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記者：王杰

3月6日，SOHO中國發(fā)布年報稱，SOHO中國擁有現金125億元，凈資產負債率僅為19%。

這是SOHO近幾年來的罕見低負債。

不謀而合的是，在復星昆仲新年酒會上，復星集團副董事長兼CEO梁信軍表示，目前是全世界的去杠桿化。前期加過的杠桿這兩年要去掉。未來三五年后，我們還將看到去房地產杠桿。梁信軍的觀點，得到了很多房企老板的認可。

在這樣的背景下，潘石屹主動降低SOHO負債率，顯然符合眼下的大趨勢。

不過，新城控股高級副總裁歐陽捷對邦地產表示，資產負債率太低也不見得是好事，做投資要用杠桿，不負債也就沒有杠桿了，發(fā)展速度也就相對減慢了。

在歐陽捷看來，負債率多少是最合適的模式，很難用準確的數據去框定。他說，企業(yè)最合適的狀態(tài)，是負債和經營管理水平是相當的，負債率可以高，但一定要保障現金流的充裕。

凈負債率下降和營業(yè)額下跌的關系

3月6日，SOHO中國發(fā)布年報稱，2014年公司營業(yè)額約為人民幣60.98億元，較2013年約146.21億元，下跌58%。SOHO中國表示，營業(yè)額的下降主要因公司業(yè)務模式從“開發(fā)銷售”向“開發(fā)自持”轉變所致。

與此相對應的是SOHO盈利能力的下降。期內SOHO中國毛利潤約為30.78億元，同比下跌約62%；毛利率為50%，同比下降5個百分點；除稅前溢利約為66.89億元，同比下跌46%，公司解釋稱，主要由于公司業(yè)務模式轉變以致銷售物業(yè)減少所致。

截至目前，SOHO中國擁有現金125億元，凈資產負債率僅為19%，資金量較為充裕。

在歐陽捷看來，純持有型物業(yè)，主要靠租金收益來覆蓋貸款的成本，再覆蓋其經營成本。而持有型物業(yè)資金回籠較慢、較少，所以要求負債率要比較低。“持有型物業(yè)一般講的是公允價值，比如一處商業(yè)房產，每年的評估值可能上漲5%，公允價值變了，等于資產升值，資產負債率也就相對下降了。”

中國房地產數據研究院執(zhí)行院長陳晟在接受邦地產采訪時表示，對于SOHO中國來說，只要不再拿地或者加大并購，資金支出就會下降，負債率也相應降低，SOHO中國這已經不是向快速開發(fā)的路子上走了，如果是傳統的開發(fā)企業(yè)，負債率就不太一致；如果往持有型路線走的話，對標就應該是一些港企，負債肯定要達到“20%～30%”這種水平。

其實，今年多位開發(fā)商人士曾表示，在2015年要降低負債率，去迎接地產新常態(tài)。

甚至有開發(fā)企業(yè)為避風險，主動在去年年底裁員。