每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

作為“新一線”城市之首的成都，其房地產(chǎn)市場一直備受外界關注。

深諳成都樓市的銳理數(shù)據(jù)品牌營銷中心總經(jīng)理郭潔向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，2014年是成都樓市真正實現(xiàn)市場化的承接點，樓市限購松綁，供地節(jié)奏也隨市場起伏而波動。

成都樓市進入深度調(diào)整期，市場供需逆轉，存貨去化壓力加大，房企資金鏈繃緊，部分房企倒在了黎明前。一位不愿具名的成都地產(chǎn)行業(yè)觀察人士表示，當前國家對影子銀行嚴格管制，倒逼銀行表外資金回流，加上部分產(chǎn)品久期錯配，加劇了部分房企資金鏈緊張，今后成都房企并購整合將更明顯。

部分房企卷入資金鏈危局

2014年9月，成都嘉好集團被曝資金鏈斷裂。另有媒體報道，2014年10月，四川某涉及房地產(chǎn)開發(fā)的集團被曝深陷40億元債務危局，其中涉及銀行的風險敞口25億元，部分資金涉及高利貸等。

2014年成都中塑集團旗下的中塑國際貿(mào)易中心一期二組團的“中塑博美居家MALL”項目因資金吃緊而陷入停工乃至逾期交房。

此外，四川泰豐集團2014年也陷入資金鏈緊張傳聞，據(jù)公開報道，這家發(fā)源于四川自貢的開發(fā)商已撤出成都，回歸自貢試圖盤活資產(chǎn)。

2015年1月14日，據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》消息，招商銀行暫停了成都地區(qū)除了底商之外的商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款，認為多家銀行“惜貸”背后是成都商業(yè)地產(chǎn)凸顯出的去庫存壓力。

在成都一位地產(chǎn)資深人士看來，當前樓市已進入市場化調(diào)整的新階段，供需平衡要靠市場自主調(diào)節(jié)，而非依賴政策救市或打壓，如今供需結構性失衡局面會造成部分中小房企資金鏈緊張，甚至加劇房企陣營新一輪洗牌。

位于城南天府新區(qū)片區(qū)的江宇天府城項目，多年來開發(fā)進度較緩慢，最近一次項目股權變更引起市場關注。據(jù)了解，該項目如今已不再懸掛廣西江宇地產(chǎn)的房企品牌，而是以“天府城”對外亮相。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，具體開發(fā)“天府城”項目的成都中奧華實業(yè)股東結構已變更為深圳“紅鼎系”與華夏人壽等3家法人股東，意味著廣西江宇地產(chǎn)已暗中出局，資本金增至7000萬元。因為獲得上述資本支持，“天府城”項目二期于2014年底開工建設。

并購整合大戲“暗潮涌”

實際上，“天府城”項目股權隱秘變更，僅是2014年成都房地產(chǎn)市場加速洗牌的一個縮影。

據(jù)成都媒體報道，2014年底，萬科地產(chǎn)通過收購成都泰新房地產(chǎn)公司的股權，曲線拿下川外成都大學城251畝地塊。從工商資料來看，成都泰新的股權除了原股東四川德瑞企業(yè)外，另外兩家股東均來自境外，但其法人代表已變更為成都萬科總經(jīng)理張晉元。

而此前一個月，中洲控股以約12.6億元收購了成都銀河灣100%股權，獲取了高新區(qū)大源組團近200畝土地。

據(jù)銳理數(shù)據(jù)的最新資料，2014年成都住宅開盤381個，同比減少約35%，2014年前11個月大成都新開工量不足6000萬平方米，同比下滑14%，主城區(qū)在建未預售的商品住宅約440萬平方米，同比減少48%。

“2015年政策維穩(wěn)，上半年或?qū)⒊掷m(xù)寬松，短期內(nèi)供應加大，主城與近郊熱點區(qū)域剛需釋放將加大，但市場基本面不易改變，長期回暖動力不足，庫存壓力仍存在。”郭潔表示。

從成都透明房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布的2014年成都房企的業(yè)績報告來看，市場集中度大幅提升，尤其是向藍光、保利、萬科、龍湖、綠地、華潤等幾大巨頭靠攏，中小房企的市場份額明顯減少。

相關人士認為，在市場化機制的作用下，成都樓市的“馬太效應”勢必會更明顯，尤其是隨著成都主城區(qū)優(yōu)質(zhì)土地越來越少，“大魚吃小魚”的并購整合會更劇烈。