每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

樓市萎靡不振的2014年終于過去，有研究機(jī)構(gòu)盤點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，2014年的土地市場遭受不小的打擊，土地出讓金明顯下滑，一線城市和二三線城市表現(xiàn)分化加劇。

對于部分嚴(yán)重依賴土地財(cái)政的地方政府，2015年將面臨較大的財(cái)政壓力。其中三四線城市目前樓市庫存依然高企，開發(fā)商拿地愿望進(jìn)一步下降，是目前全國樓市、地方財(cái)政鏈條上最薄弱的一環(huán)。

土地成交創(chuàng)五年新低

上海易居房地產(chǎn)研究院近期發(fā)布了《2014年典型城市土地成交報(bào)告年終版》。報(bào)告顯示，在市場下行的影響下，去年國內(nèi)十個(gè)典型城市土地成交建筑面積25310萬平方米，降幅近三成；土地出讓金收入為8841億元，同比下降15.4%；

報(bào)告顯示，2014年土地成交量創(chuàng)五年新低，但成交均價(jià)則創(chuàng)出五年新高，土地成交均價(jià)3493元/平方米，與2013年相比上升13.2%。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員亢亞娟分析認(rèn)為，樓市降溫導(dǎo)致地市降溫。從成交量來看，一方面房企購地?zé)崆榻禍?，另一方面地方政府供?yīng)積極性也有所降低，導(dǎo)致成交量低迷。從成交價(jià)格來看，土地價(jià)格以上升為主，主要是由一線城市帶動，一線城市土地資源稀缺，且房價(jià)堅(jiān)挺，對企業(yè)具有很強(qiáng)的吸引力，激烈的競爭下必然導(dǎo)致高價(jià)地的出現(xiàn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，雖然2014年土地成交出現(xiàn)一定程度的下滑，開發(fā)商未來仍然會不斷“搶地”。不能因?yàn)橐荒甑牟▌?，就看淡未來的土地市場，土地供?yīng)量會不斷減少，在一線城市情況尤其突出。而且隨著土地動遷費(fèi)用居高不下，土地價(jià)值升值是長期的趨勢。

區(qū)域分化加劇/

報(bào)告顯示，一線城市土地成交均價(jià)上升幅度尤高，二線城市略有下降。說明一線城市土地價(jià)值仍然深受市場認(rèn)可，吸引了多個(gè)大企業(yè)爭相布局。預(yù)計(jì)2015年土地市場將在2014年基礎(chǔ)上有所復(fù)蘇，但不同區(qū)域分化將更加明顯。

亢亞娟指出，大城市“房冷地?zé)?rdquo;現(xiàn)象突出，房企逃離三四線城市，向一二線城市集聚的態(tài)勢仍在持續(xù)。

在一線城市，由于市場降溫,成交量重新回落,為6825萬平方米，降幅達(dá)32.4%。但成交均價(jià)依然延續(xù)了2013年的上行趨勢,為7429元/平方米，增幅為37.8%。由于土地資源的稀缺性,外加房價(jià)遠(yuǎn)比三四線城市堅(jiān)挺，一線城市的土地價(jià)值在市場冷淡的情況下依然凸顯。

在二線典型城市，土地成交總量在近兩年逐步縮小，2014年為18485萬平方米；從土地成交均價(jià)來看，基本穩(wěn)定在1500元~2000元/平方米之間，其中2013年大幅上升44.2%，2014年為2040元/平方米，略微下降3.2%。

成交量方面，一線城市中廣州跌幅最大，上海跌幅最??；二線城市中，重慶跌幅最大，西安跌幅最小。十大典型城市土地成交均價(jià)同比以上升為主。一線城市均價(jià)均為上升，且增幅較大；二線城市除天津、西安上升之外，其余城市均價(jià)都出現(xiàn)了一定程度的下滑。尤其是杭州，下跌10%，房價(jià)跌幅最大。

地方財(cái)政是否會亮紅燈？/

李戰(zhàn)軍認(rèn)為，在現(xiàn)階段，土地出讓金作為地方政府財(cái)政收入主要來源的狀態(tài)不會改變，且不同城市的土地出讓金貢獻(xiàn)分化將成為常態(tài)。

但他同時(shí)指出，土地出讓金的明顯下滑還不至于對地方財(cái)政產(chǎn)生根本性影響。除土地出讓金外，地方政府還可以通過稅收改革，減持國有股等方式補(bǔ)充資金，償還地方債等。

明源地產(chǎn)研究院主編潘勇堂認(rèn)為，2014年樓市低迷，中小開發(fā)商對行情不樂觀，導(dǎo)致拿地積極性不高。目前的地價(jià)對于開發(fā)商來說壓力比較大。中小開發(fā)商根本拿不起一二線城市的土地，只有“巨無霸”型房企才有能力繼續(xù)拿地，他們很多時(shí)候也會選擇“聯(lián)合體”的方式，從而減輕資金壓力和風(fēng)險(xiǎn)。

對于2015年地方政府的財(cái)政壓力，潘勇堂認(rèn)為，由于政府在土地市場有調(diào)節(jié)的主導(dǎo)權(quán)，2015年可以通過控制土地出讓的節(jié)奏來補(bǔ)充資金。首先要防止流拍，再爭取更高的溢價(jià)。長遠(yuǎn)看，提升城市品牌，提高規(guī)劃水平，對地方政府賣地都是有利的。地方政府如果對土地出讓金依賴過大，2015年壓力就比較大，對于那些對土地出讓金依賴較小的地方，波動不至于太明顯。

縱觀全國，地方財(cái)政壓力最大的可能是三四線城市。目前這些城市的庫存去化仍然非常困難，開發(fā)商普遍認(rèn)為三四線城市沒有拿地的必要。如果地方缺乏其他支柱產(chǎn)業(yè)，消費(fèi)能力太弱，財(cái)政問題可能會更多地暴露出來。