每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

盡管行業(yè)利潤下滑和規(guī)模增速放慢，但對開發(fā)商來說，提升利潤的空間和手段并不少，只要能夠堅持創(chuàng)新，高投資回報率的時代，依然有希望實現(xiàn)。

開發(fā)商凈利潤率可能降至4%？

億翰智庫首席研究員陳嘯天說，由于房價快速下跌，而地價并沒有出現(xiàn)回調(diào)，因此房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤率有進一步惡化的趨勢。他表示，有個別企業(yè)曾透露，如果不做稅務(wù)籌劃，2015年的凈利潤率很可能降至4%以下。與此同時，開發(fā)商提升凈資產(chǎn)收益率的有效手段——高周轉(zhuǎn)，目前的效果卻非常不理想。絕大部分企業(yè)銷售規(guī)模增速都沒有超過30%，這使得行業(yè)整體凈資產(chǎn)回報率較此前有一定程度的下滑。

在這樣的環(huán)境下，開發(fā)商要從資本市場直接融資，給股東更好的回報，就只有尋找其他出路。

克而瑞信息集團研究中心副總監(jiān)林波以萬科為例，給出了一個方向。據(jù)他介紹，選擇小股操盤的萬科，在2014年三季度的凈資產(chǎn)收益率的變動情況，比其他開發(fā)商略好一些，可以看出小股操盤對萬科凈資產(chǎn)收益率的貢獻。

但也有很多行業(yè)人士告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，小股操盤、代建等模式，由于可以獲得品牌輸出、管理費等額外收益，因此收益率確實要比一般開發(fā)商高一些。但是，由于代建和小股操盤的收費都比較高，中小房企愿意接受代建和小股操盤的規(guī)模并不大，在這樣的背景下，小股操盤和代建等模式，對企業(yè)的凈資產(chǎn)收益的提升能力非常有限。

除了小股操盤和代建以外，房地產(chǎn)業(yè)界還選擇學(xué)習(xí)彩生活模式，期望通過服務(wù)，來提高公司的盈利能力。億翰智庫選取了幾家典型的服務(wù)性企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)，和代表性的開發(fā)企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)，包括中介代理領(lǐng)域的世聯(lián)行、社區(qū)服務(wù)領(lǐng)域的彩生活和金融服務(wù)領(lǐng)域的諾亞財富等三家代表性地產(chǎn)類服務(wù)機構(gòu)，與開發(fā)領(lǐng)域的萬科、保利、招商、碧桂園和恒大五家，數(shù)據(jù)表明，主攻地產(chǎn)服務(wù)的企業(yè)毛利率與凈資產(chǎn)收益率普遍領(lǐng)先于傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)。

此前，海通證券也發(fā)表了類似的看法，認為房企有機會通過提供消費者增值服務(wù)來提升公司的毛利和凈資產(chǎn)收益率。

世茂集團副總裁蔡雪梅更提出，將房屋作為一個互聯(lián)網(wǎng)平臺的設(shè)想，接入理財、保險、旅游產(chǎn)品、裝修家居等不同業(yè)務(wù)，通過和這類相關(guān)消費的連接和植入，勢必產(chǎn)生增值的客戶收益。通過這種方式來提升房地產(chǎn)企業(yè)未來的利潤率和盈利能力。

成本控制已成當務(wù)之急

在積極通過增加附加服務(wù)提升毛利率的同時，開發(fā)商們也不斷探索降低成本，提高凈資產(chǎn)收益率的可能性。

林波說，目前開發(fā)商的土地、人工等諸多成本都很難控制，唯一有機會節(jié)省的就是財務(wù)成本。

平安信托一位內(nèi)部人士透露，此前有很多房企曾和他們討論，利用房地產(chǎn)眾籌開發(fā)的方式降低融資成本，但這一方式最終沒有獲得實質(zhì)推進。其中一個重要原因是，住建部有明確規(guī)定，禁止開發(fā)商在未取得預(yù)售許可證的情況下以任何形式向客戶收取資金。

但這并不意味著房企無法有效降低融資成本。上海一些外貿(mào)進口公司的銷售人員介紹說，目前利用信用證貸款融資是獲取低息融資的一種方式，據(jù)了解，也有房企涉足上述領(lǐng)域，只不過具體規(guī)模尚不得而知。

如果說，降低融資成本的做法有打擦邊球的嫌疑，那么通過境外市場發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，或者獲得銀行組合貸款等方式，已經(jīng)成為很多企業(yè)的主導(dǎo)方式。

旭輝地產(chǎn)去年上半年正是通過降低負債比例的方法，獲得了香港市場的認可，其平均財務(wù)融資成本也因此降低至上市以來的最低水平。

除了融資成本以外，降低建筑成本是一種途徑，但這些手段能不能徹底提高房企的凈資產(chǎn)收益率還有待進一步檢驗?？梢钥隙ǖ氖牵_發(fā)商將在今年進一步集約管理，通過對成本的精細控制提高收益。