每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

經(jīng)歷了大半年的低迷期后，四季度土地市場再度升溫。

上海于12月24日兩度刷新單價“地王”的事件并非孤例。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，得益于9·30房貸新政和央行降息等利好，一線城市領(lǐng)先全國土地市場率先復(fù)蘇，“面粉比面包貴”的現(xiàn)象重現(xiàn)。

中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至12月23日，一線城市住宅用地拍地收入達(dá)到3335.7億元，再次刷新歷史新高。

多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，補倉的需要是引發(fā)房企在年末扎堆一線城市拿地的重要原因。盡管從長遠(yuǎn)而言，一線城市供求關(guān)系更為平衡，但若房企一時間集中拿地，未來供應(yīng)勢必將集中釋放，屆時競爭激烈、盲目哄搶會導(dǎo)致風(fēng)險系數(shù)驟增。

“面粉比面包貴”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，自10月份以來，一線城市土地市場重現(xiàn)升溫，高價“地王”屢度現(xiàn)身。10月22日，龍光地產(chǎn)以46.8億元的總價擊敗招商、保利、中海等對手，成功拿下深圳龍華住宅用地，無論是樓面均價還是地塊總價均刷新了深圳住宅“地王”紀(jì)錄。11月18日，上海董家渡地塊被中民投以248.5億元奪得，樓面地價高達(dá)35392元/平方米，刷新去年上海徐家匯中心項目地塊拍出的217.7億元總價“地王”紀(jì)錄。11月24日，越秀地產(chǎn)以64.5億元奪得廣州紅云涂料化工廠住宅地，成為該市今年新晉總價“地王”。

從數(shù)據(jù)上看，盡管全國土地市場仍處于調(diào)整期，但一線城市卻呈現(xiàn)出強烈的復(fù)蘇勢頭?？硕鸬难芯繄蟾骘@示，11月全國100城經(jīng)營性土地成交總建筑面積共計為2635平方米，環(huán)比下滑13%。但一線城市當(dāng)月的土地成交金額為1256.7億元，環(huán)比上升34%。

此外，部分“地王”再現(xiàn)“面粉比面包貴”的勢頭。記者了解到，龍光地產(chǎn)的深圳龍華 “地王”樓面地價為25094元/平方米，但周邊在售項目均價約為24000/平方米。上海前灘周邊唯一的在售豪宅項目合生前灘一號售價約在54500元/平方米，但前灘成交的3幅宅地樓面地價已經(jīng)接近、甚至超過該價格。根據(jù)克而瑞的預(yù)測，3宗地塊未來必須打造成高端產(chǎn)品，售價需超過90000元/平方米才能盈利。

機會與風(fēng)險并存

花樣年董事局主席潘軍在接受記者采訪時表示，盡管信貸政策松綁，但房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到達(dá)拐點，接下來市場分化會更加劇烈，一線城市由于長期供不應(yīng)求以及堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，長期依然看好，但三、四線城市由于前幾年過度開發(fā)，過量的新增供應(yīng)需要長時間消化，加上人口基本處于凈流出狀態(tài)，這類城市難以重現(xiàn)投資價值。

正因如此，一線城市的“避風(fēng)港”作用也成為越來越多房企的共識?？硕鸬谋O(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，30家重點房企在一線城市拿地共耗資2435億元，超過去年全年的2400億元，占到全國拿地資金的半數(shù)以上。

中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年，截至12月23日，一線城市住宅用地成交金額達(dá)到3335.7億元，不僅大幅超過去年全年2728.8億元的成交金額，11785元/平方米的平均樓面地價也較去年大幅上漲55.6%。

但這不意味著在一線城市拿地必賺無疑。克而瑞研究中心分析師朱一鳴認(rèn)為，雖然一、二線重點城市拿地風(fēng)險相對較小，但若盲目哄搶，風(fēng)險系數(shù)將會驟增，即使在同一城市內(nèi)，各區(qū)域土地市場供求關(guān)系也存在較大差異。按照現(xiàn)在的節(jié)奏，房企一時間集中拿地，未來供應(yīng)勢必也將集中釋放，屆時競爭激烈，利潤空間不如預(yù)期可觀不可避免，新憂舊患雙管齊下，結(jié)果令人堪憂。

新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示，北京、上海、深圳等城市在2013年時二手房成交量已經(jīng)開始全面超過新房成交量，未來一線城市市場需求容量增長將不會復(fù)制過去10年的走勢，一線城市新房市場供需將逐漸趨于平衡。房企在拿地時要謹(jǐn)慎評估風(fēng)險，不可盲目從眾。