時代，建議投資者不要去接“下落的刀”。

房地產(chǎn)新政三連發(fā)

實際上，上周末國土部和住建部發(fā)通知，要求各地有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模。這個通知主要圍繞促進房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整而展開。同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這實際上就是要求各地政府因地制宜，進行差別化調(diào)控。

但這個政策顯然不夠解渴和過癮，有人將其比喻為一只救市的“襪子”而非“靴子”。沒想到只時隔3天，“靴子”就來了。

按照三部委的新政，對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭解讀稱，此項政策調(diào)整可以說是超預(yù)期，此前市場普遍預(yù)測二套房首付比例降至五成，而受益最大的是購買二套房的群體。

就財政部營業(yè)稅“5改2”的新政，偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉說，盡管之前的二手房交易中營業(yè)稅往往被轉(zhuǎn)嫁給購房人，但“5改2”之后，部分房屋的營業(yè)稅得到了免除，購房人的交易負擔(dān)將下降，這會促進二手房市場房屋的流通和交易的活躍。

改善性需求明顯受益

從新推出的這三個房地產(chǎn)新政來看，改善性需求正成為決策層穩(wěn)樓市的關(guān)鍵棋子。胡景暉表示，從三部委聯(lián)合下發(fā)的通知核心內(nèi)容看，本次新政重點利好的是已經(jīng)擁有一套住房、亟需改善但同時購買力相對欠缺的合理改善型人群。新政將促進改善型業(yè)主賣掉城中的中小戶型，對于不愿去郊區(qū)買房的首次置業(yè)者來說是明顯利好，因為有更多的中小戶型房源可供選擇。

交行分析師夏丹告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，二手房交易營業(yè)稅由“滿五唯一”跳過2009年前曾實行的“滿三唯一”，直接調(diào)整至“滿二唯一”。由此可見相關(guān)部門對于中央支持改善購房要求的響應(yīng)之迅速，態(tài)度之堅決。

夏還指出，財稅部門的政策調(diào)整能釋放出一批存量房源，有利于提升房屋流轉(zhuǎn)速度，增進市場交易活躍度，同時也能一定程度上緩解熱銷地區(qū)房屋供給緊張的局面。

胡景暉說，“5改2”政策最大的受益者是購房人，對于很多人來說，不用承擔(dān)以前要被業(yè)主轉(zhuǎn)嫁的營業(yè)稅了，降低其購房成本。

招商證券報告認為，最新經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示經(jīng)濟下行和就業(yè)壓力仍然比較大，政策需要做出響應(yīng)。二套房最低首付的調(diào)整有助于進一步釋放剛性需求，籍此穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和家庭部門的消費意愿，從而推動總需求企穩(wěn)回升。

恐難改樓市大趨勢

中原地產(chǎn)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至3月29日，全國主要54城市成交快速復(fù)蘇，成交量已經(jīng)達到了20.02萬套。“預(yù)計在最后兩天月末成交影響下，54城市3月成交量將與2014年3月的21.6萬套持平，但相比2015年2月份的12.6萬套出現(xiàn)環(huán)比大幅上漲。”中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉說道。

此次抓住改善性需求的策略也被業(yè)界贊同。中指院常務(wù)副院長黃瑜此前表示，從人口結(jié)構(gòu)上來分析，改善性的需求在2016年以后會逐步加大，2020年的時候以改善性需求為主。

摩根大通報告稱，未來更多利好樓市政策可期，比如金融政策放松，4月有可能出現(xiàn)50個基點的存款準(zhǔn)備金率下調(diào)和一次利率下調(diào)。這將使得購房者的門檻進一步降低。

一周內(nèi)連發(fā)三新政，會不會對樓市造成過度刺激？胡景暉說，一系列政策依然無法從根本上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場趨冷的大趨勢，未來樓市“量價齊升”的情況將不會再出現(xiàn)，“量增價穩(wěn)”將成為2015樓市新常態(tài)。

民生證券給出的幾點理由包括：即便短期房價企穩(wěn)回升，未來房產(chǎn)在居民資產(chǎn)配置中的比例也將系統(tǒng)性下降；利率市場化背景下，銀行配置房貸的意愿將系統(tǒng)性下降；中央已經(jīng)放棄了2003年確立的將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的思路，新思路是雙軌制，政府負責(zé)保低端，其他的交給市場決定。

《《《

2008年以來房貸政策變化

2008年：住房貸款利率下限擴大為基準(zhǔn)利率0.7倍

2009年：首付款比例調(diào)整到30%及以上，貸款利率不能低于基準(zhǔn)利率1.1倍

2010年：非改善二套房首付比例最低40%

2011年：國八條出臺，“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級

2012年：二套房首付比例改為60%，央行兩次降準(zhǔn)

2013年：“新國五條”頒布，出售自有住房按轉(zhuǎn)讓所得20%計征個稅

2014年：限購逐步松綁，調(diào)整首套房認定標(biāo)準(zhǔn)

2015年：二套房貸款最低首付比例降至四成